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Mieten : Warum wird Wohnen so teuer?

Altbau mit Stuck und Parkett in den Großstädten kostet schnell 15 Euro je Quadratmeter im Monat Bild: Superbild

Vielerorts steigen die Mieten gewaltig. Viele Menschen zieht es trotzdem in die Städte. Jetzt winkt die Politik mit Preisbremsen. Doch oft gibt es auch in begehrten Städten noch günstigere Wohnungen.

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          Im Landkreis Lüchow-Dannenberg müsste man wohnen. Für schlappe 290 Euro Kaltmiete kann man hier 80 Quadratmeter mieten. Es ist die günstigste Region Deutschlands. Doch wer mag schon hier im tiefsten Niedersachsen leben, wenn es dort für viele keine Arbeit gibt?

          Dyrk Scherff

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Die meisten zieht es in die Großstädte. Dort können die Bewohner von Minimieten wie in Lüchow nur träumen. Sie zahlen mindestens 700 Euro kalt für die gleiche Wohnung. München ist dabei mit einem Durchschnittspreis von 1020 Euro für 80 Quadratmeter mal wieder spitze in Deutschland, hat das Beratungsunternehmen Empirica ermittelt. Das Schlimme daran: Seit 2009 steigen die Mieten auch noch stark an - deutschlandweit um mehr als sieben Prozent, in manchen Städten aber deutlich mehr. Für Mieten inklusive Nebenkosten gehen ein Drittel der Konsumausgaben drauf, in Großstädten und bei ärmeren Familien sogar 40 bis 50 Prozent.

          Doch das Geklage ist nur ein Phänomen für einen Teil des Landes. Spürbare Mietpreissteigerungen zeigen sich zum Beispiel in einzelnen Vierteln begehrter Großstädte. Dazu gehören seit Jahren schon München, die Rhein-Main-Region, Stuttgart und Hamburg, Köln und Düsseldorf. Hier kletterten die Mieten seit 2009 um zweistellige Prozentsätze. Oder Universitätsstädte wie Münster, die von den derzeit hohen Studentenzahlen profitieren, was aber nach 2016 abebben wird.

          Vergleichsweise neu hingegen sind die Steigerungen in Berlin. Denn die Hauptstadt wächst, weil sie attraktiver für Gründer und die Kreativszene wird. Und die Mieten sind noch nicht unerträglich hoch. Auch in Ostdeutschland tut sich etwas. Jahrelang fielen die Mieten, doch nun gibt es attraktive Städte wie Dresden, Jena und Leipzig, wo die Wohnungen wieder teurer werden. Das absolute Mietniveau ist aber noch niedrig. Auch manche Regionen an Nord- und Ostsee, am Bodensee oder in Oberbayern legen kräftig zu.

          Junge Familien zieht es an den Stadtrand

          Der große Rest Deutschlands muss sich nicht mit höheren Mieten herumschlagen. Das gilt nicht nur für ländliche Gegenden in West und Ost, sondern auch für viele strukturschwache Groß- und Mittelstädte, etwa im Ruhrgebiet, in Cuxhaven und Emden oder in fränkischen Mittelstädten wie Ansbach, Kulmbach oder Hof. Und natürlich weiter in einigen ostdeutschen Städten wie Dessau oder Suhl. Doch warum entwickeln sich die Mieten in Deutschland so unterschiedlich? Warum steigen sie überhaupt, wo die deutsche Bevölkerung doch schrumpft und dadurch eigentlich weniger Wohnungen benötigt? Nicht alle dazu immer wieder genannten Gründe überzeugen.

          Das geht schon mit der Demographie los. Langfristig wird es tatsächlich weniger Deutsche geben. Doch derzeit ist davon noch nicht soviel zu spüren. Im Gegenteil: 2012 wanderten fast 400.000 Menschen mehr nach Deutschland zu als ab, 2011 waren es 280.000 mehr, die sich meist zuerst in den Großstädten niederlassen.

          In Deutschland ist das Wohnen teuer
          In Deutschland ist das Wohnen teuer : Bild: F.A.Z.

          Zudem wird auch langfristig die Bevölkerung nicht überall schrumpfen. München, Frankfurt & Co. bekommen ständig Neubürger, weil sie ausreichend hochwertige Arbeitsplätze und eine gute Lebensqualität bieten. Dieser Trend wird mindestens bis 2020 oder 2025 andauern, bevor auch hier die Demographie zuschlägt. Die Menschen kommen aus dem Umland oder Gegenden, in denen Arbeitsplätze verloren gehen, etwa aus dem Ruhrgebiet.

          Was hingegen nicht stimmt: Entgegen häufiger Behauptungen gehen die Senioren noch nicht verstärkt zurück in die Stadt, sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Dafür ziehen aber weniger junge Familien an den Stadtrand als früher und sorgen damit für zusätzliche Engpässe in den gefragten Innenstadtvierteln.

          Ausstattung entscheidet oft über Mietpreis

          Für alle Regionen gilt zudem, dass es trotz schrumpfender Bevölkerung mehr Haushalte als früher gibt. Ihre Zahl stieg seit 1991 von 35,3 auf derzeit 40,4 Millionen. Im Jahr 2025 sollen es schon 41,1 Millionen sein, bevor die Zahl dann tatsächlich demographiebedingt leicht sinkt - auf immer noch mehr als heute.

          Ein Grund für den Anstieg ist die wachsende Zahl von Singles. Das bedeutet mehr Bedarf für kleine Wohnungen. Zudem steigen die Ansprüche, die Mieter wollen in größeren und hochwertigeren Wohnungen leben. Die höhere Arbeitsplatzsicherheit in den vergangenen Jahren bestärkt die Menschen darin. Und die Rentner suchen altersgerechte Wohnungen, von denen es aber zu wenige gibt.

          Das bedeutet: Es entstehen Engpässe für bestimmte Wohnungstypen in bestimmen Städten und Vierteln. Dann steigen genau dort die Preise. Das zeigt ein Blick nach Frankfurt. Dort offenbart der Mietspiegel, der ortsübliche Mieten ermittelt, wie unterschiedlich selbst in der gleichen Stadt die Mieten sein können.

          Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung macht der Unterschied zwischen sehr gutem und einfachem Stadtviertel rund 200 Euro Kaltmiete im Monat aus. Baujahr, Badausstattung, Heizungsanlage und Fußboden können weitere 200 Euro Differenz bedeuten.

          Oft gibt es große Mietunterschiede in der gleichen Stadt
          Oft gibt es große Mietunterschiede in der gleichen Stadt : Bild: F.A.Z.

          Doch ein hoher Bedarf nach bestimmten Wohnungen muss noch kein Problem sein, wenn für genügend Angebot gesorgt wird. Aber genau daran hapert es. „In den vergangenen Jahren wurde zu wenig neu gebaut. Und auch nicht immer dort, wo der Bedarf am größten war“, klagt Immobilienökonom Just. Schätzungen gehen davon aus, dass bisher im Jahr 300.000 neue Wohnungen hätten errichtet werden müssen. Tatsächlich waren es 2012 allenfalls 200.000. Erst seit 2010 steigt die Zahl überhaupt wieder.

          Dafür gibt es viele Gründe. In den neunziger Jahren wurde zu viel gebaut, die Folge waren Leerstände und stagnierende Mieten. Das schreckte künftige Investoren ab. Auch die öffentliche Förderung wurde zurückgeschraubt und zu wenig Bauland ausgewiesen.

          Und dann ist da noch die Euro-Krise und die Inflationsgefahr, schimpfen die Mieter. Sie verunsichere die Menschen so sehr, dass sie zur Sicherheit Immobilien kauften. Das treibe die Wohnungspreise, weswegen auch die Mieten steigen müssten, damit sich die Immobilien für den Eigentümer rechneten, lautet der Vorwurf. „Das ist Unsinn, es ist genau umgekehrt“, sagt Reiner Braun von Empirica. Erst stiegen die Mieten wegen der Engpässe in manchen Regionen und das lockte potentielle Immobilienkäufer an. Dadurch kletterten die Kaufpreise, die aber noch unter dem Niveau der neunziger Jahre liegen. Niedrige Zinsen und die Sorgen wegen der Euro-Krise hätten den Trend zum Betongold allenfalls verstärkt, meint Braun.

          Immobilienprofessor Just kann dem nur beipflichten. Er sieht frühestens in vier bis fünf Jahren eine Entspannung, wenn die Zuwanderung etwas nachlasse und die jetzt verstärkt angedachten Neubauten fertig würden. Und wie mildern wir die Lage bis dahin? Die CDU will eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen einführen. Die Idee hat sie von der SPD geklaut, die sie wiederum von den Grünen übernommen hat.

          Ideen für billiges Wohnen gäbe es

          Danach darf bei einer Neuvermietung die Miete höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Preisniveau liegen. Das ist der falsche Weg, da sind sich Experten einig. Denn dann lohnten sich Neubauten oft nicht mehr. „Immobilienbesitzer halten sich mit Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen zurück, weil sie oft zu Ärger führen. Umso wichtiger ist dann aber, dass sie bei Neuvermietungen die Miete ausreichend anheben dürfen“, sagt Braun.

          Kommt der Mietdeckel bei Neuvermietungen, dann würde weniger gebaut, an der Instandhaltung gespart oder die Regelung umgangen, indem man etwa eine Kücheneinrichtung einbaut und überteuert gegen Abstand verkauft. Oder doch versucht, stärker die Bestandsmieten zu erhöhen. Alle diese Folgen wären nicht im Sinne der Mieter.

          Und was hilft dann? Entscheidend ist, dass der Neubau angekurbelt wird. Aber das dauert. Nötig ist mehr Bauland auch in der Innenstadt. Nachverdichtung nennen das die Experten. Doch das ist gar nicht so einfach, denn die Anwohner leisten dagegen oft Widerstand. Helfen könnten auch liberalere Bauvorschriften, die zum Beispiel mehr Stockwerke erlauben und schnellere Baugenehmigungen ermöglichen.

          Kurzfristig wirkt allenfalls ein höheres Wohngeld für Bedürftige. Und Politiker, die auch ihre eigenen Entscheidungen hinterfragen. Zum Beispiel die massive Erhöhung der Grundsteuer, die auf die Mieten durchschlägt. Oder die strengen Vorgaben zur energetische Sanierung, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Oder die stark gestiegenen kommunalen Gebühren und die Ökostromfinanzierung, die die Wohnnebenkosten in die Höhe treiben. Ein paar Ideen für billigeres Wohnen gäbe es also noch.

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