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Mieten : Warum wird Wohnen so teuer?

Das bedeutet: Es entstehen Engpässe für bestimmte Wohnungstypen in bestimmen Städten und Vierteln. Dann steigen genau dort die Preise. Das zeigt ein Blick nach Frankfurt. Dort offenbart der Mietspiegel, der ortsübliche Mieten ermittelt, wie unterschiedlich selbst in der gleichen Stadt die Mieten sein können.

Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung macht der Unterschied zwischen sehr gutem und einfachem Stadtviertel rund 200 Euro Kaltmiete im Monat aus. Baujahr, Badausstattung, Heizungsanlage und Fußboden können weitere 200 Euro Differenz bedeuten.

Oft gibt es große Mietunterschiede in der gleichen Stadt
Oft gibt es große Mietunterschiede in der gleichen Stadt : Bild: F.A.Z.

Doch ein hoher Bedarf nach bestimmten Wohnungen muss noch kein Problem sein, wenn für genügend Angebot gesorgt wird. Aber genau daran hapert es. „In den vergangenen Jahren wurde zu wenig neu gebaut. Und auch nicht immer dort, wo der Bedarf am größten war“, klagt Immobilienökonom Just. Schätzungen gehen davon aus, dass bisher im Jahr 300.000 neue Wohnungen hätten errichtet werden müssen. Tatsächlich waren es 2012 allenfalls 200.000. Erst seit 2010 steigt die Zahl überhaupt wieder.

Dafür gibt es viele Gründe. In den neunziger Jahren wurde zu viel gebaut, die Folge waren Leerstände und stagnierende Mieten. Das schreckte künftige Investoren ab. Auch die öffentliche Förderung wurde zurückgeschraubt und zu wenig Bauland ausgewiesen.

Und dann ist da noch die Euro-Krise und die Inflationsgefahr, schimpfen die Mieter. Sie verunsichere die Menschen so sehr, dass sie zur Sicherheit Immobilien kauften. Das treibe die Wohnungspreise, weswegen auch die Mieten steigen müssten, damit sich die Immobilien für den Eigentümer rechneten, lautet der Vorwurf. „Das ist Unsinn, es ist genau umgekehrt“, sagt Reiner Braun von Empirica. Erst stiegen die Mieten wegen der Engpässe in manchen Regionen und das lockte potentielle Immobilienkäufer an. Dadurch kletterten die Kaufpreise, die aber noch unter dem Niveau der neunziger Jahre liegen. Niedrige Zinsen und die Sorgen wegen der Euro-Krise hätten den Trend zum Betongold allenfalls verstärkt, meint Braun.

Immobilienprofessor Just kann dem nur beipflichten. Er sieht frühestens in vier bis fünf Jahren eine Entspannung, wenn die Zuwanderung etwas nachlasse und die jetzt verstärkt angedachten Neubauten fertig würden. Und wie mildern wir die Lage bis dahin? Die CDU will eine Mietpreisbremse für Neuvermietungen einführen. Die Idee hat sie von der SPD geklaut, die sie wiederum von den Grünen übernommen hat.

Ideen für billiges Wohnen gäbe es

Danach darf bei einer Neuvermietung die Miete höchstens zehn Prozent über dem ortsüblichen Preisniveau liegen. Das ist der falsche Weg, da sind sich Experten einig. Denn dann lohnten sich Neubauten oft nicht mehr. „Immobilienbesitzer halten sich mit Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen zurück, weil sie oft zu Ärger führen. Umso wichtiger ist dann aber, dass sie bei Neuvermietungen die Miete ausreichend anheben dürfen“, sagt Braun.

Kommt der Mietdeckel bei Neuvermietungen, dann würde weniger gebaut, an der Instandhaltung gespart oder die Regelung umgangen, indem man etwa eine Kücheneinrichtung einbaut und überteuert gegen Abstand verkauft. Oder doch versucht, stärker die Bestandsmieten zu erhöhen. Alle diese Folgen wären nicht im Sinne der Mieter.

Und was hilft dann? Entscheidend ist, dass der Neubau angekurbelt wird. Aber das dauert. Nötig ist mehr Bauland auch in der Innenstadt. Nachverdichtung nennen das die Experten. Doch das ist gar nicht so einfach, denn die Anwohner leisten dagegen oft Widerstand. Helfen könnten auch liberalere Bauvorschriften, die zum Beispiel mehr Stockwerke erlauben und schnellere Baugenehmigungen ermöglichen.

Kurzfristig wirkt allenfalls ein höheres Wohngeld für Bedürftige. Und Politiker, die auch ihre eigenen Entscheidungen hinterfragen. Zum Beispiel die massive Erhöhung der Grundsteuer, die auf die Mieten durchschlägt. Oder die strengen Vorgaben zur energetische Sanierung, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Oder die stark gestiegenen kommunalen Gebühren und die Ökostromfinanzierung, die die Wohnnebenkosten in die Höhe treiben. Ein paar Ideen für billigeres Wohnen gäbe es also noch.

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