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Neuverträge : Mieten könnten vor Mietpreisbremse stark anziehen

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Die Mieter müssen kurz vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse laut dem Verband Haus & Grund mit steigenden Mieten rechnen. Bild: dpa

Im kommenden Jahr soll die Mietpreisbremse in Kraft treten. Nun warnen Vertreter der Immobilienbranche: Vermieter könnten vorher noch kräftig die Mieten erhöhen.

          Bis zur Einführung der Mietpreisbremse 2015 könnten Immobilienbesitzer bei Neuvermietungen noch drastisch drauflegen. Vermieter hätten „Torschlusspanik, dass sie ihre Mieten nach Einführung des Gesetzes erst einmal nicht mehr anheben dürfen“, sagte der Hauptgeschäftsführer des Verbandes Haus & Grund, Kai Warnecke, der „Bild“-Zeitung. So würden sie bei Neuvermietungen nun erhebliche Zuschläge verlangen. Auch Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW/Köln) vermutet, dass Vermieter bis zur Umsetzung des Gesetzes Mieten bei Neuverträgen noch einmal besonders stark erhöhen werden. Nach Inkrafttreten des Gesetzes werde es dann mehr Mietverträge mit Staffelmieten oder mit indexierten Mieten geben, die automatisch mit der Inflationsrate steigen.

          Diese Ankündigung des Eigentümerverbandes belege den „dringenden Handlungsbedarf“, sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Auf Bundesebene müsse die Mietpreisbremse schnellstmöglich umgesetzt werden; die Bundesländer sollten jetzt schon prüfen, wo künftig eine Mietpreisbremse gelten soll, forderte er. Siebenkotten warnte in einer Mitteilung: „Wer als Vermieter jetzt aber meint, die schon hohen Wiedervermietungsmieten noch weiter in Höhe treiben zu müssen, riskiert einen Verstoß gegen das Wirtschaftsstrafgesetz.“ Danach könne die Forderung nach unangemessen hohen Mieten, die mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete lägen, als Ordnungswidrigkeit mit Geldbußen bis zu 50.000 Euro geahndet werden.


          Was die Mietpreisbremse für Mieter bedeutet


            Was ist die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Vermieter die Miete von Wohnungen kräftig erhöhen, wenn ein neuer Mieter einzieht. Wird eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters wieder neu vermietet, darf der Vermieter künftig höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen. Wenn die Miete schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung nicht senken. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Wiedervermietungen. Neu gebaute Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden, sind ausgenommen.

            Wo gilt die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen. Zumindest in Berlin soll sie schon vom 1. Juni an gelten. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Landesregierungen für jeweils fünf Jahre „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen. Nur dort gilt die Mietpreisbremse. Dafür galten Groß- und Unistädte als heiße Kandidaten. Inzwischen wachsen die Mieten auch in vielen Großstädten langsamer. Ob das die Länder bremst, ist noch nicht klar.

            Sinkt die Miete auch für bestehende Mietverträge?

            Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich erst einmal nichts, weil die neue Mietpreisbremse nur bei Wiedervermietungen gilt. Bei bestehenden Mietverträgen sind Mieter allerdings schon heute vor starken Mietsteigerungen geschützt. So dürfen die Bestandsmieten in bestimmten Gebieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Langfristig kann sich die neue Mietpreisbremse allerdings indirekt auch auf bestehende Mietverträge auswirken, weil die Mieten nach den geltenden Vorschriften nur im Rahmen der orstüblichen Mieten steigen dürfen. Wenn die ortsüblichen Mieten wegen der Neuregelung nicht mehr so schnell steigen, wirkt sich das auch auf Altverträge aus.

            Woran orientiert sich die Mietgrenze?

            An der so genannten "ortsüblichen Miete". Wie hoch die ist, können Mieter über die öffentlich zugänglichen Mietspiegel der Städte erfahren, die zuletzt allerdings in die Kritik geraten sind. Der Mietspiegel bezieht sich in der Regel auf Durchschnittspreise der vergangenen vier Jahre. Er unterscheidet weiter nach genauer Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung.

            Ab wann gilt das Gesetz?

            Die Mietpreisbremse tritt vom 1. Juni 2015 an in Kraft.

            Kann die Miete nach Renovierungen immer noch steigen?

            Ja. Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, sind drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Was genau „umfassend renoviert“ bedeutet, wird auch in dem Entwurf nicht exakt definiert. Allein die Wände zu streichen, wird nicht reichen. Als grober Anhaltspunkt kann folgende Regel dienen: Umfassend ist eine Renovierung wohl dann, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen Neubau entsprechen. Für alle anderen Modernisierungen gilt: Wenn Wohnungen so modernisiert wurden, dass eine Mieterhöhung erlaubt ist, dann bleibt die Mieterhöhung erlaubt - auch wenn damit die Mietpreisbremse eigentlich überschritten wird.

            Wer muss den Makler zahlen?

            Bislang zahlen in vielen Städten die Mieter die Maklerprovision. Das soll sich vom 1. Juni an ändern. Künftig soll gelten: „Wer bestellt, der zahlt.“ Das kann Vermieter oder Mieter sein. Vereinbarungen, mit denen Vermieter – wenn sie den Makler beauftragt haben – die Courtage trotz der Neuregelung den Mietern aufladen, sind unzulässig. Ein Maklervertrag von Mietern kommt auch erst dann zustande, wenn ein Wohnungssuchender schriftlich den Auftrag dazu erteilt hat und der Makler gezielt für diesen Kunden eine Bleibe findet. Verstößt ein Makler gegen diese verschärften Regeln, droht ihm ein Bußgeld.

            Um wie viel Geld geht es bei Mietpreisbremse und Maklerprovision?

            Nach Angaben des Justizministeriums sparen die Mieter durch die Neuregelungen jährlich insgesamt 858 Millionen Euro, davon 283 Millionen Euro durch die Mietpreisbremse und 571 Millionen Euro durch eingesparte Maklercourtage. Bei dieser Berechnung werden allerdings negative Auswirkung auf Investoren, die sich mittelfristig auch auf das Mietniveau auswirken dürften, nicht berücksichtigt.

            Wie kann das den Mietern schaden?

            Eine ungewollte Nebenwirkung des Gesetzes könnten steigende Erstmieten sein. Es scheint so, als würden viele Vermieter noch vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten erhöhen. Zudem zeigt die Geschichte, dass Mietpreisbremsen oft dazu führen, dass reiche Mieter sich angesichts der niedrigen Miete auf mehr Platz ausbreiten - während ärmere Mieter schwerer eine Wohnung finden, wie der Wirtschaftshistoriker Hans-Joachim Voth auf FAZ.NET beschrieben hat.


          Die große Koalition hatte sich am Dienstag auf einen Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse geeinigt. Mieten in Städten oder Stadtteilen mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen nur noch höchstens 10 Prozent höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein. Definieren sollen dies die Bundesländer. Um Investitionen nicht zu hemmen, soll die Mietpreisbremse nicht für Neubauten und nicht bei umfassenden Modernisierungen gelten.

          Das Gesetz soll bereits in der kommenden Woche vom Kabinett beraten und dann von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) hofft, dass es im Frühjahr 2015 in Kraft sein wird.

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