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Wohnungskauf : Der Charme der eigenen Immobilie

Wer die Wohnung selbst bewohnt, spart die monatliche Miete

Doch auch das ist schlechter als der Kauf einer Immobilie, die jedes Jahr nach Abzug der Kosten für die Abschreibung zwei Prozent an Wert gewinnt, wie die Rechnungen unterstellen. Das ist in Ballungszentren auf lange Sicht durchaus realistisch. Wird diese Wohnung vermietet und steigt die Miete im Schnitt um zwei Prozent im Jahr, hat der Besitzer nach 30 Jahren aus seinen 50.000 Euro ein Vermögen nach Steuern von 352.000 Euro gemacht. Der Hauptgrund für den höheren Wert der Immobilie liegt in der höheren Wertsteigerung der Wohnung und der Miete im Vergleich zur niedrigen Verzinsung der Anleihen.

Aber es geht noch besser: Das meiste holt der Anleger aus seinem Geld heraus, wenn er die eigene Wohnung auch selbst bewohnt. Dann wächst das Vermögen auf 426.000 Euro an. Der Unterschied entsteht durch das deutsche Steuersystem. Es benachteiligt die Vermietung gegenüber der Eigennutzung. Denn die Mieteinnahmen, die die Kosten der Wohnung übersteigen, müssen versteuert werden. Kurz nach dem Kauf gibt es solche Überschüsse oft noch nicht, die Kreditkosten wiegen schwer. Doch später steigen diese Überschüsse, und das Finanzamt schlägt zu.

Wer hingegen die Wohnung selbst bewohnt, spart sich die monatliche Miete. Das wirkt wie ein zusätzliches Einkommen. Und das ist steuerfrei. Die unterschiedliche steuerliche Behandlung ist der Grund, warum Selbstbewohnen finanziell attraktiver ist als Vermieten. Je höher der Steuersatz, desto größer der Vorteil. Da die meisten Immobilienbesitzer eher gutverdienend sind, haben sie einen hohen Steuersatz und profitieren daher besonders stark von einer Eigennutzung.

Sollte man überhaupt eine Immobilie kaufen?

Gösta Jamin betont die politischen Folgen dieser ersparten steuerfreien Miete, die über ein Leben sechs- bis siebenstellige Beträge ausmacht. In der Debatte über eine ungleiche Verteilung von Einkommen und Vermögen in Deutschland würden die Einkommen von Immobilienbesitzern systematisch um diese Mietersparnis zu niedrig angesetzt. Die Ungleichheit sei dadurch größer, als die üblichen Rechnungen ergeben, schließlich lebe rund die Hälfte der Bevölkerung in der eigenen Immobilie.

„Daraus könnte die politische Forderung entstehen, dass der Staat es den übrigen Menschen erleichtert, eine Immobilie zu erwerben, um von dieser steuerfreien Kapitalanlage zu profitieren“, sagt Gösta Jamin. Dies könne zum Beispiel durch eine Absenkung oder Abschaffung der Grunderwerbsteuer geschehen. Sie erschwert den Kauf, weil sie in einer Situation anfällt, in der man als meist noch junger Mensch eher knapp bei Kasse ist. Die Parteien argumentieren im beginnenden Wahlkampf teilweise in diese Richtung. Die Union denkt über ein Baukindergeld nach, die FDP will den Bundesländern ermöglichen, einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für selbstgenutzte Immobilien in Höhe von bis zu 500.000 Euro einzuführen.

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Die Rechnungen von Jamin haben weitere Ergebnisse zutage gefördert. Die Selbstnutzung bleibt auch dann weiter das attraktivste Szenario, wenn man Miethöhe, Zinsniveau, Immobilienpreisentwicklung und Steuersätze verändert. Zudem hat er durch seine Rechnungen festgestellt, dass derjenige, der so viel Geld hat, dass er die Immobilie ohne Kredit bezahlen kann, nach 30 Jahren ebenfalls das höchste Vermögen erzielt, wenn er sie selbst bewohnt und nicht vermietet.

Ob man überhaupt eine Immobilie kaufen soll, ist damit freilich nicht beantwortet. Immerhin steckt man so gut wie sein gesamtes Vermögen in ein Objekt, es entsteht das berühmte Klumpenrisiko. Das heißt, Probleme mit dem Haus, die zu Wertverlusten führen, wie Baumängel oder eine sich verschlechternde Wohnlage, können nicht durch Gewinne von anderen Wertanlagen aufgefangen werden.

Wenn man Geld braucht, kann man nicht einfach einen Teil des Hauses verkaufen. Und der zeitliche Aufwand für die Pflege einer Wohnung oder eines Hauses ist groß. Wer sich aber für die Immobilie entscheidet, der sollte keine schlecht verzinsten Anleihen behalten, sondern alles Geld in das schnelle Tilgen des Baukredites stecken. Und er sollte sich überlegen, ob er nicht seine eigene Wohnung auch selbst bewohnen will, anstatt sie zu vermieten. Denn andere steuerfreie Kapitalanlagen gibt es heute kaum noch.

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