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Immobilienpreise : Alarm am britischen Wohnungsmarkt

Londons teuerste Ecke: Stadtteil Kensington. Bild: action press

Die rasant steigenden Preise werden zum Risiko für den Wirtschaftsaufschwung in Großbritannien. Möglicherweise dämpft eine baldige Zinserhöhung die Nachfrage. Doch damit droht vielen Briten ein äußerst unsanftes Erwachen.

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          Unscheinbar sieht er aus, der etwas heruntergekommene Backsteinschuppen im Stadtteil Camberwell im Süden von London. Die Wände haben schon einige Risse, und das Rolltor aus Blech ist auch nicht mehr ganz taufrisch. Aber die Bruchbude mit 65 Quadratmeter Grundfläche ist die teuerste Garage in Großbritannien: Für 550.000 Pfund, umgerechnet rund 680.000 Euro, wechselte sie im April den Eigentümer - und das obwohl es keine Baugenehmigung gibt, die bescheidene Immobilie für Wohnzwecke umzunutzen. Selbst im verrücktesten Immobilienmarkt Europas ist das ein neuer Rekordpreis.

          Marcus Theurer

          Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          In London gehen die Immobilienpreise durch die Decke. Kürzlich wurde im Nobelstadtteil Kensington ein Luxusappartement für umgerechnet mehr als 170 Millionen Euro verkauft - auch das ist eine neue Höchstmarke auf der Insel. Nach Berechnung der britischen Bausparkasse Nationwide lagen im April die Wohnungspreise in der britischen Hauptstadt um 18 Prozent über dem Vorjahresniveau. In den vergangenen fünf Jahren sind die Werte von Wohnimmobilien in London um mehr als die Hälfte geklettert.

          Auch Großbritannien insgesamt lässt, was die Häuserpreise angeht, den europäischen Kontinent weit hinter sich. Die Ratingagentur Standard & Poor’s prognostiziert, dass Wohnimmobilien auf der Insel dieses Jahr um weitere 7 Prozent teurer werden - das wäre aller Voraussicht nach ein einsamer Spitzenwert in der Europäischen Union. Allerdings verdecken solche landesweiten Durchschnittswerte starke regionale Unterschiede. Während vor allem in London und im Südosten die Preise stark steigen, liegt die jährliche Wertsteigerung im Rest des Landes mit 4,7 Prozent deutlich niedriger.

          Ökonomen blicken trotzdem zunehmend besorgt auf die Entwicklung am Immobilienmarkt: Wird in Großbritannien gut ein halbes Jahrzehnt nach der Weltfinanzkrise bereits die nächste Hauspreisblase aufgepumpt? Das Vereinigte Königreich hat im vergangenen Jahr nach jahrelanger Rezession und Stagnation eine furiose Konjunkturwende erlebt und ist derzeit Wachstumsspitzenreiter im Club der sieben größten Industrieländer (G7). Aber die rasant steigenden Immobilienpreise seien in Großbritannien „die größte Gefahr für die Stabilität des Finanzsystems und damit für den Aufschwung“, warnte diesen Monat der britische Notenbankgouverneur Mark Carney. Auch die OECD, die Vereinigung der großen Industrieländer, mahnte die Briten kürzlich, Maßnahmen zu ergreifen, um eine Preisblase zu verhindern.

          Immobilien-Förderprogramm der Regierung umstritten

          Gesamtwirtschaftlich betrachtet sind weniger die steigenden Immobilienpreise an sich das Problem. Gefährlich ist die Bonanza am Häusermarkt vor allem, weil sie durch immer höhere Kredite angeheizt wird. Die Verschuldung der britischen Privathaushalte hat bereits im vergangenen Herbst eine neue Rekordmarke von 1,4 Billionen Pfund erreicht, und der Großteil dieser Verbindlichkeiten entfällt auf Hypotheken. Notenbankchef Carney treibt die Sorge um, dass sich die Bürger angesichts der hohen Immobilienpreise eine zu hohe Kreditlast aufhalsen. Im April lag das Volumen der neu vergebenen Immobilienkredite um 36 Prozent höher als im Vorjahresmonat.

          Noch ist das geliehene Geld extrem billig. Der Leitzins, zu dem sich die Geschäftsbanken bei der Notenbank kurzfristig Geld leihen können, liegt auf nur 0,5 Prozent und damit auf dem niedrigsten Stand seit mehr als drei Jahrhunderten. Aber viele Bankenvolkswirte rechnen damit, dass die Bank of England Anfang 2015 erstmals an der Zinsschraube drehen muss. Damit würde auch der Schuldendienst auf die - in Großbritannien überwiegend variabel verzinsten - Hypothekendarlehen steigen. Vielen Immobilienschuldnern, die sich an das billige Geld gewöhnt haben, droht ein böses Erwachen. Den britischen Banken steht womöglich eine neue Welle von Kreditausfällen bevor.

          Nun könnte die Notenbank zwar den Leitzins einfach früher nach oben setzen. Doch die Bank von England traut sich offenkundig nicht: Die Geldhüter fürchten, den Aufschwung abzuwürgen, wenn sie zu früh die weit geöffneten Geldschleusen schließen. Stattdessen suchen die britischen Notenbanker ihr Heil in der sogenannten „makroprudenziellen Regulierung“: Seit Ende April müssen die Banken bereits bei der Kreditvergabe die Finanzlage ihrer Kunden etwas strenger prüfen als bisher. Bankenvolkswirte erwarten, dass die Zentralbank im Juni weitere Beschränkungen beschließen wird. Kritiker warnen allerdings, diese unerprobten Instrumente seien keine zuverlässige Alternative zu einer raschen Leitzinserhöhung.

          Zunehmend umstritten ist auch ein 2013 aufgelegtes weitreichendes Immobilien-Förderprogramm der Regierung: Der Staat bürgt dabei für Hypothekendarlehen und heizt damit die Hausse am Wohnungsmarkt weiter an. Das Programm namens „help to buy“ gilt als der größte Eingriff einer Regierung in den Immobilienmarkt seit mehr als einem Vierteljahrhundert. Viele Fachleute rechnen inzwischen aber damit, dass die Notenbank darauf dringen wird, die Förderung zurückzuschrauben - und Premierminister Cameron hat inzwischen signalisiert, dass die Regierung gegebenenfalls auf die Geldhüter hören würde.

          Zugleich sind sich Immobilienexperten allerdings weitgehend einig, dass die tiefere Ursache der Preisspirale weniger auf der Nachfrage- als auf der Angebotsseite des Immobilienmarkts zu suchen ist: In Großbritannien werden seit Jahrzehnten schlicht zu wenig neue Häuser gebaut. Die Unternehmensberatung KPMG schätzt, dass in England jedes Jahr 250.000 neue Häuser und Wohnungen auf den Markt kommen müssten, um den Bedarf zu decken. 2013 wurden jedoch nur rund 110.000 Neubauten fertiggestellt - die zweitniedrigste Zahl seit dem Zweiten Weltkrieg. Um das zu ändern, sei ein ganzes Bündel von Maßnahmen nötig, glaubt KPMG: von der Reform des Planungsrechts bis zur Förderung mittelständischer Bauunternehmen.

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