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Steuertipp : Die Tücken der mietenden Verwandtschaft

  • -Aktualisiert am

Bei Steuervorschriften kann einem schon mal schwindlig werden. Bild: dapd

Eine Wohnung zu vermieten, ist nicht ganz einfach. Gerade steuerlich nicht - das gilt besonders für die liebe Verwandtschaft.

          1 Min.

          Wer eine Wohnung vermietet, hat einiges zu beachten, damit anfallende Kosten in der Einkommensteuererklärung anerkannt werden. Um die Immobilie steuerlich geltend zu machen, muss der Steuerpflichtige beabsichtigen, auf Dauer einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies ist insbesondere bei langfristigen Vermietungen anzunehmen. Zeiten des Leerstands, der befristeten Vermietung bei beabsichtigter anschließender Selbstnutzung oder die Vermietung von teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen sind nachprüfbar zu belegen.

          Verträge mit Angehörigen, so auch Mietverhältnisse, unterliegen regelmäßig der Überprüfung durch die Finanzverwaltung im Hinblick auf ihre Fremdüblichkeit und die daraus folgende steuerliche Anerkennung. In der Einkommensteuererklärung ist daher anzugeben, ob das Objekt ganz oder teilweise an Angehörige überlassen wird. Welche Höhe die vereinnahmte Miete – nicht nur für Angehörige – mindestens betragen muss, ist gesetzlich geregelt und wurde mit Wirkung vom 1. Januar 2021 an geändert.

          Komplizierte Verwandtschaft

          Danach ist die Überlassung zu Wohnzwecken in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn sie verbilligt, das heißt zu weniger als 50 Prozent (zuvor 66 Prozent) der ortsüblichen Marktmiete erfolgt. Wobei die Marktmiete auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels zu bestimmen ist. Im Ergebnis können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten abgezogen werden. Maßgebend ist die Bruttomiete, also die Kaltmiete sowie umlagefähige Kosten.

          Vorsicht: Beträgt das Entgelt 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, muss der Vermieter im Rahmen einer Ertragsprognose dem Finanzamt darlegen, dass er langfristig einen „Total-Überschuss“ erreichen kann. Fällt diese Prüfung positiv aus, ist der volle Werbungskostenabzug möglich. Führt sie hingegen zu einem negativen Ergebnis, können die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Bei einem vereinbarten Mietzins von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete entfällt diese Überprüfung.

          Die herabgesetzte Grenze für die verbilligte Wohnraumüberlassung hat erfreulicherweise zur Folge, dass der Vermieter seine Werbungskosten auch bei sehr günstiger Vermietung in voller Höhe abziehen kann. In der Praxis sollte die vereinbarte Miete jedoch vorsichtshalber nicht zu knapp an den maßgebenden Grenzen bemessen werden.

          Der Autor ist Partner und Steuerberater bei EY.

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