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Immobilienfinanzierung : Der trügerische Reiz billiger Baukredite

Es war noch nie so billig wie heute, einen Immobilienkauf zu finanzieren. Bild: JOERG SARBACH

Wer jetzt ein Haus kauft, verführt von niedrigen Zinsen, handelt sich ein verblüffendes Problem ein. Denn die Tilgung dauert länger.

          Wenn Sie glauben, dass Sisyphus ein glücklicher Mensch war, weil er sein Leben lang eine feste Aufgabe verrichtete, ohne je fertig zu werden, dann lesen Sie nicht weiter. Wollen Sie dagegen nicht so enden wie er, dann tun Sie es - vor allem wenn sie einen Immobilienkredit abtragen wollen.

          Nadine Oberhuber

          Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Dabei könnten Sie nämlich durchaus enden wie der tragische Held der griechischen Sage. Denn tatsächlich war es noch nie so billig wie heute, einen Immobilienkauf zu finanzieren. Für rund zwei Prozent Zinsen pro Jahr kommt man bereits ins Eigenheim, in den 80er Jahren kostete ein Immobilienkredit noch satte 11,8 Prozent Zinsen. Deswegen denken viele Hauskäufer, dass sie auch viel eher schuldenfrei sind als frühere Käufergenerationen. Genau das Gegenteil ist der Fall. Wer nicht aufpasst, zahlt ein Leben lang Kreditraten ab, ohne jemals Eigentümer zu werden. Das liegt am sogenannten „Tilgungsparadox“.

          Das Tilgungsparadox

          Es klingt unlogisch, aber: Je niedriger der Zinssatz ist, desto länger zahlen Immobilienkäufer ein Darlehen ab. Das erklärt sich so: Bei der häufigsten Form der Finanzierung, dem Annuitätendarlehen, zahlt man über die gesamte Laufzeit regelmäßig eine feste Kreditrate zurück. Diese Rate setzt sich zusammen aus Zinsen und Tilgung. Der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Der Tilgungssatz verändert sich. Momentan beträgt der Zinssatz etwa zwei Prozent, als anfänglichen Tilgungssatz setzen viele Banken klassischerweise ein Prozent an, macht zusammen drei Prozent. Die sind die jährliche Rate. Bei einem Kredit von 200 000 Euro jährlich sind das 6000 Euro (4000 Euro Zinsen, 2000 Euro Tilgung), also 500 Euro pro Monat, die der Kunde abzahlt.

          Nun verringert sich mit jeder Rate der Schuldenberg - auf den die zwei Prozent Zinsen jährlich anfallen. Nach einem Jahr sind von den 200 000 Euro Schulden 2000 Euro getilgt (ein Prozent), es bleiben 198 000 Euro. Auf die werden 3960 Euro Zinsen fällig, 40 Euro weniger als zuvor. Die Abzahlungsrate aber verringert sich nun nicht um diese 40 Euro - da die Monatsrate ja gleich bleiben soll sondern die Tilgung erhöht sich um genau diesen Betrag. Über die Jahre bedeutet das: Der Anteil der Zinsen an der Rate wird immer kleiner, der Tilgungsanteil wächst. Nur so schafft der Hauskäufer es, den Kredit nicht erst in 100 Jahren abzutragen (so lange würde es ja bei einem Prozent Tilgung sonst dauern, bis 100 Prozent des Kredits abgetragen wären), sondern früher.

          Und genau hier rächt sich die Niedrigzinsphase. Denn je niedriger der Zinssatz ohnehin schon ist, desto langsamer fällt natürlich die „Zinsersparnis“ jedes Jahr aus (das sind die 40 Euro im Beispiel) und desto langsamer wächst der Tilgungsanteil. Das führt zur paradoxen Situation, dass ein Kredit - unabhängig von der Höhe - zu acht Prozent Zinsen bei einer Tilgung von 1 Prozent nach 27,6 Jahren abgetragen ist, während man einen billigen Kredit für zwei Prozent ganze 55 Jahre abzahlt.

          Nun muss aber niemand lebenslänglich Kreditraten abdrücken, wenn er stattdessen eines macht: Die Tilgung erhöhen. Das raten allerdings nur wenige Banken von sich aus, schließlich verdienen sie gut an langfristigen Verträgen. Einige wenige Institute immerhin haben eine Mindesttilgung von 1,5 oder zwei Prozent bei Baukrediten eingeführt. Mindestens zwei Prozent sollten es tatsächlich sein, besser mehr. Zumal eine höhere Tilgungsrate meist auch noch bessere Zinskonditionen bedeutet.

          Eine Pauschalhöhe kann man für die Tilgung nicht nennen, denn natürlich erhöht sich damit die monatliche Kreditrate, und wie viel Belastung ein Kreditnehmer verträgt, weiß er nur selbst. Beim 200 000-Euro-Darlehen bedeutet ein Tilgungssatz von zwei Prozent eine Monatsrate von 666 Euro (statt 500), bei drei Prozent sind es 833 Euro. Wer sich das nicht von Anfang an leisten will oder kann, der sollte zumindest eine Tilgungssatzwechseloption für später im Vertrag festhalten. Damit bleibt er flexibel.

          Denn auf dauerhafte Niedrigtilger lauert später eine große Gefahr, sobald die Zinsbindung des Vertrages ausläuft. Und meist sichern sich die Kunden die derzeit so günstigen Zinsen nur für 10 oder 15 Jahre. Steigen die Kreditzinsen also in den kommenden Jahren wieder kräftig an und ist der verbliebene Batzen Schulden noch sehr groß, weil man ihn kaum abgetragen hat, dann werden die Raten fürs Haus schnell unbezahlbar - und Sisyphus lässt wirklich grüßen.

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