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Bestellerprinzip : Makler wollen Mieter austricksen

  • Aktualisiert am

Der Makler hat’s schwer, ist aber gewieft Bild: dapd

Mieter sollen den Immobilienmakler künftig nur noch bezahlen, wenn sie ihn selbst beauftragt haben. Doch die Branche arbeitet angeblich schon an Tricks, um die Kosten doch den Mietern aufzudrücken.

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          Die von der Bundesregierung eingeführte Mietpreisbremse soll den Anstieg der Mieten stoppen. Zudem soll künftig auch der Makler von demjenigen bezahlt werden, der ihn bestellt. Schlechte Zeiten also nicht nur für Vermieter, sondern auch für Makler, die fürchten müssen, dass die Vermieter nun künftig eher selbst einen Mieter suchen werden.

          Zwar können die Vermieter auch unter der neuen Mietpreisbremse beliebig hohe Abstandszahlungen von den Mietern verlangen und damit ihre Makler-Rechnung begleichen - aber ob sie das Geld dann wirklich an einen Makler weiterreichen, ist noch längst nicht gesagt. In Umfragen sagte schon ein Drittel der Vermieter, dass sie künftig auf die Dienste von Maklern verzichten wollen. Der Maklerverband IVD kämpft seit Wochen für einen aufgeweichten Gesetzentwurf und argumentiert mit verfassungsrechtlichen Bedenken.

          Doch laut dem Fernsehmagazin „Panorama“ deutet vieles darauf hin, dass einige Makler das Gesetz unterlaufen wollen. Darüber wird die Sendung am Donnerstag im Ersten um 21.45 Uhr berichten. Einige Makler hätten schon einen Plan B, mit dem sie das Gesetz unterlaufen könnten.


          Was die Mietpreisbremse für Mieter bedeutet


            Was ist die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Vermieter die Miete von Wohnungen kräftig erhöhen, wenn ein neuer Mieter einzieht. Wird eine Wohnung nach dem Auszug eines Mieters wieder neu vermietet, darf der Vermieter künftig höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Miete verlangen. Wenn die Miete schon mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete lag, müssen Vermieter die Miete bei der Neuvermietung nicht senken. Die Mietpreisbremse gilt nur bei Wiedervermietungen. Neu gebaute Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet werden, sind ausgenommen.

            Wo gilt die Mietpreisbremse?

            Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. In welchen Regionen sie angewendet wird, sollen die Bundesländer festlegen. Zumindest in Berlin soll sie schon vom 1. Juni an gelten. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Landesregierungen für jeweils fünf Jahre „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausweisen. Nur dort gilt die Mietpreisbremse. Dafür galten Groß- und Unistädte als heiße Kandidaten. Inzwischen wachsen die Mieten auch in vielen Großstädten langsamer. Ob das die Länder bremst, ist noch nicht klar.

            Sinkt die Miete auch für bestehende Mietverträge?

            Bei bestehenden Mietverträgen ändert sich erst einmal nichts, weil die neue Mietpreisbremse nur bei Wiedervermietungen gilt. Bei bestehenden Mietverträgen sind Mieter allerdings schon heute vor starken Mietsteigerungen geschützt. So dürfen die Bestandsmieten in bestimmten Gebieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen. Langfristig kann sich die neue Mietpreisbremse allerdings indirekt auch auf bestehende Mietverträge auswirken, weil die Mieten nach den geltenden Vorschriften nur im Rahmen der orstüblichen Mieten steigen dürfen. Wenn die ortsüblichen Mieten wegen der Neuregelung nicht mehr so schnell steigen, wirkt sich das auch auf Altverträge aus.

            Woran orientiert sich die Mietgrenze?

            An der so genannten "ortsüblichen Miete". Wie hoch die ist, können Mieter über die öffentlich zugänglichen Mietspiegel der Städte erfahren, die zuletzt allerdings in die Kritik geraten sind. Der Mietspiegel bezieht sich in der Regel auf Durchschnittspreise der vergangenen vier Jahre. Er unterscheidet weiter nach genauer Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung.

            Ab wann gilt das Gesetz?

            Die Mietpreisbremse tritt vom 1. Juni 2015 an in Kraft.

            Kann die Miete nach Renovierungen immer noch steigen?

            Ja. Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, sind drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Was genau „umfassend renoviert“ bedeutet, wird auch in dem Entwurf nicht exakt definiert. Allein die Wände zu streichen, wird nicht reichen. Als grober Anhaltspunkt kann folgende Regel dienen: Umfassend ist eine Renovierung wohl dann, wenn die Kosten ein Drittel der Kosten für einen Neubau entsprechen. Für alle anderen Modernisierungen gilt: Wenn Wohnungen so modernisiert wurden, dass eine Mieterhöhung erlaubt ist, dann bleibt die Mieterhöhung erlaubt - auch wenn damit die Mietpreisbremse eigentlich überschritten wird.

            Wer muss den Makler zahlen?

            Bislang zahlen in vielen Städten die Mieter die Maklerprovision. Das soll sich vom 1. Juni an ändern. Künftig soll gelten: „Wer bestellt, der zahlt.“ Das kann Vermieter oder Mieter sein. Vereinbarungen, mit denen Vermieter – wenn sie den Makler beauftragt haben – die Courtage trotz der Neuregelung den Mietern aufladen, sind unzulässig. Ein Maklervertrag von Mietern kommt auch erst dann zustande, wenn ein Wohnungssuchender schriftlich den Auftrag dazu erteilt hat und der Makler gezielt für diesen Kunden eine Bleibe findet. Verstößt ein Makler gegen diese verschärften Regeln, droht ihm ein Bußgeld.

            Um wie viel Geld geht es bei Mietpreisbremse und Maklerprovision?

            Nach Angaben des Justizministeriums sparen die Mieter durch die Neuregelungen jährlich insgesamt 858 Millionen Euro, davon 283 Millionen Euro durch die Mietpreisbremse und 571 Millionen Euro durch eingesparte Maklercourtage. Bei dieser Berechnung werden allerdings negative Auswirkung auf Investoren, die sich mittelfristig auch auf das Mietniveau auswirken dürften, nicht berücksichtigt.

            Wie kann das den Mietern schaden?

            Eine ungewollte Nebenwirkung des Gesetzes könnten steigende Erstmieten sein. Es scheint so, als würden viele Vermieter noch vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten erhöhen. Zudem zeigt die Geschichte, dass Mietpreisbremsen oft dazu führen, dass reiche Mieter sich angesichts der niedrigen Miete auf mehr Platz ausbreiten - während ärmere Mieter schwerer eine Wohnung finden, wie der Wirtschaftshistoriker Hans-Joachim Voth auf FAZ.NET beschrieben hat.


          Panorama beruft sich unter anderem auf den großen Hamburger Makler Haferkamp. Dieser verspreche, dass der Mieter auch in Zukunft den Makler bezahlen werde. Verdeckte Recherchen zeigten, wie das funktionieren soll: Der Makler will die Wohnungen in Zukunft nicht mehr in den großen Immobilienportalen anbieten, sondern in einem Maklernetz, in dem sich Mieter registrieren müssten.

          Die Vermieter wiederum beauftragen nicht offiziell einen Makler. Sondern sie stellen ihre Wohnung auf eine kleine Internetseite, die im Netz gut versteckt ist. So „finde“ der Makler das Angebot exklusiv, weil er die Internet-Adresse kenne. Bestellt hätte den Makler der Mieter, er müsse ihn bezahlen. Der ganze komplizierte Prozess soll weitgehend automatisch passieren.

          Auf Nachfrage betont der Makler, er werde sich immer an die Gesetzesgrundlage des Bestellerprinzips halten. Haferkamp habe für die Idee sogar den „Flowfact Award Platin“ für die beste Innovation der Branche gewonnen. In der Preisbegründung wird der „hohe Automatisierungsgrad“  gelobt.

          Der Makler von der Firma Haferkamp habe bestritten, dass sein Modell dazu diene, Vermieter zu übervorteilen und das Bestellerprinzip zu umgehen. Aber man werde, wenn juristisch möglich, versuchen den Vermieter von Kosten frei zu halten, so „Panorama“.

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