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Die Vermögensfrage : Lohnt eine vermietete Wohnung als Geldanlage?

  • -Aktualisiert am

Schöner wohnen in Berlin Bild: J.A.Fischer / VISUM

Es gibt inzwischen viele gute Argumente gegen Mietwohnungen als Kapitalanlage. Aber es gibt immer noch vertretbare Objekte und sehr niedrige Zinsen. Worauf muss man achten?

          Bedenkenträger zählen ja nicht gerade zu den beliebtesten Mitmenschen. Erst recht nicht, wenn sie völlig humorlos die Träume einer erfolgreichen Geldanlage schreddern. Tatsächlich sind es alles gute und richtige Argumente, die nach Jahren des Immobilienbooms inzwischen von klugen Köpfen gegen die Vermögensanlage in Mietimmobilien ins Feld geführt werden.

          Nur zur Erinnerung: Die Preise seien den Mieten davongelaufen, es habe sich eine Blase gebildet, die über kurz oder lang platzen werde. Das neue Mietrecht, die Mietpreisbremse, verhindere zudem, dass auskömmliche Mieten durchgesetzt werden könnten. Und nirgendwo seien die Erwerbskosten so hoch wie bei Immobilien. Das könne bis zu 14 Prozent des Kaufpreises gehen, was kein Mensch bei anderen Vermögensanlagen akzeptieren würde. Warum dann bei vermieteten Immobilien?

          Eigenkapital im Mietwohnbau sinnvoll einsetzen

          Das alles stimmt. Es gibt aber auch andere handfeste Argumente: Die Immobilienkonzerne seien reger denn je, sie kauften und bauten massiv – sagen die Hypothekengeber. Die Nachfrage nach Wohnraum steige aus den bekannten Gründen schneller als je erwartet. Die Zinsen seien unfassbar niedrig, mit der Folge, dass viele Anlageregeln auf den Prüfstand gehörten. Deshalb gebe es nach wie vor auch Anlagechancen im Mietwohnbau – sagen nicht nur die Verkäufer.

          Reale Chancen trotz aller Bedenken? Es kommt drauf an, kann aber bei zurückhaltenden Annahmen durchaus sein: Wenn der Anleger vier Prozent Mieterlöse auf die Investition bekommt, ist das sogar dann noch ein Geschäft, wenn er sich jeden Euro leiht und das Darlehen über 20 Jahre tilgt. Denn dann zahlt er bis zur letzten Rate 2,7 Prozent Zinsen. Die Differenz sieht zunächst mickrig aus, darf aber ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt werden. Und wo die Zinsen festgezurrt sind, können und werden die Mieten steigen. So griffig, dass für 20 Jahre jede Mieterhöhung ausgeschlossen ist, ist die neue Mietpreisbremse nicht. Die Sache mit den Chancen gilt aber auch mit Blick auf die Guthabenzinsen. Der Zins für 20-jährige Bundesanleihen dümpelt heute um 0,9 Prozent. Wenn dann noch der Fiskus an der Quelle 26,375 Prozent dieser Magerzinsen abschöpft, bleibt eigentlich nichts mehr übrig, was den Namen Rendite verdient hätte: etwa 0,66 Prozent. Vier Prozent Mieterlöse in der Immobilienanlage vor Kosten und Steuern können sich da durchaus sehen lassen, zumal die Abschreibungen neben den anderen Kosten ein bisschen dafür sorgen, dass die fällige Steuerlast gemindert wird. Auf dem Papier zumindest.

          Hier zeigt sich: Eigenkapital kann jetzt wohl auch im Mietwohnbau sinnvoll eingesetzt werden. Das war nicht immer so. Offenbar haben die niedrigen Zinsen die traditionellen Finanzierungsregeln für Mietimmobilien relativiert. Früher ging die Finanzierung von vermieteten Immobilien so: so viel Fremdkapital wie möglich und am besten überhaupt keine laufende Tilgung. Für die irgendwann dann doch fällige Tilgung sorgten in der Regel die Lebensversicherer. Die versprachen, nach einigen Jahrzehnten die Schulden mit einer Lebensversicherung abzuräumen.

          Annuitätendarlehen als Hauptfinanzierung

          Das alles hat sich inzwischen erledigt: Das Steuerprivileg der Zinsen auf Lebensversicherungen ist weg, die Zinsen sind im Keller, und kein Versicherer kann heute seine Versprechen von einst einlösen. Alle senken immer wieder die Überschusssätze, und ein Ende des Zinsrutsches ist nicht in Sicht. Und die Anleger, die den Versicherern damals vertraut haben? Die müssen jetzt nachsparen, um ihre Schulden loszuwerden.

          Also gilt die traditionelle Baufinanzierung mit Eigenkapital und braven Annuitätendarlehen inzwischen auch bei Mietobjekten. Der Markt sieht das auch so. Heute würden die meisten Mietobjekte mit Annuitätendarlehen finanziert. Dann allerdings mit zunächst eher niedrigen Tilgungsätzen wie 1,5 oder 2,0 Prozent, berichten große Hypothekenvermittler.

          Die Frage, ob und inwieweit auch im Mietwohnbau Eigenkapital eingesetzt wird, hängt dabei entscheidend davon ab, wie rentabel es derzeit angelegt ist oder bei Neuanlage angelegt werden kann. Ein Beispiel verdeutlicht diese Fälle.

          Verlorenes Geld

          Die Daten sind real, das Objekt wurde im Februar dieses Jahres so angeboten: „Gut geschnittene“, vermietete Dreizimmerwohnung in Bonn-Kessenich, Baujahr 1957, renoviert 2003, 68 Quadratmeter, zwei Balkone, Einzelgarage am Objekt, erstes Obergeschoss eines Vierfamilienhauses. Preisforderung inklusive Garage 168.000 Euro. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 6780 Euro im Jahr, das sind ziemlich genau vier Prozent der Preisforderung. Umgekehrt formuliert: Die Preisforderung liegt beim 24,8-fachen der Miete.

          Kessenich ist ein südlicher Stadtteil von Bonn mit allem, was zur heilen Welt eines intakten Viertels gehört. Zum Rhein sind es zehn Minuten mit dem Rad, auf den Venusberg geht es zu Fuß. Allerdings ziemlich steil den Berg hoch.

          Das Objekt wurde über einen Makler angeboten. Das kostet den Käufer 3,57 Prozent. Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen beläuft sich auf 6,5 Prozent. Die gesamten Erwerbskosten können damit auf 20.400 Euro geschätzt werden. Das ist ziemlich viel verlorenes Geld für eine Anlage dieser Größenordnung. Die sind auf jeden Fall aus dem Eigenkapital aufzubringen.

          Bescheidene 0,50 Prozentpunkte

          Der Käufer ist fiktiv: Freiberufler, ledig, keine Kirchensteuer, zu versteuerndes Einkommen 80.000 Euro pro Jahr. Sein Steuerfreibetrag für Kapitalerträge ist ausgeschöpft, aus zwei Lebensversicherungen flossen ihm 200.000 Euro zu. Die sollen für einen Zeitraum von 20 Jahren angelegt werden. Seine Alternative: Festgeld bei einer deutschen Bank über fünf Jahre zu 1,8 Prozent vor Steuern (hochgerechnet auf 20 Jahre), Kauf einer Bundesanleihe mit der Laufzeit von 20 Jahren, Kauf und Vermietung der Wohnung in Kessenich aus dem Eigenkapital. Das Ansparen der Erträge soll dabei über ein Geldkonto mit einem Zins von einem Prozent erfolgen.

          Für Erhaltung und Verwaltung werden 2500 Euro im Jahr erwartet. Die Abschreibungen belaufen sich auf 3150 Euro in Jahr. Die Tabelle zeigt schnell, dass weder beim Festgeld noch bei der Immobilie die Bäume in den Himmel wachsen. Erst recht nicht bei der Bundesanleihe. Aber es ist nicht unmöglich, auch heute noch am Immobilienmarkt bescheidene Anlageerfolge zu erzielen. Die Unterschiede zum Festgeld werden aber erst nennenswert, wenn für die Miete und den Wert der Wohnung über die Jahre moderate Erhöhungen angenommen werden. Die entscheiden über das Wohl und Wehe der Rendite. Unterstellt man eine Wertsteigerung der Wohnung und eine Mieterhöhung von jeweils einem Prozent pro Jahr, steigt die Rendite nach Steuern auf 2,18 Prozent.

          An diesem Beispiel lässt sich auch die Bedeutung der von Experten immer wieder beschworenen Preisgrenze des 25-Fachen der Mieteinnahmen zeigen: Für die Musterimmobilie wurden knapp 25 Jahresmieteinahmen gefordert und kalkuliert. Wird hier als Preis mit dem 27-Fachen der Mieteinnahmen gerechnet, sinkt die Rendite unter der Annahme konstanter Preisen und Mieten auf 1,13 Prozent. Bei Annahme eines Preisanstiegs von 1 Prozent pro Jahr liegt sie mit 1,83 Prozent 0,22 Prozentpunkte niedriger als beim 25-Fachen der Mieteinnahmen. Der Abstand zum Festgeld würde sich auf bescheidene 0,50 Prozentpunkte reduzieren. Das wäre dann doch wohl zu wenig für das Risiko und die Arbeit mit der Immobilie.

          Können sich heute gut sehen lassen

          Klarer sind die Ergebnisse, wenn es nicht um die Anlage freier Mittel geht. Wird im Beispiel angenommen, dass allein die Erwerbskosten in Höhe von 20.400 Euro aus Eigenmitteln finanziert werden und für den Kauf ein Hypothekendarlehen mit Zinsbindung und vollständiger Tilgung über 20 Jahre in Anspruch genommen wird, erscheinen vorzeigbare Renditen der eingesetzten Beträge realistisch. Vorausgesetzt natürlich, die Preisgrenze des 25-Fachen der Mieteinnahmen wird beachtet, die Bank findet kein Haar in der Suppe, und die 5000 bis 7000 Euro, die sich jährlich als Saldo aus Annuität, Mieteinnahmen, laufenden Kosten und Steuern ergeben, können problemlos aufgebracht werden. Der Lübecker Hypothekenvermittler Dr. Klein & Co. AG nannte Mitte März für das Objekt bei einer derartigen 100-Prozent-Finanzierung einen Zins von 2,73 Prozent effektiv.

          Wieder hängt alles von den Erwartungen ab: Werden Mieten und Preise über 20 Jahre als unverändert angenommen, rentieren sich die Mittel für den Erwerb und den jährlichen Saldo aus Annuität, Miete, laufenden Kosten und Steuern mit 1,60 Prozent pro Jahr. Werden für die Miete und den Wohnungswert jeweils Steigerungen von einem Prozent angenommen, steigt die Rendite aller Zahlungsströme auf 3,69 Prozent pro Jahr. Die können sich heute ganz gut sehen lassen.

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