https://www.faz.net/-gv6-6v61z

Mietrecht : Betriebskostenspiegel bleibt ein Ärgernis

  • -Aktualisiert am

Genau ablesen: Um die Nebenkostenabrechnung streiten sich Mieter und Vermieter am häufigsten. Bild: dpa

Die Kostenübersicht des Mieterbundes hat keine Aussagekraft, urteilte der Bundesgerichtshof. Doch nach wie vor nehmen viele Einwendungen zur Nebenkostenabrechnung darauf Bezug.

          2 Min.

          Die meisten Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter entzünden sich an der Nebenkostenabrechnung. Zusätzliches Konfliktpotential brachte das 2001 eingeführte Wirtschaftlichkeitsgebot für anfallende Betriebskosten wie zum Beispiel Heizung, Strom und Müllentsorgung mit sich. Um die Wirtschaftlichkeit messbar zu machen, begann der Mieterbund drei Jahre später mit der Erhebung eines bundesweiten Betriebskostenspiegels.

          Methodisch steht dieser auf ausgesprochen wackeligen Füßen. Auch der Mieterbund selbst räumt ein, dass damit "keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen" vorgenommen werden könnten. Trotzdem berichteten Wohnungsvermieter immer wieder davon, wie Amtsrichter die Werte aus der Übersicht des Mieterbundes heranzogen, um "kurzen Prozess" in gerichtlichen Auseinandersetzungen zu machen.

          Mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. Juli 2011 (Az. VIII ZR 340/10) schien dieses Ärgernis für Vermieter aus der Welt geschafft. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass der pauschale Bezug auf den Betriebskostenspiegel für ein wirksames Vorgehen gegen eine Nebenkostenabrechnung nicht ausreicht. "Insbesondere werde dieser Betriebskostenspiegel den Unterschieden in den durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstrukturen je nach Region und Kommune sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnissen der konkreten Anwesen nicht gerecht, so dass bundesweiten Durchschnittswerten keine ausreichende Aussagekraft zukommen könne", heißt es in der Urteilsbegründung.

          Keine Entspannung

          Doch die Hoffnung in der Vermieterschaft, dass sich die Situation dadurch entschärft, hat offenbar getrogen. "Trotz des BGH-Urteils hat der Betriebskostenspiegel vor Gericht noch nicht an Bedeutung verloren", stellt der auf Mietrecht spezialisierte Anwalt Carsten Ludley von der Leipziger Kanzlei Derckx & Kollegen fest. Markus Safarowsky, Geschäftsführer des Kölner Verwalters Smart Immobilien, bestätigt diese Beobachtung: "Nach wie vor zielen fast alle Einwendungen auf den Spiegel ab." Ignoriere ein Amtsrichter das BGH-Urteil, müsse er dies hinnehmen. Die kleinen Summen, um die es bei den Auseinandersetzungen gehe, machten ein Berufungsverfahren oft unmöglich.

          Beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland ist dieses Treiben nicht unbekannt. "Es gibt immer wieder das Problem, dass Amtsrichter zuweilen schalten und walten, wie sie wollen und dabei ein Urteil des BGH nicht berücksichtigen", sagt Verbandsjurist Kai Warnecke. Doch könne er nicht mehr tun, als an die Richter vor Ort zu appellieren, sich an dem Urteil aus der oberen Instanz zu orientieren: "Der BGH hat in dieser Sache schließlich ziemlich eindeutige Aussagen getroffen."

          Quelle für Zwietracht

          Für Warnecke taugt der Betriebskostenspiegel lediglich dazu, Zwietracht im Verhältnis von Mieter und Vermieter zu säen. Dass sich Mieter und Vermieter wie bei der Erstellung der örtlichen Mietspiegel zusammenraufen und einen gemeinsamen Betriebskostenspiegel erstellen, wird von ihm als "praktisch unmöglich" angesehen.

          Tatsächlich ist der Wohnungsbestand so heterogen, dass mehrere Segmente definiert werden müssten. Zudem dürfte sich die Datensammlung über die verschiedenen Dienstleister mühsam gestalten. "Die Erstellung eines Mietspiegels wäre ein Kindergeburtstag im Vergleich zu den Daten, die für einen belastbaren Betriebskostenspiegel erhoben werden müssen", sagt der Verbandsjurist.

          Belegeinsicht möglich

          Der Willkür eines Vermieters bei überhöhten Abrechnungen sind Mieter auch ohne den Betriebskostenspiegel nicht hilflos ausgeliefert. Anwalt Ludley verweist darauf, dass jeder Mieter Belegeinsicht beim Vermieter nehmen könne. Um einen konkreten Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot in der Nebenkostenabrechnung abzuleiten, müsse dann ein vergleichbares Haus herangezogen werden.

          Weitere Themen

          Topmeldungen

          Protest gegen die PiS vor dem Verfassungsgericht in Warschau am 31. August

          Polen und die EU : Die wachsende Gefahr des Polexits

          Die nationalkonservative PiS-Regierung will Polen wohl nicht aus der EU führen. Aber sie nimmt das Risiko mutwillig in Kauf, weil sie ihre Macht über das Wohl des Landes stellt.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.