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Immobilien : Nur Berlin hat ab Juni eine Mietpreisbremse

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Demnächst wird in Schöneberg nur noch gebremst vermietet Bild: dpa

Die Mietpreisbremse ist da. Bis sie greift, wird es wohl noch dauern. Außer in Berlin ist man nirgends so weit, in die Eisen zu steigen.

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          Berlin ist das einzige Bundesland, in dem die Mietpreisbremse zum frühstmöglichen Zeitpunkt am 1. Juni greift. Andere Länder haben die Einführung zwar angekündigt, sich einer Umfrage der Deutschen Presse-Agentur zufolge aber noch nicht auf einen Termin festgelegt. Die Preisbremse soll Wohnungssuchende vor Wuchermieten schützen. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen neue Miete bei einem Umzug dann maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen.

          Wo genau die Preisbremse greifen soll, können die Länder für fünf Jahre selbst festlegen. In Berlin werden Neumieten ab Juni in der gesamten Stadt gedeckelt. Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) hatte eine entsprechende Verordnung in der Schublade schon lange bevor das Gesetz im Bund beschlossen war.


          Was die Mietpreisbremse für Mieter bedeutet


            Was ist die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Vermieter die Miete von Wohnungen kräftig erhöhen, wenn ein neuer Mieter einzieht. Wird eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters wieder neu vermietet, darf der Vermieter künftig höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen. Wenn die Miete schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung nicht senken. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Wiedervermietungen. Neu gebaute Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden, sind ausgenommen.

            Wo gilt die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen. Zumindest in Berlin soll sie schon vom 1. Juni an gelten. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Landesregierungen für jeweils fünf Jahre „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen. Nur dort gilt die Mietpreisbremse. Dafür galten Groß- und Unistädte als heiße Kandidaten. Inzwischen wachsen die Mieten auch in vielen Großstädten langsamer. Ob das die Länder bremst, ist noch nicht klar.

            Sinkt die Miete auch für bestehende Mietverträge?

            Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich erst einmal nichts, weil die neue Mietpreisbremse nur bei Wiedervermietungen gilt. Bei bestehenden Mietverträgen sind Mieter allerdings schon heute vor starken Mietsteigerungen geschützt. So dürfen die Bestandsmieten in bestimmten Gebieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Langfristig kann sich die neue Mietpreisbremse allerdings indirekt auch auf bestehende Mietverträge auswirken, weil die Mieten nach den geltenden Vorschriften nur im Rahmen der orstüblichen Mieten steigen dürfen. Wenn die ortsüblichen Mieten wegen der Neuregelung nicht mehr so schnell steigen, wirkt sich das auch auf Altverträge aus.

            Woran orientiert sich die Mietgrenze?

            An der so genannten "ortsüblichen Miete". Wie hoch die ist, können Mieter über die öffentlich zugänglichen Mietspiegel der Städte erfahren, die zuletzt allerdings in die Kritik geraten sind. Der Mietspiegel bezieht sich in der Regel auf Durchschnittspreise der vergangenen vier Jahre. Er unterscheidet weiter nach genauer Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung.

            Ab wann gilt das Gesetz?

            Die Mietpreisbremse tritt vom 1. Juni 2015 an in Kraft.

            Kann die Miete nach Renovierungen immer noch steigen?

            Ja. Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, sind drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Was genau „umfassend renoviert“ bedeutet, wird auch in dem Entwurf nicht exakt definiert. Allein die Wände zu streichen, wird nicht reichen. Als grober Anhaltspunkt kann folgende Regel dienen: Umfassend ist eine Renovierung wohl dann, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen Neubau entsprechen. Für alle anderen Modernisierungen gilt: Wenn Wohnungen so modernisiert wurden, dass eine Mieterhöhung erlaubt ist, dann bleibt die Mieterhöhung erlaubt - auch wenn damit die Mietpreisbremse eigentlich überschritten wird.

            Wer muss den Makler zahlen?

            Bislang zahlen in vielen Städten die Mieter die Maklerprovision. Das soll sich vom 1. Juni an ändern. Künftig soll gelten: „Wer bestellt, der zahlt.“ Das kann Vermieter oder Mieter sein. Vereinbarungen, mit denen Vermieter – wenn sie den Makler beauftragt haben – die Courtage trotz der Neuregelung den Mietern aufladen, sind unzulässig. Ein Maklervertrag von Mietern kommt auch erst dann zustande, wenn ein Wohnungssuchender schriftlich den Auftrag dazu erteilt hat und der Makler gezielt für diesen Kunden eine Bleibe findet. Verstößt ein Makler gegen diese verschärften Regeln, droht ihm ein Bußgeld.

            Um wie viel Geld geht es bei Mietpreisbremse und Maklerprovision?

            Nach Angaben des Justizministeriums sparen die Mieter durch die Neuregelungen jährlich insgesamt 858 Millionen Euro, davon 283 Millionen Euro durch die Mietpreisbremse und 571 Millionen Euro durch eingesparte Maklercourtage. Bei dieser Berechnung werden allerdings negative Auswirkung auf Investoren, die sich mittelfristig auch auf das Mietniveau auswirken dürften, nicht berücksichtigt.

            Wie kann das den Mietern schaden?

            Eine ungewollte Nebenwirkung des Gesetzes könnten steigende Erstmieten sein. Es scheint so, als würden viele Vermieter noch vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten erhöhen. Zudem zeigt die Geschichte, dass Mietpreisbremsen oft dazu führen, dass reiche Mieter sich angesichts der niedrigen Miete auf mehr Platz ausbreiten - während ärmere Mieter schwerer eine Wohnung finden, wie der Wirtschaftshistoriker Hans-Joachim Voth auf FAZ.NET beschrieben hat.


          Andere Bundesländer prüfen erst jetzt, in welchen Städten der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass eine Mietpreisbremse sinnvoll ist. Einige Länder wie Sachsen-Anhalt oder das Saarland wollen sie wahrscheinlich überhaupt nicht einführen. Dort gibt es ganz andere Probleme mit dem Wohnungsmarkt: In Sachsen-Anhalt beispielsweise steht bei großen Wohnungsunternehmen gerade fast jede achte Wohnung leer.

          Mietpreisbremse - Pläne nach Bundesland

          Baden-Württemberg: Dort geht die Mietpreisbremse im Sommer an den Start. Derzeit werden die betroffenen Gebiete bestimmt, dabei sind Groß- und Universitätsstädte im Fokus.

          Bayern: Die Einführung der Bremse wird vorbereitet. Es muss aber noch festgelegt werden, wo sie gelten soll.

          Brandenburg: Es wird geprüft, ob und wo eine Begrenzung sinnvoll ist. Entschieden wird laut Infrastrukturministerium im Laufe des Jahres. Wann die Bremse gelten würde, könne noch nicht gesagt werden.

          Bremen: Die Mietpreisbremse soll in der Stadt eingeführt werden. Geplant ist das für Mitte des Jahres. In Bremerhaven wird es keine geben.

          Hamburg: Der Senat will die Bremse flächendeckend einführen. Dagegen wehren sich aber Vermieter. Derzeit laufen Gespräche, die „zeitnah“ zu einem Ergebnis führen sollen.

          Hessen: Ein Starttermin ist nicht bekannt. Zuletzt hatte vor allem Frankfurt auf eine Mietbegrenzung gedrängt.

          Mecklenburg-Vorpommern: Das Land hat bisher keine Pläne geäußert, eine Mietpreisbremse einzuführen.

          Niedersachsen: Die Einführung wird wohl bis 2016 dauern. Womöglich wird zuvor per Gutachten untersucht, in welchen Städten.

          Nordrhein-Westfalen: Laut Bauministerium könnte die Regelung im Frühsommer in Kraft treten. Betroffene Gebiete werden mit einem Gutachten ermittelt.

          Rheinland-Pfalz: Die Mietpreisbremse soll nur in den drei Unistädten Mainz, Trier und Landau greifen. Die Verordnung könnte laut Finanzministerium im Sommer in Kraft treten.

          Saarland: Im kleinsten Flächenland gibt es wahrscheinlich keine Mietpreisbremse. Laut Justizministeriums wird das noch geprüft. Auf dem Wohnungsmarkt gebe es aber tendenziell ein Überangebot.

          Sachsen: Im Freistaat sind die Prüfungen noch nicht abgeschlossen. Wenn das Gesetz in Kraft ist, müssen Kommunen ihren Bedarf beim Innenministerium anmelden.

          Sachsen-Anhalt: Das Land will keine Mietpreisbremse. Auf dem Wohnungsmarkt gibt es viel Leerstand, bei den großen Unternehmen derzeit 12 Prozent.

          Schleswig-Holstein: Bis Jahresende soll klar sein, wo die Regelung eingeführt wird.

          Thüringen: Wenn die Kommunen wollen, könnte die Verordnung bis zur Sommerpause auf dem Weg sein, hieß es zuletzt beim Infrastrukturministerium. Als angespannt gilt der Wohnungsmarkt in Erfurt, Weimar und Jena.

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