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BGH urteilt : Eigenbedarfskündigung wird schwieriger

Die Einfahrt zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe Bild: dpa

Karlsruhe hat entschieden: Wenn Hauseigentümer ihre Mieter loswerden wollen, müssen sie häufiger Sachverständige einbeziehen.

          Es ist der häufigste Kündigungsgrund für Mieter: Der Eigenbedarf des Vermieters. Dabei kann es darum gehen, dass der Eigentümer wegen familiärer Umstände seine eigenen vier Wände benötigt – doch viele der Kündigungen stehen im Verdacht, nur vorgeschoben zu sein. Am Mittwoch hat der Bundesgerichtshof nun in zwei Fällen die Hürden für eine Eigenbedarfskündigung angehoben. Die Richter forderten, dass Sachverständige stärker eingebunden werden – das dürfte vor allem die Dauer der Verfahren verlängern.

          Hendrik Wieduwilt

          Redakteur der Wirtschaft in Berlin, zuständig für „Recht und Steuern“.

          In Karlsruhe ging es um zwei Eigenbedarfskündigungen: In einem Fall hatte ein Familienvater einer älteren Mieterin gekündigt, um die Wohnung mit seiner Familie zu bewohnen. Die Dame lebte dort seit 45 Jahren in einer 73 Quadratmeter Wohnung mit drei Zimmern mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen und ist dement. Das Landgericht Berlin entschied, einen Härtefall anzuerkennen und das Mietverhältnis fortzusetzen (Az.: VIII ZR 180/18).

          Im zweiten Fall ging es um eine Doppelhaushälfte: Dort sollte die geschiedene Ehefrau des Eigentümers mit ihrem Freund einziehen, um näher an der pflegebedürftigen Großmutter zu wohnen. Die in der Doppelhaushälfte wohnenden vier Mieter hielten den Eigenbedarf für vorgeschoben, in Wahrheit gehe es um Mängel der Wohnung.

          Einer der Bewohner war schwer krank und litt ausweislich eines Attestes an Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz und Demenz. Das Landgericht Halle entschied jedoch, dass aus dem Attest nicht hervorgehe, dass beim Umzug eine schwerwiegende Beeinträchtigung oder Lebensgefahr drohe (Az.: VIII ZR 167/17).

          Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt die Eigenbedarfskündigung gemäß Paragraf 573 nur dann, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Wenn allerdings die Kündigung für die Familie des Mieters eine „Härte“ bedeuten würde, gilt eine Interessenabwägung. Für den Mieter sprich laut Gesetz jedenfalls, wenn keine Ersatzwohnung zu „zumutbaren Bedingungen“ beschafft werden kann.

          BGH rügt leichtfertige Entscheidungen

          In beiden Fällen hatten die Vorinstanzen den Eigenbedarf bestätigt. Das geschah nach Ansicht der Richter am Bundesgerichtshof aus zu leichter Hand: Sie forderten weitere Sachaufklärung, insbesondere, was die behaupteten Härtegründe der Mieter anging. Da grundrechtlich geschützte Belange abzuwägen seien – Eigentum des Vermieters, Gesundheit des Mieters –, sei eine besonders sorgfältige Abwägung nötig.

          Damit richtet sich Karlsruhe gegen die Praxis, Fallgruppen etwa anhand des Alters des Mieters oder der Mietdauer zu entscheiden. Ohne die Folgen genau zu kennen, könne nicht von einer Härte ausgegangen werden. Wenn allerdings Mieter drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren „substantiiert“ vortragen – also genau, nicht nur pauschal und ohne nähere Begründung –, müssten sich Gerichte „regelmäßig“ Hilfe eines Sachverständigen einholen.

          Ein „an der Oberfläche haftendes Bild“ von den gesundheitlichen Folgen eines Umzugs und deren Wahrscheinlichkeit genüge nicht. Nun präzisierten die Richter: Ein Attest genügt, dann muss das Gericht einen Sachverständigen hinzuziehen. Dabei müsse das Gericht auch untersuchen, ob die Belastungen durch den Umzug durch das Umfeld oder ärztliche oder therapeutische Behandlungen abgefedert werden könnten. Dem Landgericht Halle beschieden die Richter gar, es habe die durch Atteste belegten Härtegründe „bagatellisiert“.

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