Deutscher Immobilienmarkt : Die Preise für Wohnungen steigen und steigen
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Luxuswohnungen in München-Sendling: In der bayerischen Landeshauptstadt steigen die Immobilienpreise rasant Bild: Müller, Andreas
Knappes Angebot und steigende Nachfrage sorgen dafür, dass deutsche Wohnimmobilien immer teurer werden. In der Eurozone wird der Anstieg nirgendwo so deutlich ausfallen wie hierzulande.
Die Nachfrage ist groß, das Angebot beschränkt, und Kredite sind billig: In keinem Euroland werden dieses Jahr die Immobilienpreise so stark steigen wie in Deutschland. Das sagt die Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) in einer Analyse voraus. „Die niedrige Arbeitslosigkeit, die bessere Verbraucherstimmung und eine zunehmende Einwanderung treiben die Preise an“, erwarten die Bonitätsprüfer. Im Schnitt werden nach ihrer Erwartung deutsche Wohnimmobilien deshalb 2014 um 4,5 Prozent und kommendes Jahr um weitere 4 Prozent teurer – ein Spitzenwert in der Eurozone. Nur in Großbritannien, das der Währungsunion nicht angehört, steigen die Preise noch schneller.
Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
Laut S&P nähren eine ganze Reihe von Faktoren die Hausse am deutschen Immobilienmarkt. Einerseits ist das Angebot knapp: Zwar wächst die Zahl der Baugenehmigungen, aber noch immer kämen zu wenige neue Wohnungen auf den Markt. Andererseits steigt die Nachfrage: Die niedrige Arbeitslosigkeit und hohe Tarifabschlüsse stützen die Verbraucherstimmung. Zugleich ist die Einwanderung nach Deutschland so stark wie seit Mitte der neunziger Jahre nicht mehr. Die Zinsen auf neue Hypothekenkredite sind dagegen seit Mitte 2011 von mehr als 4 Prozent auf unter 3 Prozent gefallen.
Zunehmend investierten auch ausländische Käufer ihr Geld in deutsche Immobilien, analysiert die Ratingagentur. Weil anderswo die Preise dahindümpelten, werde der Markt hierzulande immer interessanter. Während das Immobiliengeschäft in Deutschland seit Jahren floriert, bröckeln laut S&P in großen anderen europäischen Ländern die Preise weiter: Weder in Frankreich noch in Italien und Spanien sei für 2014 mit einer Trendwende zu rechnen.
Stresstest mit stark fallenden Häuserpreisen
In deutschen Städten dagegen sind nach Schätzung der Bundesbank Wohnimmobilien seit 2010 um insgesamt fast ein Fünftel teurer geworden. In den sieben größten deutschen Städten – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf – seien allein 2013 die Preise für Eigentumswohnungen um 9 Prozent gestiegen, schrieben die Notenbanker in ihrem Monatsbericht vom Februar. Die Bundesbank warnt mittlerweile vor einer Preisblase in den Ballungszentren. In den deutschen Großstädten seien Wohnimmobilien derzeit um rund ein Viertel überbewertet. S&P sieht dagegen keinen Grund zur Sorge: „Eine Hauspreisblase ist nicht in Sicht“, glaubt Jean-Michel Six, der europäische Chefökonom der Ratingagentur. Er gibt zu bedenken, dass dem Preisanstieg der vergangenen Jahre ein Jahrzehnt der Stagnation vorausgegangen sei.
Die europäischen Bankenaufseher werden das Immobiliengeschäft der Kreditinstitute allerdings in den kommenden Monaten kritisch durchleuchten: Bei der bevorstehenden großen Belastungsprobe (Stresstest) für die Bilanzen der europäischen Geldhäuser wollen die Aufseher auch ein Szenario mit stark fallenden Häuserpreisen durchspielen. Einzelheiten des Stresstests haben die Europäische Zentralbank (EZB) und die Bankenaufsicht EBA diese Woche veröffentlicht: Simuliert wird unter anderem, ob die Institute einen Rückgang der Immobilienpreise in der Eurozone um durchschnittlich 19 Prozent verkraften können. Ziel des Stresstests ist es, vermutete Eigenkapitallücken in den Banken auszuspüren. Überprüft werden die 124 wichtigsten Banken in der Europäischen Union. Die Ergebnisse werden im Oktober veröffentlicht.
In Großbritannien sind die Risiken größer
Als besonders brisant gilt die Entwicklung des Immobilienmarkts in Großbritannien. Immer mehr Fachleute auf der Insel warnen vor einer Preisblase. Nach Berechnung der Bausparkasse Nationwide lagen die britischen Häuserpreise im April um 11 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats – der stärkste Anstieg seit knapp sieben Jahren. Skeptiker warnen vor einer Welle von Kreditausfällen im Hypothekenmarkt.
Falls die Bank of England wegen des starken Wirtschaftsaufschwungs auf der Insel, wie erwartet, Anfang 2015 die Leitzinsen erhöht, könnte das viele Immobilienschuldner und damit auch deren Gläubigerbanken in Bedrängnis bringen. Der Großteil der Hypotheken in Großbritannien ist variabel verzinst und damit einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Wegen der Risiken im Immobilienmarkt legt die Bank of England bei ihrem eigenen Banken-Stresstest sehr viel härtere Maßstäbe an als die EZB: Simuliert wird ein Einbruch der Preise für Wohnimmobilien um 35 Prozent. Analysten erwarten, dass dies vor allem Lloyds und der Royal Bank of Scotland zu schaffen machen wird. Beide Institute haben große Immobilienkreditbücher.
