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Mietrecht : Enteignung der Hausbesitzer

  • -Aktualisiert am

Wie verwerflich ist eine Zweitwohnung in Berlin? Bild: Illustration Jan Bazing

Nur weil jemand eine Wohnung kauft, darf er sie noch lange nicht nutzen. Der Mieter genießt mehr Schutz als jeder andere Nutzer fremden Eigentums. So verquer ist das deutsche Mietrecht.

          3 Min.

          Vor dem Landgericht in Berlin tat sich in dieser Woche Unerhörtes: Ein Mediziner, Chefarzt aus Hannover, bekam das Recht zugesprochen, dass er in seiner 57 Quadratmeter großen Zweitwohnung in der Hauptstadt wohnen darf. Der Aufschrei war groß. Nicht etwa ob des Umstandes, dass ein Mensch, der sein Hab und Gut nutzen will, dazu die Gerichte bemühen muss, sondern weil die bisherige Mieterin ausziehen muss: Nach mehr als 25 Jahren! „Skandal“ heulte es im Blätterwald. Mieterschützer, wie immer sofort zur Stelle, warnten vor einem Dammbruch. Noch mal: Der Mann hat die Frau nicht beschimpft, nicht belästigt, auch nicht rausgeekelt. Er hat nur den Mietvertrag gekündigt. Fristgemäß. Schon vor drei Jahren. Mit dem Vorwurf, die Frau komme künftig nur teurer unter, wird dem Mediziner gar ein Strick daraus gedreht, dass er offenbar ein günstiger, womöglich sozial gestimmter Vermieter war.

          Georg Meck

          Verantwortlicher Redakteur für Wirtschaft und „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Die allfällige Empörung bestätigt jedenfalls, was höchstrichterlich abgesichert ist: Das Eigentum an Haus oder Wohnung ist in Deutschland kein Recht an sich. Der Mieter genießt mehr Schutz als jeder andere Nutznießer fremden Eigentums.

          Wo liegen die Grenzen des Eigenbedarfs?

          Wer, wie etwa Herr Sixt aus München-Pullach, sein Auto vermietet, darf guten Gewissens darauf vertrauen, dass er es vom Mieter nach Vertragsende zurückbekommt. Sonst würden die Gerichte dem Mieter etwas pfeifen. Niemand würde deswegen aufbegehren. Der Wagen gehört Herrn Sixt, also gehört er ihm auch. Ganz anders verhält es sich mit Immobilien: Da zählt das Eigentum nur so halb. Jeder Hauseigentümer, der einmal versucht hat, halbkriminelle Mietnomaden loszuwerden, kann ein Lied davon singen.

          Die Wohnung gehört zu der Art Eigentum, an die das Grundgesetz besonders strenge Ansprüche stellt. „Eigentum verpflichtet“, heißt es in Artikel 14, Absatz 2. Im Fall von Immobilien verpflichtet das Eigentum dazu, das Recht daran zu teilen, so will es die höchstrichterliche Weisheit: Mieter haben demnach ein „eigentumsähnliches Recht“ an dem Objekt, lautet das Verdikt des Bundesverfassungsgerichtes. Der Eigentumsschutz des Mieters unterscheidet sich demnach „in seiner Struktur nicht von demjenigen des Vermieters“. Nun gibt es gute Gründe, Mieter davor zu bewahren, dass sie von einem Tag auf den anderen auf der Straße stehen – aber reichen dafür nicht gesetzlich fixierte lange Kündigungsfristen, so wie auch Arbeitnehmer besonderen Schutz vor dem Rauswurf genießen? Nein, behaupten die Juristen. Um überhaupt kündigen zu dürfen, muss der Wohnungseigner ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen.

          „Eigenbedarf“ lautet das Stichwort dazu im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nur: Wo beginnt und wo endet der Eigenbedarf? Und wer genau stellt ihn fest? Eine knifflige Angelegenheit. Schon in den 80er und 90er Jahren, so räumen altgediente Richter ein, war es praktisch unmöglich, vor einem deutschen Gericht mit dem Argument durchzukommen: Im Zweifel für den Mieter – das war die Linie, die sich herausgebildet hat. Eigenbedarf wurde im seltensten Fall als Kündigungsgrund anerkannt, schon gar nicht, wenn dadurch „soziale Härten“ entstehen.

          Strittige Fälle über Jahre und Instanzen

          Dies lockert sich in jüngster Zeit: Der Bundesgerichtshof wird großzügiger mit den Eigentümern. So wurde schon gestattet, dass jemand sein Au-Pair-Mädchen in der zuvor vermieteten Wohnung unterbringen darf, in einem anderen Fall ein Anwalt seine Kanzlei: Der Mann darf in seiner eigenen Wohnung arbeiten, Potzblitz! Gipfel der Dreistigkeit: Mit Vorliebe melden Eigentümer ihren Eigenbedarf für schöne Wohnungen an, so hat es – oh Wunder – der Mann vom Berliner Mieterverein beobachtet: „Stuck und hohe Decken haben Vermieter gerne zum Selbstwohnen.“ Über die Art der Strafe wird noch zu diskutieren sein.

          Die strittigen Fälle ziehen sich über Jahre und Instanzen, Zeugen über Zeugen werden vernommen, um zu klären, ob vorgetäuschter oder moralisch statthafter Eigenbedarf vorliegt. Hätte der Arzt aus Hannover gesagt, er brauche die Wohnung in Berlin-Friedrichshain für seine Geliebte – er wäre wohl verloren gewesen. Eigentum hin oder her. Der Mediziner bekam nur recht, weil er nachweisen konnte: Er hat eine 13 Jahre alte Tochter aus früherer Beziehung in Berlin, um die er sich kümmern muss.

          Kündigungsverbot für Immobilienkäufer

          Das Urteil des Landgerichts ist deshalb so brisant, weil die Kündigungen mit dem Argument „Eigenbedarf“ sich in Zeiten anziehender Mietpreise häufen. Da sonst praktisch nichts akzeptiert wird, um ein Mietverhältnis zu beenden, ist es nur logisch, dass das Argument bisweilen vorgeschoben wird, „von Vermietern mit Dollar-Zeichen in den Augen“, wie der Deutsche Mieterbund ätzt. Tatsache ist: Wer als Investor die Rendite seiner Wohnung steigern will, muss sie leer bekommen.

          Für bestehende Verträge sind Mieterhöhungen strikt reglementiert, erst mit einem neuen Mieter lässt sich der Preis nach oben treiben. 30 oder 40 Prozent höhere Mieten, die sich im Spiel von Angebot und Nachfrage in Ballungszentren durchsetzen lassen, toleriert die Politik nicht. Marktwirtschaft hin oder her. Bezahlbarer Wohnraum wird zu einer Art Grundrecht erklärt. Kein Wahlprogramm kam ohne das Schlagwort von den „erschwinglichen Mieten“ aus. Die Idee einer „Mietpreisbremse“ für Neuverträge hatte Kanzlerin Angela Merkel rasch von der SPD abgekupfert. Noch unter CDU/FDP-Regierung bekamen Städte – unter gefälligem Blick der Mieter-Lobby - das Recht, die Kündigung von Mietverträgen generell zu verbieten. Wer eine Wohnung in Frankfurt, München oder Hamburg neu kauft, darf dem bisherigen Bewohner zehn Jahre lang nicht kündigen. Auch nicht, wenn er selbst einziehen will. „Eigenbedarf“ zählt in dem Fall nicht. Könnte ja jeder daherkommen, nur weil er Sohn oder Tochter besuchen will.

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