https://www.faz.net/-hbv-87qhb

Die Vermögensfrage : Überraschende Renditen für Betongold

  • -Aktualisiert am

Ein Haus zu bauen oder zu kaufen lohnt sich noch immer. Man muss es nur richtig finanzieren. Bild: dpa

Welche Zinsbindung, und wie schnell soll getilgt werden? Immobilienfinanzierung ist ein Gesamtkunstwerk.

          5 Min.

          Zuerst waren es die Kapitalanleger, inzwischen sind es die Selbstnutzer, die die Immobilienmärkte stürmen. Die niedrigen Zinsen machen es möglich: Menschen jeden Alters, die früher höchstens in ihren Träumen an die eigenen vier Wände gedacht haben, kaufen sich Häuser oder Eigentumswohnungen. Sie alle haben recht, es lohnt sich nach wie vor. Vorausgesetzt allerdings, sie fädeln ihre Finanzierung richtig ein. Dabei geht es im Wesentlichen um das Eigenkapital, die Dauer der Zinsbindung und die richtige Tilgung.

          Die älteste Finanzierungsregel für Selbstnutzer klingt nicht nur banal, sie ist es auch: So viel Eigenkapital wie irgendwie möglich. Diese Regel gilt auch in Zeiten, in denen extrem günstige Kreditzinsen nahezu danach schreien, ausgenutzt zu werden. Selten war es so verlockend, mehr als nur die Reserve für die Not auf dem Konto zu behalten. Die Kredite kosten ja nicht viel. Stimmt, aber eben nicht völlig. Am Ende bezahlt der Kreditnehmer jeden zu viel gepumpten Euro immer noch teuer. Viel zu teuer jedenfalls im Vergleich zu den Magerzinsen auf den Geldkonten.

          Rentabel: Selbstgenutzte Immobilien

          Dafür gibt es im Wesentlich zwei Gründe: Sollzinsen sind immer höher als Habenzinsen, jeder Euro ersparten Kredits ist deshalb besser angelegt als auf irgendeinem Konto; und mit jedem Prozent höheren Eigenkapitals sinkt der Zins des gesamten Kredits. Zusammen wirken beide Effekte ziemlich kräftig.

          Ohne ein paar Zahlen lässt sich der Effekt nicht verdeutlichen. Als Beispiel dient ein Bauvorhaben über 400 000 Euro, eine selbstgenutzte Immobilie beispielsweise, bei dem der Anleger tatsächlich das Geld und die Wahl hat, bis zu 30 Prozent Eigenkapital einzusetzen oder Monat für Monat die Kosten einer 100-Prozent-Finanzierung zu stemmen und das Eigenkapital an anderer Stelle arbeiten zu lassen. Eine kommode Situation, die aber zeigt, wie rentabel Eigenkapital in selbstgenutzten Immobilien angelegt ist. Die Zinsen werden für 25 Jahren fest vereinbart.

          In diesem Beispiel kostet die 100-Prozent-Finanzierung, das Darlehen über 400 000 Euro, 3,53 Prozent. Die Monatsrate beträgt bei zwei Prozent Anfangstilgung 1843 Euro. Werden 120 000 Euro Eigenkapital eingesetzt, fordert die Bank für das Darlehen über 280 000 Euro dagegen nur 2,39 Prozent. Die Monatsrate sinkt auf 1024 Euro.

          819 Euro monatlich weniger sehen gut aus, sind aber noch nicht die ganze Wirkung der Eigenmittel. Die zeigt sich erst, wenn auch das geringere Darlehen mit der höheren Rate von 1843 Euro bedient wird. Dann ist das kleinere Darlehen nach gut 15 Jahren getilgt. Beim größeren beträgt die Restschuld dagegen nach 25 Jahren, also zehn Jahre später, noch 79 592 Euro.

          Bis auch dieses Darlehen getilgt ist, werden fast weitere vier Jahre vergehen. Und am Ende wird dieser Kredit - unveränderte Zinsen einmal angenommen - 238 245 Euro an Zinsen gekostet haben. Für das kleinere Darlehen wurden in den gut 15 Jahren bis zur Tilgung dagegen nur 53 809 Euro Zins fällig.

          Weitere Themen

          Topmeldungen

          Demo am 1. August in Berlin

          „Querdenken 711“ : Und wieder die Politiker!

          Eine Initiative peitscht Bürger in der Corona-Pandemie auf, um sie zu ihren Demos zu locken. Doch angebliche Belege sind gefälscht, Fotos aus dem Zusammenhang gerissen.

          Neuer und Flick mahnen : Die gefährliche Lage beim FC Bayern

          Vor den entscheidenden Spielen in der Champions League herrscht beim FC Bayern große Zuversicht. Doch es gibt auch kritische Töne. Torhüter Manuel Neuer äußert sich derweil zu seinem umstrittenen Urlaubsvideo.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.