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Immobilienmarkt : Enttäuschte Träume vom Eigenheim

Banken müssen Kreditrisiken noch mehr Tribut zollen: Rentner und Ausländer haben das Nachsehen. Bild: Aufwind-Luftbilder/ VISUM

Ein neues Gesetz soll die Nehmer von Immobilienkrediten schützen. Es erschwert jedoch den Hauskauf für Familien, Ausländer und ältere Menschen.

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          Neuerdings hat Tobias Frick mit deutlich mehr frustrierten Kunden zu tun als noch vor ein paar Wochen. Der Berater beim mittelständischen Immobilienkreditvermittler Hypohelp, der vor allem im Rhein-Main-Gebiet und in Hamburg aktiv ist, berichtet von mehreren Kunden, deren Kreditanfrage gerade abgelehnt wurde – obwohl sie im Winter mit Sicherheit noch positiv entschieden worden wäre. „Das sind vor allem Käufer, die viel Eigenkapital mitbringen, aber kein so hohes Einkommen haben“, sagt Frick.

          Judith Lembke
          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
          Michael Psotta
          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Früher habe es Banken gegeben, die bei einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent kaum noch auf die Bonität des Schuldners geachtet hätten – schließlich lässt sich die Bank eine Grundschuld auf die Immobilie als Sicherheit eintragen. Bei einem hohen Eigenkapitalanteil ist das Risiko für die Bank demnach gering. Doch seit einigen Wochen fürchten die Immobilienfinanzierer nicht mehr nur den Ausfall des Kredits oder den Wertverfall der Immobilie – sie sorgen sich vor allem davor, künftig von dem Kreditnehmer wegen falscher Beratung in Regress genommen zu werden.

          Grund dafür ist die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die seit Ende März in Deutschland gilt. Ihr Ziel ist es, den Verbraucher, der eine Wohnung finanziert, stärker als bisher vor finanzieller Überlastung zu schützen. Dafür sollen die Banken noch gründlicher als bisher prüfen, ob der Kunde den Kredit auch über die gesamte Laufzeit bedienen kann. Wirklich neu aber ist, dass die Banken dafür auch haften. „Viele Banken wissen noch nicht so recht, wie sie mit der neuen Richtlinie umgehen sollen“, weiß Frick. Aus Unsicherheit seien einige Institute deswegen deutlich restriktiver als vorher – und verzichten aktuell lieber auf ein Geschäft, als in der Zukunft vom Kunden belangt zu werden.

          Bestimmte Kundengruppen haben es schwerer

          Noch ist es zu früh, um eindeutige Zahlen zu nennen. Darauf weist auch Interhyp, der größte Kreditvermittler am deutschen Markt, hin. Dort heißt es, man habe keine höhere Ablehnungsquote, doch dauere die Bearbeitung der Kreditanfragen aufgrund der neuen Rechtslage länger.

          Ein erstes Bild zeigt, dass es vor allem bestimmte Kundengruppen nun deutlich schwerer haben, an einen Immobilienkredit zu gelangen, als vorher. Neben den Käufern mit viel Eigenkapital und wenig Einkommen gilt das zum Beispiel für Privatkäufer, die in Deutschland eine Immobilie erwerben möchten, aber ihr Geld in einem EU-Staat verdienen, der nicht zum Euroraum gehört, zum Beispiel Großbritannien, Schweden, Dänemark, Tschechien oder Polen. Bislang konnten sie bei einer deutschen Bank ein Darlehen in Euro aufnehmen. Doch da die Banken nun Fremdwährungsrisiken beachten und im Zweifelsfall auch dafür haften müssen, haben sich die meisten aus diesem Geschäft zurückgezogen. So sieht die neue EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie vor, dass der Immobilienkäufer ein Recht auf Umwandlung des Kredits in seine jeweilige Heimatwährung hat, wenn sich der Wechselkurs von Kreditwährung (Euro) und Währung des Heimatlandes um mehr als 20 Prozent zuungunsten des Darlehensnehmers verschiebt. Die neue Richtlinie soll diese Käufer also vor Währungsschwankungen schützen. Aus der Sicht der Kanzlei Bottermann Khorrami, die unter anderen ausländische Käufer von deutschen Immobilien berät, bedeutet dies, dass die Banken ein kaum kalkulierbares Risiko tragen beziehungsweise das Wechselkursrisiko selbst absichern müssen. Die Reaktion der Banken sei vorhersehbar, schreibt die Kanzlei in einer Mitteilung: „Sie werden einfach keine Immobilienkredite mehr an Nicht-Euro-EU-Kreditnehmer vergeben.“ Immerhin gebe es aber für diesen Käuferkreis Umgehungsmöglichkeiten: Sie müssten zum Beispiel eine GmbH in Deutschland gründen, die die Immobilie erwirbt – nicht unbedingt ein Modell für private Käufer.

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