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Immobilienboom : Mit dem eigenen Haus für das Alter vorsorgen

Daumenregel für den Hauskauf: Eine Immobilie sollte nicht mehr kosten, als sie in 20 Jahren an Miete einbringt. Bild: dpa

Die niedrigen Zinsen haben zu einem Immobilienboom geführt. Die Hälfte der Sparer schätzt Wohneigentum für den Vermögensaufbau. Doch es mehren sich die Risiken.

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          Wenn Menschen darüber nachdenken, sich eine Immobilie zuzulegen, ist die Altersvorsorge eher ein Randaspekt. Potentielle Hausbesitzer befinden sich meistens in der „Rush Hour des Lebens“, dem Lebensjahrzehnt zwischen 30 und 40, in dem sich alles ballt, was das Leben aus- – aber auch anstrengend macht: In dieser Phase werden die wohl wichtigsten Entscheidungen gefällt: Wo will ich leben? Wie will ich leben? Mit wem will ich leben? Will ich Kinder haben, und wenn ja, wie viele? Eine weitere Frage, die sich dann schnell anschließt, lautet: Kaufen oder mieten?

          Judith Lembke
          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Sollte die Entscheidung fallen, sich Wohneigentum zuzulegen, wird der Lebensentwurf schnell konkret. Dann wird abgewogen, ob man eher der Typ für die Etagenwohnung in der Stadt ist oder auf den eigenen Garten nicht verzichten mag – dafür zum Einkaufen aber das Auto nehmen muss und sich die Stammkneipe auch nicht an der nächsten Straßenecke befindet. Dass Wohneigentum auch ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge ist und deshalb in die Kaufentscheidung mit einfließen sollte, wird dabei oft übersehen – in der Rush Hour des Lebens stehen eben andere Dinge im Vordergrund.

          Eine Altersvorsorge sollte angelegt sein wie eine Speisekammer, die man im Laufe seines Erwerbslebens gut füllt, um im Alter die Vorräte aufzuzehren. In dieses Konzept passt der Kauf von Wohneigentum ausgezeichnet. Schließlich bedeutet das in den meisten Fällen, Immobilien in jungen Jahren auf Kredit zu kaufen und diesen dann im Laufe der Jahre zu tilgen, so dass man sich im Alter über ein schuldenfreies Vermögen freuen kann. Vor diesem Hintergrund kann man eine Immobilie als eine Art Sparplan verstehen: In der Zeit der Berufstätigkeit wird Kapital angespart, von dem man im Alter zehren kann.

          Kredit zwingt zum Sparen

          Wird das Eigentum vermietet, ersetzt die Miete später einen Teil des Erwerbseinkommens. Nutzt man die Wohnung oder das Haus selbst, hilft die ersparte Miete dabei, im Alter trotz geringerer Zuflüsse den gewohnten Lebensstandard zu halten. Wer Mieten und Kaufen gegeneinander abwägt, wird früher oder später auf die typischen Modellrechnungen stoßen. Dabei wird die Rendite, die das Eigentum im Laufe der Jahre abwirft, damit verglichen, wie sich das eingesetzte Kapital verzinst, wenn es in Aktien oder Anleihen investiert ist. Häufig schneidet der Immobilienkauf bei diesen Vergleichen nicht sehr gut ab.

          Die mathematischen Modelle kalkulieren jedoch nicht mit ein, dass der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie – und darum handelt es sich in den allermeisten Fällen – eine sehr emotionale Entscheidung ist. Schließlich geht es um nicht weniger als die Frage, wie man leben möchte, in welcher Umgebung die Kinder aufwachsen sollen und wie sich die Familie nach außen darstellen will. Für einige Menschen ist die Gewissheit, dass ihre Lebensentscheidungen nicht von der Dauer eines Mietvertrags abhängen und sie mit keinem Vermieter über den Fußbodenbelag diskutieren müssen, unbezahlbar.

          Dazu kommt ein Aspekt, der mit Blick auf die Altersvorsorge nicht zu unterschätzen ist: Wer eine Immobilie auf Kredit kauft, zwingt sich faktisch selbst zu sparen. Wer – bestenfalls auch noch günstig – zur Miete wohnt, hat jeden Monat vielfältige Möglichkeiten, sein Geld auszugeben. Die meisten davon sind mit Sicherheit verlockender, als Geld zur Seite zu legen, damit man in 30 Jahren etwas davon hat. Das niedrige Zinsumfeld in Deutschland, das einerseits historisch niedrige Zinsen für Immobilienkredite mit sich bringt und anderseits andere Anlageklassen unattraktiver erscheinen lässt, hat Immobilienanlagen in den vergangenen Jahren zunehmend ins Blickfeld der Sparer gerückt.

          Starke Preisanstiege

          Bei einer Umfrage des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes in diesem Jahr kam heraus, dass etwa die Hälfte der Befragten das Eigenheim für ein ideales Element der Vermögensbildung halten. Das waren 5 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr. 34 Prozent derjenigen, die angesichts niedriger Sparzinsen gezielt nach Anlagealternativen suchen, finden Häuser und Wohnungen „besser geeignet“ als zuvor. Das sei ein „herausragend hoher Wert“ heißt es beim Sparkassenverband.

          Der deutsche Immobilienboom der vergangenen Jahre ist nicht ohne Folgen geblieben. Vor allem in den Großstädten hat er sich in starken Preisanstiegen niedergeschlagen. In Düsseldorf haben sich Wohnungen und Häuser seit 2007 um 39 Prozent verteuert. In Hamburg und Berlin werden mittlerweile 35 Prozent mehr gezahlt als vor sechs Jahren und in der Domstadt Köln immerhin noch 24 Prozent. Bei solchen Preissprüngen sind die Mahner nicht weit. So warnte die Bundesbank vor wenigen Wochen, die Immobilienpreise in den Großstädten seien um bis zu 20 Prozent überbewertet. Das könnte für die Anleger zu empfindlichen Vermögensverlusten führen.

          Natürlich wurde dieser Warnung sofort widersprochen, vor allem von der Immobilienwirtschaft. Als Gegenargument wurde angeführt, dass die Quadratmeterpreise in den deutschen Großstädten immer noch weit unter denen in London, Paris oder Mailand liegen. Relativ zum Einkommen sei Wohnraum in Deutschland immer noch erstaunlich billig. Und auch ein Blick auf Relation zwischen Kaufpreis und Miete gebe es Entwarnung. Von spanischen Verhältnissen, wo eine durchschnittliche Wohnung zeitweilig zum Fünfzigfachen ihrer jährlichen Miete verkauft wurde, sei man in Deutschland noch weit entfernt.

          Beim Hauskauf genau hinschauen

          Grundsätzlich gilt immer noch die Daumenregel, dass eine Immobilie nicht mehr kosten sollte als das, was sie in 20 bis 25 Jahren an Miete einbringt. Gerade in guten Lagen in Hamburg, Frankfurt oder München ist es jedoch illusorisch, für diesen Preis etwas zu finden. Bei steigenden Preisen sind viele Immobilienanleger geneigt, auch eine andere Faustregel außer Acht zu lassen: dass die wichtigste Grundlage für eine hohe Rendite beim Hauskauf ein günstiger Einkaufspreis ist.

          Das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) hat in einer kürzlich veröffentlichten Studie untersucht, ob und in welcher Form sich Immobilien als Baustein der Altersvorsorge eignen. Die Hauptempfehlung der Autoren ist, beim Hauskauf sehr genau hinzuschauen: „Der Erwerb von Wohnimmobilien für die langfristige Altersvorsorge erfordert heute in viel stärkerem Maße Differenzierungen zwischen einzelnen Regionen und Städten, als dies in der Vergangenheit notwendig war“, heißt es.

          Viel stärker als früher würden heute die Regionen auseinanderdriften. Stichwort demographischer Wandel: Während sich einige Landstriche entvölkern, verzeichnen andere regen Zuzug. Deswegen würden Nachfrage und Preise anders als früher auch nicht flächendeckend steigen. Die Autoren sehen das Land dreigeteilt, abhängig von der Bevölkerungsentwicklung. Es gebe Zuwanderungsregionen, in denen das Wohnungsangebot mit der steigenden Zahl der Haushalte nicht Schritt halte. In den Abwanderungsregionen ist oft das Gegenteil der Fall.

          Und dann gibt es noch „Schwarmstädte“, die Metropolen, die Menschen im Alter von 20 bis 35 besonders anziehen. Die Studie räumt jedoch mit dem Vorurteil auf, nur in westdeutschen Großstädten sei der Wohnungsmarkt attraktiv. Wer genau hinschaue, finde auch in Kleinstädten, im Osten und auf dem Land attraktive Lagen – vor allem, weil die Einstiegspreise hier deutlich günstiger seien. Weil in Schrumpfregionen der Neubau vernachlässigt wird, gebe es dort oft ein zu geringes Angebot für solvente Mieter, die bereit seien, für hochwertige Immobilien auch Geld auszugeben. Zudem haben die Autoren für zwei Schwarmstädte, nämlich Frankfurt und München, schon Anfänge von Preisblasen ausgemacht. Sie empfehlen, Investitionen nur mit Vorsicht zu tätigen.

          Eine generelle Preisblase sehen sie jedoch nicht. Risiken könnten entstehen, sollte sich die Konjunktur abschwächen und die Einkommensentwicklung mit Hauspreisen oder Mieten nicht mehr mithalten können. Immobilien wären dann für Normalverdiener nicht mehr erschwinglich. Im Moment ist jedoch eher das Gegenteil der Fall: Nach einer Analyse des Sparkassenverbandes könnten sich viel mehr Familien Wohneigentum leisten als angenommen. Denn die monatliche Belastung einer Immobilienfinanzierung unterscheide sich nur wenig von der Kaltmiete, die Familien der unteren Einkommensklassen bezahlten.

          Mehr zum Thema Altersvorsorge finden Sie in der aktuellen Chancen-Beilage in der F.A.Z.

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