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Immobilienfinanzierung : Niedrige Bauzinsen für lange Zeit können teuer werden

Die Finanzierung einer Immobilie sollte gut überlegt sein. Bild: dpa

Die Zinsen von Baukrediten lassen sich für viele Jahre festschreiben. Das ist oft keine gute Idee.

          Vor zwei Jahren war die Welt für Immobilienkäufer noch in Ordnung: Die Kaufpreise waren zwar schon hoch, aber noch deutlich niedriger als heute. Aber vor allem waren Baukredite so günstig wie nie zu haben. Sie kosteten teilweise nicht mal mehr ein Prozent Zinsen im Jahr. Heute müssen rund 0,3 Prozentpunkte mehr bezahlt werden, was wegen der langen Laufzeit der Kredite beträchtliche Unterschiede ausmacht.

          Dyrk Scherff

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Die meisten Prognosen gehen davon aus, dass die Zinsen weiter steigen werden, vor allem auf lange Sicht. Niemand erwartet, dass sie in 15 oder 20 Jahren noch so günstig wie heute sind. Wer jetzt also eine Immobilie kauft und mit einem Kredit finanziert, will sich die niedrigen Zinsen möglichst lange sichern. In der Finanzsprache heißt das dann, er muss eine möglichst lange Zinsbindungsdauer für seinen Kredit wählen. Der Nachteil: Er zahlt dann einen höheren Zins als bei geringerer Dauer. Am Ende könnte es sein, dass eine kürzere Bindung selbst dann die billigere Variante ist, wenn die Zinsen deutlich steigen.

          Ein paar Rechenbeispiele

          Verglichen werden Zinsbindungsdauern von 15, 25 und 30 Jahren. Mehr als 30 Jahre bietet derzeit keine Bank an, unter 15 empfiehlt kaum ein Institut. In diesem Zeitraum darf das Finanzhaus nur den anfangs vereinbarten Zins verlangen, egal wie hoch der Marktzins gerade ist. Das soll den Immobilienkäufern Planungssicherheit geben. Für 30 Jahre Zinsbindung müssen derzeit mehr als zwei Prozent Zins bezahlt werden, für 15 Jahre im Durchschnitt nur 1,5 Prozent. Der genaue Zinssatz hängt von vielen Parametern ab: vor allem der Bonität des Schuldners und der Höhe des Eigenkapitals. Wer kein eigenes Geld in die Finanzierung einbringt (100-Prozent-Finanzierung), muss einen kräftigen Zinsaufschlag akzeptieren. Bei 15 Jahren Zinsbindung sind dann derzeit durchschnittlich 0,6 Prozentpunkte mehr zu bezahlen als bei einer 80-Prozent-Finanzierung (also 20 Prozent eigenes Geld).

          Weniger große Zinsunterschiede von höchstens 0,2 Prozentpunkten gibt es hingegen zwischen hohen und niedrigeren Kreditsummen und hoher und niedriger Tilgungsquote. Hohe Kreditbeträge und eine geringe Tilgung werden dann mit einem Zinsaufschlag „bestraft“. Die optisch niedrig erscheinenden Zinsdifferenzen summieren sich über die lange Laufzeit zu erheblichen Mehrkosten, die mehrere zehntausend Euro ausmachen können. Eine lange Zinsbindung ist daher nur gerechtfertigt, wenn die Zinsen deutlich ansteigen. Das weiß freilich niemand, und so dienen die Beispielrechnungen vor allem dazu, ein Gefühl für das Risiko zu bekommen, das Immobilienkäufer mit einer kurzen Zinsbindung eingehen. Genauer können das die Leser für ihre individuelle Situation mit dem eigens entwickelten „Zinsbindungsrechner“ der F.A.S. testen.

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          Ein Beispiel mit einem Kredit von 380.000 Euro und 20 Prozent Eigenkapital hat gezeigt: Eine lange Zinsbindung von 30 Jahren lohnt sich nicht. Selbst wenn die Zinsen auf vier Prozent steigen wie vor acht Jahren, ist es besser, man wählt nur 15 Jahre Zinsbindung. Das spart 35.000 Euro an Zinsen, und das Haus ist sogar ein Jahr früher abbezahlt. Selbst 25 Jahre Bindung wären dann zu lange. Steigt der Zins auf fünf Prozent wie zu den normalen Zinszeiten vor der Finanzkrise, sind 30 Jahre Zinsbindung ebenfalls zu teuer. In diesem Fall sind allerdings 25 Jahre besser als 15 Jahre. Dann ist das Haus sogar ein Jahr früher abbezahlt als bei 30 Jahren Zinsbindung.

          Ein Fazit

          Eine ganz lange Zinsbindung ist zwar bequem, weil man Planungssicherheit hat. Und wenn dann die Immobilie so gut wie abbezahlt ist, geht man kein Risiko ein, dass deutlich höhere Zinsen die monatliche Belastung untragbar in die Höhe schießen lassen. Aber die Finanzierungskosten der kurzen Bindung können je nach Fall deutlich niedriger sein, und das Zinserhöhungsrisiko ist beherrschbar. Außerdem hat der Kunde bei Bindungszeiten unter 30 Jahren mehr Auswahl an Banken. Dadurch steigt die Chance, durch gutes Verhandeln und Vergleichen noch einen etwas niedrigeren Zins herauszuschlagen.

          Ein bisschen hängt die Wahl der Zinsbindungsdauer aber auch von der sonstigen Konstruktion des Baukredits ab. Wer etwa wenig eigenes Geld bereitstellen kann, sollte bei hohen Kreditsummen und einer nur moderaten Monatsrate eine lange Zinsbindung wählen, um das Risiko bei einem starken Zinsanstieg zu begrenzen. Und wer eine kurze Bindung wählt, sollte sich zu einer hohen Tilgung von drei und mehr Prozent durchringen, auch wenn das im Monat eine höhere Belastung bedeutet. Dann schrumpft die Restschuld schneller und damit der Betrag, der nach der Zinsbindung einem höheren Zins ausgesetzt sein könnte.

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