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Die Vermögensfrage : Lohnt eine vermietete Wohnung als Geldanlage?

  • -Aktualisiert am

Schöner wohnen in Berlin Bild: J.A.Fischer / VISUM

Es gibt inzwischen viele gute Argumente gegen Mietwohnungen als Kapitalanlage. Aber es gibt immer noch vertretbare Objekte und sehr niedrige Zinsen. Worauf muss man achten?

          Bedenkenträger zählen ja nicht gerade zu den beliebtesten Mitmenschen. Erst recht nicht, wenn sie völlig humorlos die Träume einer erfolgreichen Geldanlage schreddern. Tatsächlich sind es alles gute und richtige Argumente, die nach Jahren des Immobilienbooms inzwischen von klugen Köpfen gegen die Vermögensanlage in Mietimmobilien ins Feld geführt werden.

          Nur zur Erinnerung: Die Preise seien den Mieten davongelaufen, es habe sich eine Blase gebildet, die über kurz oder lang platzen werde. Das neue Mietrecht, die Mietpreisbremse, verhindere zudem, dass auskömmliche Mieten durchgesetzt werden könnten. Und nirgendwo seien die Erwerbskosten so hoch wie bei Immobilien. Das könne bis zu 14 Prozent des Kaufpreises gehen, was kein Mensch bei anderen Vermögensanlagen akzeptieren würde. Warum dann bei vermieteten Immobilien?

          Eigenkapital im Mietwohnbau sinnvoll einsetzen

          Das alles stimmt. Es gibt aber auch andere handfeste Argumente: Die Immobilienkonzerne seien reger denn je, sie kauften und bauten massiv – sagen die Hypothekengeber. Die Nachfrage nach Wohnraum steige aus den bekannten Gründen schneller als je erwartet. Die Zinsen seien unfassbar niedrig, mit der Folge, dass viele Anlageregeln auf den Prüfstand gehörten. Deshalb gebe es nach wie vor auch Anlagechancen im Mietwohnbau – sagen nicht nur die Verkäufer.

          Reale Chancen trotz aller Bedenken? Es kommt drauf an, kann aber bei zurückhaltenden Annahmen durchaus sein: Wenn der Anleger vier Prozent Mieterlöse auf die Investition bekommt, ist das sogar dann noch ein Geschäft, wenn er sich jeden Euro leiht und das Darlehen über 20 Jahre tilgt. Denn dann zahlt er bis zur letzten Rate 2,7 Prozent Zinsen. Die Differenz sieht zunächst mickrig aus, darf aber ins Verhältnis zum Eigenkapital gesetzt werden. Und wo die Zinsen festgezurrt sind, können und werden die Mieten steigen. So griffig, dass für 20 Jahre jede Mieterhöhung ausgeschlossen ist, ist die neue Mietpreisbremse nicht. Die Sache mit den Chancen gilt aber auch mit Blick auf die Guthabenzinsen. Der Zins für 20-jährige Bundesanleihen dümpelt heute um 0,9 Prozent. Wenn dann noch der Fiskus an der Quelle 26,375 Prozent dieser Magerzinsen abschöpft, bleibt eigentlich nichts mehr übrig, was den Namen Rendite verdient hätte: etwa 0,66 Prozent. Vier Prozent Mieterlöse in der Immobilienanlage vor Kosten und Steuern können sich da durchaus sehen lassen, zumal die Abschreibungen neben den anderen Kosten ein bisschen dafür sorgen, dass die fällige Steuerlast gemindert wird. Auf dem Papier zumindest.

          Hier zeigt sich: Eigenkapital kann jetzt wohl auch im Mietwohnbau sinnvoll eingesetzt werden. Das war nicht immer so. Offenbar haben die niedrigen Zinsen die traditionellen Finanzierungsregeln für Mietimmobilien relativiert. Früher ging die Finanzierung von vermieteten Immobilien so: so viel Fremdkapital wie möglich und am besten überhaupt keine laufende Tilgung. Für die irgendwann dann doch fällige Tilgung sorgten in der Regel die Lebensversicherer. Die versprachen, nach einigen Jahrzehnten die Schulden mit einer Lebensversicherung abzuräumen.

          Annuitätendarlehen als Hauptfinanzierung

          Das alles hat sich inzwischen erledigt: Das Steuerprivileg der Zinsen auf Lebensversicherungen ist weg, die Zinsen sind im Keller, und kein Versicherer kann heute seine Versprechen von einst einlösen. Alle senken immer wieder die Überschusssätze, und ein Ende des Zinsrutsches ist nicht in Sicht. Und die Anleger, die den Versicherern damals vertraut haben? Die müssen jetzt nachsparen, um ihre Schulden loszuwerden.

          Also gilt die traditionelle Baufinanzierung mit Eigenkapital und braven Annuitätendarlehen inzwischen auch bei Mietobjekten. Der Markt sieht das auch so. Heute würden die meisten Mietobjekte mit Annuitätendarlehen finanziert. Dann allerdings mit zunächst eher niedrigen Tilgungsätzen wie 1,5 oder 2,0 Prozent, berichten große Hypothekenvermittler.

          Die Frage, ob und inwieweit auch im Mietwohnbau Eigenkapital eingesetzt wird, hängt dabei entscheidend davon ab, wie rentabel es derzeit angelegt ist oder bei Neuanlage angelegt werden kann. Ein Beispiel verdeutlicht diese Fälle.

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