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Baufinanzierung : Immobilienkredite muss man sich leisten können

Bild: F.A.Z.

Die eigenen vier Wände sind für junge Familien oft unerschwinglich. Banken verlangen mehr Zinsen, wenn nicht ausreichend aus eigenen Mitteln finanziert wird. Eigenes Kapital ist wichtig.

          Die Eigentumswohnung in der Frankfurter Randlage kostet 240.000 Euro. Für die junge Familie bietet sie drei Zimmer auf 90 Quadratmetern Fläche. Mit den Nebenkosten wie Makler- und Notargebühren steigt der Preis auf 270.000 Euro. Mit Anfang 30 sind so gut wie keine Ersparnisse vorhanden, und bevor die Eltern zur Kasse gebeten werden, denkt sich der junge Betriebswirt, dass die Bank die Eigentumswohnung ganz finanzieren kann. Der Familienvater verdient 3500 Euro im Monat, davon bleiben ihm, seiner Frau und seinem Kind 2500 Euro. Doch der Bankberater winkt ab: Ohne Eigenkapital werde der Kredit nur ungern vergeben. Üblich seien rund ein Fünftel des Kaufpreises, in diesem Fall also 54.000 Euro.

          Markus Frühauf

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Das macht sich in der monatlichen Belastung bemerkbar. Wenn der effektive Jahreszins 2,3 Prozent und die anfängliche Tilgungsrate 2 Prozent beträgt, muss die Familie bei einer Vollfinanzierung fast 1000 Euro im Monat für den Kredit aufbringen. Werden 20 Prozent selbst aufgebracht, sind es 200 Euro im Monat weniger. Der Unterschied in der monatlichen Belastung kann die junge Familie den Jahresurlaub kosten.

          Selbst im Immobilienboom, der in anderen Ländern von riskanteren Finanzierungen begleitet wird, bleiben die Deutschen vorsichtig. Die vollständige Finanzierung von Immobilien ist auch in der Niedrigzinsphase die Ausnahme. Nach Angaben des Immobilienfinanzierungsspezialisten Dr. Klein beträgt der durchschnittliche Beleihungsauslauf, so der Fachbegriff für den Kreditanteil, gegenwärtig 77,7 Prozent. Im September 2009 waren es 80 Prozent. Der Eigenkapitalanteil hat also von 20 auf 22,3 Prozent leicht zugelegt. Im gleichen Zeitraum ist das Neugeschäft mit Immobilienfinanzierungen um fast ein Drittel auf 172 Milliarden Euro gestiegen.

          Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent empfohlen

          Den Eigenkapitalanteil in der Immobilienfinanzierung verteidigen Banken ebenso wie Verbraucherschützer. Gemeinsam mit dem langfristig zu einem festen Zins vereinbarten Darlehen gilt er als Schutz vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes. Der Käufer zeige mit dem Eigenkapitalanteil sein persönliches Engagement und übernehme auch einen wesentlichen Teil des Risikos, heißt es vom Verband deutscher Pfandbriefbanken, der die wichtigsten Hypothekenbanken in diesem Land vertritt. „Grundsätzlich empfehlen wir einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 Prozent des Finanzierungsvorhabens“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. Mindestens 20 Prozent, besser noch 30 Prozent empfiehlt Dorothea Mohn, die im Verbraucherzentrale Bundesverband für Finanzthemen zuständig ist. Die Verbraucherschützerin erwartet auch von den Banken eine entsprechende Empfehlung – „im Sinne einer verantwortlichen Kreditvergabe“.

          Andere Standpunkte sind in der Einheitsfront aus Verbraucherschützern und Banken nicht zu vernehmen. Doch seit Anfang des Jahres trommelt der amerikanische Versicherer Genworth. Deutschland-Chef Tim Rooney kann sich auf eine Umfrage stützen, die Genworth gemeinsam mit Ipsos Mori durchgeführt hat. Demnach halten sechs von zehn Deutschen Wohneigentum für wichtig. Ähnlich hoch ist der Anteil unter den jungen Menschen (bis 34 Jahre). „Das steht im Gegensatz zur Erkenntnis, dass nur 21 Prozent meinen, dieses Ziel in den kommenden Jahren zu erreichen“, sagt Rooney, der deutschen Banken seine Hypothekenkreditversicherungen schmackhaft machen will. Denn damit werde eine Finanzierung zu 100 Prozent des Kaufpreises möglich, auch wenn die Kunden nicht ausreichend Eigenkapital angespart hätten. Die Versicherungsprämien reicht dann die Bank an die Kunden weiter. Dies führt laut Rooney zu einer zusätzlichen Zinsbelastung der Kreditnehmer von 0,25 bis 0,5 Prozentpunkten. Doch noch läuft das Genworth-Geschäft in Deutschland mit Hypothekenversicherungen eher verhalten. Denn Rooney sagt: „Der deutsche Immobilienmarkt ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sehr konservativ.“ Er verspürt aber ein wachsendes Interesse aufseiten der Banken und anderen Immobilienfinanzierern nach Instrumenten der Risikoabsicherung wie etwa die Hypothekenausfallversicherung.

          Nach einer Auswertung der Zeitschrift „Finanztest“ steigt der Zins bei einer vollständigen Kreditfinanzierung um 0,7 Prozentpunkte gegenüber einem Darlehen, das die Immobilie nur zur Hälfte finanziert. Das erklärt Grunwald von der Deutschen Bank damit, dass ein höherer Eigenkapitalanteil die Finanzierung für den Kunden sicherer und tragbarer macht. Doch auch mit 100-Prozent-Finanzierungen hat die ING-Diba keine schlechten Erfahrungen gemacht. „Das Ausfallrisiko ist nicht höher als bei herkömmlichen Finanzierungen“, sagt Franz Lücke, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung. Dies führt er darauf zurück, dass die ING-Diba unabhängig von der Beleihungshöhe auf ein ausreichendes, stabiles Einkommen und geordnete finanzielle Verhältnisse des Kreditnehmers achtet. Allerdings finanziert die ING-Diba bei 100-Prozent-Krediten nur den Immobilienpreis, nicht aber die Nebenkosten.

          Eine Kreditausfallversicherung hält Gerhard Hinterberger, Vorstandsmitglied der Bausparkasse Schwäbisch Hall, für sinnvoll, weil damit Risiken abgedeckt werden, die in einer langfristigen Finanzierung auftreten können. Dazu zählt er Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung. „Doch die Versicherung ersetzt nicht das notwendige Eigenkapital“, betont er. Deutschlands größte Bausparkasse verweist auf die Finanzkrise in den Vereinigten Staaten. Diese wurde ausgelöst durch hohe Kreditausfälle am Immobilienmarkt, welche Folge einer leichtfertigen Kreditvergabe der Banken waren. Finanzierungen von 100 Prozent und mehr waren in den Vereinigten Staaten die Regel. Verbraucherschützerin Mohn kritisiert die Banken, weil ihre Kreditangebote auf viel zu engen Finanzen fußen. „Die laufende Liquidität muss erhalten bleiben, alle aktuellen und künftigen Ausgaben dürfen nicht zu eng kalkuliert sein.“ Zu enge Kalkulationen erhöhten das Risiko, dass die Finanzierung scheitert. Das hat auch die junge Familie aus Frankfurt beherzigt. Sowohl seine als auch ihre Eltern fanden in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase die Beteiligung an der Immobilie ihrer Kinder für attraktiver als das Tagesgeld. Der Jahresurlaub war gesichert.

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