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Immobilienpreise : Deutschland driftet auseinander

Großbürgerlich ist beliebt: Begehrte Großstadtlagen haben eine gute Wertentwicklung vor sich Bild: Reinhard Eisele

Wohneigentum ist vor allem dort erschwinglich, wo hohe Einkommen auf moderate Hauspreise treffen. Doch wo die Kaufkraft hoch ist, sind es auch die Immobilienpreise. Ein Vergleich von Hauspreisen und verfügbarem Einkommen zeigt eine Parallelität.

          In Berlin 10000 Euro, in Frankfurt 14000 Euro, in München 20000 Euro: Kaum eine Woche vergeht, in der nicht ein neuer Rekord-Quadratmeterpreis für eine Luxuseigentumswohnung in einer deutschen Metropole vermeldet wird. Und selbst ein gebrauchtes Reihenhaus ist in gefragter Lage einer der genannten Städte nicht für weniger als eine halbe Million Euro zu bekommen. In der öffentlichen Wahrnehmung verfestigt sich der Eindruck, dass Wohnen in Deutschland immer teurer wird. Und wirklich: Die Teuerungsrate für Einfamilienhäuser lag im vergangenen Jahr bei 5, für Eigentumswohnungen bei 6 Prozent. In den Metropolen war sie sogar zweistellig. In den Jahren zuvor sah es ähnlich aus. Die nackten Zahlen scheinen zu belegen, dass sich Immobilien in Deutschland bald nur noch Wohlhabende leisten können.

          Judith Lembke

          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Doch die Teuerungsrate allein sagt noch nicht viel darüber aus, ob Wohnen in der jeweiligen Stadt für ihre Bewohner wirklich teurer wird. Steigt die Kaufkraft im gleichen Maße wie die Miete, bleibt Wohnraum für den Mieter gleichermaßen erschwinglich. Bei dem Immobilienkauf spielt zudem noch die Entwicklung des Zinsniveaus eine Rolle – sinkt dieses, kann ein Hauskauf trotz steigender Immobilienpreise für den Käufer theoretisch gleichermaßen gut zu stemmen sein.

          Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Deutschland

          Aus dieser Perspektive betrachtet, ist das Bild ein anderes: Wohneigentum ist in Deutschland im Augenblick so erschwinglich wie selten zuvor. Das zeigt zum Beispiel der hohe Wert des aktuellen Erschwinglichkeitsindex, den der Maklerverband (IVD) jedes Jahr erhebt. Im vergangenen Jahr lag er nur knapp unterhalb seines Allzeithochs von 2012. Der Index fasst Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammen. Sie gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben. Ein hoher Wert zeigt an, dass eine Immobilie leicht erschwinglich ist, ein niedriger, dass sie schwer erschwinglich ist.

          Besonders erschwinglich sind Eigenheime dort, wo ein relativ hohes verfügbares Einkommen auf moderate Immobilienpreise trifft. Das ist vor allem in Dresden und Leipzig der Fall, aber auch im Berliner Osten und in Hamburg – Städten, die wegen ihrer stark gestiegenen Immobilienpreise landläufig als sehr teuer gelten.

          Anders sieht es dagegen in München aus, wo Immobilien besonders schwer erschwinglich sind. Ein durchschnittlicher Haushalt muss hier 47 Prozent seines verfügbaren Einkommens für die Immobilienfinanzierung ausgeben, in Dresden sind es hingegen nur 20 Prozent. Aber nicht nur Metropolen sind teuer: Auch in Freiburg im Breisgau oder Augsburg sind Immobilien schwer erschwinglich.

          Vergleich Hauspreis mit verfügbarem Einkommen

          Vergleicht man Hauspreise mit verfügbarem Einkommen, sieht man eine deutliche Parallelität. In den 402 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten, wo die Haushaltsnettoeinkommen am niedrigsten sind, sind häufig auch die Quadratmeterpreise für Wohneigentum am günstigsten. Eine Rangliste mit den höchsten beziehungsweise niedrigsten Immobilienpreisen ist erstaunlich deckungsgleich mit einer Rangliste, die nach der Höhe der verfügbaren Einkommen geordnet ist.

          So ist zum Beispiel der von den Gutachterausschüssen im kürzlich veröffentlichten Immobilienmarktbericht 2013 ausgewiesene Immobilienpreis für den Landkreis Mansfeld-Südharz einer der niedrigsten im bundesweiten Vergleich. 440 Euro werden dort je Quadratmeter durchschnittlich für ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus verlangt. Auch das von der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung der Länder ausgewiesene jährliche Haushaltsnettoeinkommen gehört in dem Landkreis mit durchschnittlich 35100 Euro zu den niedrigen in Deutschland. Ähnlich sieht es für den Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg aus, der mit durchschnittlich 460 Euro auch sehr günstige Quadratmeterpreise aufweist. Hier liegt das Haushaltseinkommen bei 35860 Euro. Auf der anderen Seite zeigt sich eine ähnliche Parallelität. In München liegt der Preis je Quadratmeter für eine gebrauchte Immobilie bei durchschnittlich 6080 Euro. Mit 65030 Euro ist München auch ganz oben mit dabei in der Rangliste der verfügbaren Einkommen. Ähnlich sieht es für Starnberg aus, wo ein gebrauchtes Haus mit 4160 Euro je Quadratmeter zu Buche schlägt, das Nettoeinkommen aber auch bei 73510 Euro liegt. Blickt man auf die absoluten Zahlen, wird auch deutlich, warum Eigentum in München nur so schwer erschwinglich ist: Zwar ist das verfügbare Einkommen fast knapp doppelt so hoch wie in den strukturschwachen Gegenden von Thüringen oder Brandenburg. Der Preis je Quadratmeter ist jedoch mehr als 13 Mal so hoch.

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