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Traum vom Eigenheim : Häuser werden immer teurer und die Schuldenlast höher

Der Traum von den eigenen vier Wänden wird für die Deutschen immer teurer. Bild: dpa

Für den Traum von den eigenen vier Wänden müssen die Deutschen derzeit tief in die Tasche greifen. Schuld daran sind die niedrigen Zinsen und die gute Lage der Konjunktur.

          Für Eigenheimbesitzer ist es ein Grund zur Freude: Die Preise für Wohnimmobilien steigen und steigen weiterhin – den niedrigen Zinsen und der guten Lage der Konjunktur sei Dank. Für diejenigen aber, die mit den eigenen vier Wänden bisher nur geliebäugelt haben, wird es immer schwieriger, sich diesen Lebenstraum auch tatsächlich zu erfüllen. Sie müssen für ihre Wunschimmobilie oft immer mehr höhere Schulden auf sich nehmen.

          Kerstin Papon

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Dabei haben die Deutschen im November im Durchschnitt mehr Geld aufgenommen als jemals zuvor, um sich ihre eigene Immobilie zu finanzieren. Dies ergeben Daten des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Die durchschnittliche Kredithöhe für Eigentumswohnungen und Häuser ist demnach zuletzt auf 206.000 Euro gestiegen nach 204.000 Euro im Oktober. Ein Jahr zuvor waren es noch 197.000 Euro. Die Daten basieren auf bis zu 20.000 Finanzierungen mit einem monatlichen Volumen von mehr als 3 Milliarden Euro.

          Mit einem Anstieg der Darlehenshöhe sind meist auch höhere monatliche Raten verbunden, die Risiken nehmen ebenfalls zu. Für ein Darlehen über 150.000 Euro mit einer Tilgung von 2 Prozent, einer zehnjährigen Zinsbindung und Beleihung von 80 Prozent ist die Standardrate laut Dr. Klein binnen eines Jahres im Durchschnitt von 428 auf 456 Euro gestiegen.

          Schnelle Rückzahlung wird belohnt

          Gleichwohl ist es von Vorteil, dass die Kreditzinsen im historischen Vergleich nach wie vor niedrig sind. Nach Daten des Finanzdienstleisters FMH muss für ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit aktuell im Bundesdurchschnitt ein Zins von 1,28 Prozent gezahlt werden. Zum Vergleich: 2009 waren es noch bis zu 5,5 Prozent. Werden die Hypothekenzinsen für 15 Jahre festgelegt, dann erhöhen sie sich durchschnittlich auf rund 1,8 Prozent, für 20 Jahre sind es aktuell gut 2 Prozent. Die Unterschiede sind groß:

          Allein unter den von FMH ausgewählten Instituten sind es zwischen 1 und 2,1 Prozent. Die Zinssätze unterscheiden sich zwischen einzelnen Geldhäusern und auch regional. Zudem variiert der Zins häufig mit der monatlichen Tilgung. Einige Institute belohnen die Kreditnehmer, die einen hohen Tilgungssatz wählen und ihren Kredit so schneller zurückzahlen, heißt es von Dr. Klein.

          Wichtig sind aber auch andere, nur schwierig veränderbare Faktoren wie die Bonität oder das Eigenkapital, das die Kreditnehmer mitbringen. Dabei gilt: Je schlechter die Kreditwürdigkeit und je geringer das eingesetzte Eigenkapital, desto höher fällt in der Regel auch der Zins aus.

          Was bei Dr. Klein zu beobachten ist, gilt auch allgemein. Die boomende Nachfrage nach Wohnimmobilien gehe hierzulande mit einer insgesamt wachsenden Kreditvergabe einher, sagt Thorsten Lange, Analyst der DZ Bank. Das Finanzierungsgeschäft gelte zwar als solide, dennoch gebe es Schwachstellen. So würden die höheren Eigenheimpreise vornehmlich mit günstigem Fremdkapital und nicht mit mehr Eigenkapital finanziert. Er verweist auf Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, wonach die hierzulande im Durchschnitt für Häuser eingesetzten Eigenmittel derzeit mit rund 70.000 Euro nicht höher seien als vor 20 Jahren. Infolgedessen habe sich die durchschnittliche Beleihung finanzierter Häuser von 70 auf 80 Prozent ausgeweitet.

          Deutsche gelten als Sparweltmeister

          Die gleichbleibenden Eigenmittel überraschten, sagt Lange. Schließlich gälten die Deutschen als Sparweltmeister, und sie verfügten im Vergleich zu 1995 über ein fast 1000 Euro höheres monatliches Haushaltsnettoeinkommen. Dabei sei es auch ungünstig, dass sich das Alter der Käufer auf durchschnittlich mehr als 40 Jahre erhöht habe. Damit stehe für die Tilgungsphase weniger Zeit zur Verfügung.

          Zudem nutzten viele Darlehensnehmer den wahren Spielraum des Zinstiefs nicht, sagt Lange. Trotz der kräftig gestiegenen Preise blieben Immobilien dadurch zwar relativ erschwinglich. Die Belastung der Einkommen durch Immobilienkredite sei im Lauf der Jahre aber gefallen – von einem Drittel vor 20 Jahren, auf heute ein Viertel. Überdies sei eine zehnjährige Hypothek mit einer Tilgung von 2 Prozent weiterhin am beliebtesten.

          Hierauf entfielen im Durchschnitt 40 Prozent aller Finanzierungen; doch diese Kombination bringe erhöhte Risiken mit sich, warnt der Ökonom. Das Zinsanpassungsrisiko sei wegen des derzeit sehr niedrigen Zinsniveaus relativ hoch, zumal nach zehn Jahren so nur etwas mehr als ein Zehntel des Darlehens getilgt sei. Springe der Zins danach deutlich an, steige die Kreditrate ebenfalls kräftig. Zudem führe diese Kombination zu Kreditlaufzeiten von 35 bis 40 Jahren. Für ein schuldenfreies Eigenheim zum Eintritt ins Rentenalter müsste die Tilgung später spürbar erhöht werden. Dabei wären die Zinsunterschiede der unterschiedlichen Bindungsfristen spürbar, aber nicht riesig.

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