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Immobilienfinanzierung : Zwei von drei Vorfälligkeitsentschädigungen sind zu hoch

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Wer seinen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen will, muss die Bank entschädigen. Doch in zwei Drittel der Fälle war diese Entschädigung zu hoch ausgefallen, bemängeln die Verbraucherzentralen.

          Zahlen Haus- oder Wohnungseigentümer einen Immobilienkredit vorzeitig zurück, fordern Banken nach Meinung von Verbraucherschützern häufig zu hohe Sonderzahlungen. Die Höhe der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung habe 2007 und 2008 bei 4  Prozent des abgelösten Restkapitals gelegen, 2012 und 2013 aber bei 11 Prozent, teilten die Verbraucherzentralen und deren Bundesverband (vzbv) am Montag in Berlin unter Verweis auf eigene Analysen mit. Das liege nicht allein an dem Niedrigzinsniveau, sondern auch an den Berechnungmethoden der Institute.

          Nach eigenen Angaben haben die Verbraucherschützer bei ihrer Analyse von rund 3000 Fällen die Forderungen der Banken mit dem verglichen, was sie für gerechtfertigt halten. Dabei stützten sie sich demnach unter anderem auch auf die Rechtsprechung zu diesem Thema.

          Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den eine Bank von einem Schuldner verlangen kann, wenn ein für eine sehr lange Laufzeit vereinbarter, festverzinster Immobilienkredit vor dem eigentlichen Zieldatum zurückgezahlt wird. Sie wird damit für die Verluste entschädigt, die ihr durch diese Änderung der Geschäftsgrundlage entstehen. Anlass für eine solche Situation kann etwa sein, dass Kunden ihre Immobilie verkaufen und mit der Summe den Kredit tilgen wollen.

          Veränderungen im Zinsniveau beeinflussen den Schaden der Bank durch eine vorzeitige Rückzahlung. So kann sie das früher als geplant wieder verfügbare Geld aufgrund der stark gesunkenen Zinsen aktuell nur zu einem niedrigeren Zinssatz wieder neu verleihen. Im Vergleich zur ordnungsgemäßen Fortführung des Vertrags durch den Kunden bis zum Ende entgeht ihr also Geld. Das fließt in die Berechnung der Entschädigung ein.

          Die Verbraucherschützer stellten bei ihrer Analyse in 40 Prozent der untersuchten Fälle eine Differenz von mehr als 10 Prozent zwischen den Bankforderungen und ihren eigenen Berechnungen zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fest, in 20 Prozent der Fälle eine Abweichung von mehr als 20 Prozent und in zwölf Prozent von mehr als 30 Prozent.

          „Das Ergebnis ist eklatant. Zwei Drittel der Vorfälligkeitsentschädigungen sind überhöht“, erklärte Dorothea Mohn vom Verbraucherzentrale Bundesverband. Die veränderten Zinsbedingungen seien nicht allein für dieses Ergebnis verantwortlich. Ursächlich dafür sei außerdem „die Art der für den Verbraucher ungünstigen Berechnung seitens der Bank“, ergänzte sie.

          Die Verbraucherschützer warfen den Kreditinstituten dabei kein unrechtmäßiges Handeln vor. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sei „nur unzulänglich reguliert“, erklärten sie. Sie forderten daher Vorgaben für eine standardisierte Berechnung der Forderungen der Banken, die diese auf höchstens fünf Prozent der vorzeitig zurückgezahlten Kreditsumme begrenzen. „Die Regeln für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen müssen endlich eindeutig, transparent und fair werden“, forderte Mohn.

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