Fast 20.000 neue Wohnungen müssten in Berlin jedes Jahr bis 2020 entstehen, um den Bedarf der Einwohner zu decken. Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr aber nur etwa 9000 Wohnungen fertiggestellt, im Schnitt also knapp 11.000 zu wenig. Das ist das Ergebnis einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) zum künftigen Wohnungsbedarf in der Bundesrepublik.

Auch in München wird demnach perspektivisch nicht genügend neuer Wohnraum geschaffen. Verglichen mit der Bauaktivität im vergangenen Jahr (6661) müssten hier jedes Jahr 6747 zusätzliche Wohnungen entstehen, um auf den prognostizierten Bedarf von jährlich 13.408 Wohneinheiten bis 2020 zu kommen, in Hamburg beläuft sich die jährliche Lücke auf etwa 3500 Wohnungen.

Zwar wurden im vergangenen Jahr in Deutschland rund 245.000 Wohnungen gebaut. Damit stieg die Bautätigkeit im Vergleich zu 2013 um 14 Prozent, im Vergleich zu 2010 sogar um 54 Prozent. Der Bedarf an Wohnungen liegt aber höher: Bundesweit benötigen die Einwohner jedes Jahr bis 2020 etwa 266.000 Wohnungen, es fehlen also 21.000. Außerdem liegen von den fertiggestellten Wohneinheiten nur 66.000 in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern. Gebraucht werden in den Metropolen aber laut Schätzungen des IW rund 102.000 Wohnungen, etwa ein Drittel mehr. Düsseldorf, Bremen, Essen und Dortmund sind die einzigen deutschen Großstädte, in denen in etwa so viel Wohnraum entsteht wie die Menschen benötigen – oder sogar etwas mehr.

Die Ursache für den Wohnungsmangel in den Ballungsräumen sieht das IW vor allem in dem knappen Angebot an Bauland, das den Grundstückspreis und damit auch den Wohnungsbau verteuert. Daneben gibt es weitere Faktoren wie die gehobenen Wünschen an die Ausstattung und energetische Bauauflagen.

Zu viele Neubauten auf dem Land

Während aktuelle und zukünftige Bewohner in den Städten teils verzweifelt nach Wohnungen suchen, gibt es in ländlichen, strukturschwachen Regionen zu viele Neubauten, etwa in der Eifel, dem Schwarzwald und in Ostdeutschland. So wurden 2014 etwa im Landkreis Rottweil in Baden-Württemberg rund 270 Wohnungen zu viel fertiggestellt, im Landkreis Ober-Spree in Brandenburg rund 340 und im Landkreis Mayen-Koblenz in Rheinland-Pfalz sogar über 600.

Als Gründe für diese Entwicklung nennen die Forscher vom IW vor allem zwei Faktoren: Erstens sind die Preise für Bauland in strukturschwachen Regionen niedrig. Deshalb weisen die Kommunen in großem Stil Bauland aus, damit sich neue Unternehmen und Bewohner ansiedeln. Begünstigt durch die niedrigen Zinsen bauen junge Familien lieber ein neues Haus, als ihr Geld in eine bestehende Immobilie zu stecken. Alte Gebäude, die häufig im Ortskern liegen, stehen leer und verfallen.

Der Baubedarf setzt sich in der IW-Untersuchung aus mehreren Faktoren zusammen. Alles beginnt mit dem Bevölkerungswachstum in den einzelnen Regionen. Und das ist in den Metropolen hoch: Immer mehr Menschen ziehen von den Dörfern in die Städte. Die Ballungsräume ziehen Junge und Junggebliebene an, die vom reichen Freizeitangebot und guten Einkaufs- und Arbeitsmöglichkeiten profitieren. Auch Zuwanderer bevorzugen Städte, da sie sich hier besser integrieren können und beruflich schneller Anschluss finden als in ländlichen Regionen.

Hinzu kommt der individuelle Platzbedarf, der in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen ist. Begnügten sich die Deutschen 1999 noch mit durchschnittlich 40 Quadratmetern pro Person, so sind sie mittlerweile bei 46 Quadratmetern angelangt. Dem IW zufolge könnte jeder Bundesbürger 2030 rund 52 Quadratmeter bewohnen. Zudem berücksichtigt das Institut, dass abgerissene oder zusammengelegte Wohneinheiten ersetzt werden müssen.