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Immobilienpreise : Anderswo sind die Häuser noch teurer

Spätfolgen der Häuserblase: Bauruinen im irischen Keshcarrigan Bild: Bloomberg

Während in Deutschland die Immobilienpreise in zehn Jahren um 25 Prozent gestiegen sind, erhöhten sich die Preise in Schweden sogar um 67 Prozent. Am teuersten sind die Wohnungen jedoch woanders.

          5 Min.

          Die Immobilienpreise in Deutschland steigen. Die Situation ist eindeutig: Wer genug Geld übrig hat, steckt es im Augenblick in Wohnungen. Überall wird angebaut, umgebaut oder ausgebaut. Schließlich bringen die meisten anderen Geldanlagen kaum noch Zinsen oder sind hochriskant. Genau dieses Problem müssten eigentlich die Menschen in allen Ländern Europas haben - die Zinsen sind ja überall niedrig. Gibt es deshalb überall einen solchen Bauboom?

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Offenkundig nicht. Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Ländern Europas in der Entwicklung von Immobilienpreisen, der Zahl der neugebauten Häuser und auch bei den Investitionen in bestehende Häuser, wie Reiner Braun vom Forschungsinstitut Empirica sagt. Während die Hauspreise beispielsweise in Schweden, Großbritannien und der Schweiz in den vergangenen zehn Jahren stark gestiegen sind, sanken sie in Spanien und Irland erheblich (siehe Grafik).

          Spiegelbild der Entwicklung vor der Euro-Krise

          Ein Grund dafür sind „asynchrone Kreditzyklen“, wie es die Immobilienökonomen formulieren: Länder wie Spanien und Irland erlebten ähnlich wie Amerika in den Jahren vor der Finanzkrise einen kreditfinanzierten Immobilienboom. Als die Blase platzte, gab es Leerstände und schlagartig sinkende Preise, die sich jetzt erst so langsam wieder erholen. Investoren und Banken sind aus dieser Erfahrung vorsichtiger bei der Finanzierung geworden.

          Bild: F.A.Z.

          In Südeuropa verschärften die hohe Arbeitslosigkeit und das schwache Wirtschaftswachstum die Schwierigkeiten. Bauruinen in Spanien sind immer noch eine Folge davon. Andere Länder wie Deutschland hatten den Immobilienboom seinerzeit nicht so mitgemacht - und haben allein deshalb schon mehr Nachholbedarf. „Was wir im Augenblick sehen, ist das Spiegelbild der Entwicklung vor der Euro-Krise“, sagt der Münchener Ökonom Hans-Werner Sinn. „Damals herrschte auf dem deutschen Immobilienmarkt Flaute, weil das Kapital weglief.“ Jetzt traue sich das Kapital „nicht mehr heraus“ und flüchte in Sachwerte.

          Was für Südeuropa ein Problem darstelle, sei für Deutschland ein Segen: „Es profitiert immer nur das Land, wo das Kapital investiert wird - und leider kann man es auch stets nur einmal investieren.“Besonders auffällig ist die Entwicklung allerdings in Skandinavien. Man könnte vielleicht meinen, die eher dünn besiedelten Länder Nordeuropas hätten fast unbegrenzt Platz für neue Häuser - und steigende Immobilienpreise aus Gründen einer Knappheit des Angebots seien dort kein Thema.

          30 Jahre warten auf eine Wohnung in Stockholm

          Das Gegenteil aber ist der Fall. Seit Ende der neunziger Jahre steigen etwa in Schweden die Immobilienpreise wie nur in wenigen anderen Ländern der Erde. Innerhalb von zehn Jahren haben sich die Preise für Häuser in besonders begehrten Lagen verdoppelt, die von bestimmten Eigentumswohnungen sogar verdreifacht. Im Zuge der Finanzkrise 2008 waren die Immobilienpreise auch in Skandinavien zwar etwas gesunken, seit 2011 aber stiegen sie wieder mit kräftigen Raten von um die fünf Prozent im Jahr.

          Flucht ins Eigenheim: Das lange Warten auf Mietwohnungen in Schweden, wie hier in Stockholm, lässt viele Schweden in Immobilien investieren.
          Flucht ins Eigenheim: Das lange Warten auf Mietwohnungen in Schweden, wie hier in Stockholm, lässt viele Schweden in Immobilien investieren. : Bild: AFP

          Wie in Deutschland, so gibt es auch in Schweden dabei ein Stadt-Land-Gefälle: Die Immobilienpreise in der Hauptstadt Stockholm, die ähnlich wie die norwegische Hauptstadt Oslo durch Zuzüge stark wächst, sind besonders auffällig gestiegen und treiben die Durchschnittspreise in Schweden insgesamt nach oben.

          Der Mechanismus geht so: Die Landflucht sorgt dafür, dass Wohnungen in Stockholm sehr begehrt sind. Zugleich ist der Mietwohnungsmarkt dort stark reguliert und zum Teil in öffentlicher Hand - die Mieten können nicht beliebig steigen. Bis man in den begehrten Stadtteilen der schwedischen Hauptstadt eine Mietwohnung bekommt, muss man oft viele Jahre warten. Manche Schweden berichten, sie hätten 30 Jahre ausgeharrt. Und wer einmal eine hat, der gibt sie so schnell nicht wieder her.

          In die Schweiz fließt Fluchtgeld aus dem Ausland

          Kein Wunder, dass viele Schweden einfach mangels Angebot lieber kaufen als mieten - gerade in Zeiten, in denen die Hypothekenzinsen ausgesprochen niedrig sind. Die Verschuldung schwedischer Privathaushalte ist deshalb in einem Maße gestiegen, dass die schwedische Reichsbank sich schon besorgt äußerte.

          Skandinavische Länder sind es auch, in denen (neben Deutschland) am meisten an- und umgebaut wird. Auch dort wird saniert und renoviert wie verrückt, weil das Anlegen von Geld so unattraktiv ist. „Die höchsten Investitionen pro Kopf in bestehende Wohngebäude gibt es neben Deutschland in Norwegen, Dänemark und Finnland“, sagt Ludwig Dorffmeister, Immobilienexperte des Ifo-Instituts in München. Die meisten Genehmigungen für Neubauten pro Kopf dagegen würden derzeit in der Schweiz, in Frankreich, in Norwegen und in Österreich erteilt.

          Die Situation in der Schweiz ist dabei in vielem ähnlich wie bei uns - und doch noch etwas anders. In beiden Ländern fließt Fluchtgeld aus dem Ausland in Immobilien, weil das Geld dort als relativ sicher gilt. Die Schweiz sieht dabei allerdings mehr Restriktionen für den Immobilienerwerb von Ausländern vor, zugleich ist das Preisniveau insgesamt höher. Sowohl bei der Deutschen Bundesbank als auch bei der Schweizerischen Nationalbank hat man sich schon besorgt darüber geäußert, dass es im jeweiligen Land zur Bildung einer Immobilienblase kommen könnte.

          Am teuersten ist es in Großbritannien

          Dabei gibt es in allen Ländern in Europa, die den Euro nicht haben, eine Sondersituation: Je größer die Sorgen der Anleger im Euroraum über den Fortbestand des Euro waren, desto mehr Geld floss dorthin - auch in Immobilien.

          Allerdings profitierte auch Deutschland von einem ähnlichen Effekt: In der Hochphase der Euro-Krise differenzierten Anleger sogar zwischen solchen Ländern in der Eurozone, die mit hoher Wahrscheinlichkeit dabei bleiben würden, und solchen, bei denen es weniger sicher war. So boten Griechen, Italiener und Spanier in den vergangenen Jahren öfter als früher mit, wenn in deutschen Städten wie Frankfurt, München oder Berlin Eigentumswohnungen in begehrten Lagen verkauft wurden.

          Insgesamt die teuersten Wohnungen in Europa gibt es nach Erhebungen der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte allerdings in Großbritannien, gefolgt von Frankreich, wenn man vom Spezialfall ganz kleiner Länder wie Monaco absieht. Die teuersten Städte sind dabei London (knapp 10.000 Euro je Quadratmeter) und Paris (gut 8000 Euro je Quadratmeter). Viele Russen kaufen im Augenblick Immobilien in Großbritannien, weil der Rubel gerade verfällt. Die Bank of England macht sich große Sorgen, ob bereits eine Immobilienblase entstanden ist. Mit Sicherheit, da sind sich die meisten Experten einig, ist die Lage ernster als in Deutschland.

          In Norwegen könnte die Immobilienblase platzen

          Eine bemerkenswerte Umkehr gab es offenbar im Verhältnis zwischen Deutschland und den Niederlanden. „Früher haben die Deutschen oft Immobilien in Holland gekauft, weil es da billig war“, sagt Immobilienexperte Reiner Braun. „Jetzt kommen die Holländer vermehrt zu uns.“ Der Grund: In Holland hatte sich eine Immobilienblase gebildet, die geplatzt ist. Seither fallen die Preise, und viele sind verunsichert. In Deutschland ist die Preisentwicklung im Vergleich dazu stabiler.

          In Norwegen, das im Augenblick unter dem sinkenden Ölpreis zu leiden hat, ist auch schon die Rede davon, die Immobilienblase könnte platzen. Der amerikanische Ökonom Robert Shiller hatte schon im Jahre 2012 gewarnt, in dem skandinavischen Land könnte sich eine gefährliche Immobilienblase gebildet haben. Zuletzt hatte das Land allerdings mit allerhand Maßnahmen versucht, der Blasenbildung entgegenzuwirken: Unter anderem wurde die sogenannte Beleihungsgrenze herabgesetzt; es dürfen nur noch Kredite bis zu 85 Prozent des Hauspreises vergeben werden.

          Schließlich ist ein Land umso anfälliger für Immobilienkrisen, je stärker die Häuser per Kredit finanziert wurden. Der Kredit wirkt wie ein Hebel: In guten Zeiten ermöglicht er Bauherren, teurere Häuser zu finanzieren, als sie sich sonst leisten könnten. In schlechten Zeiten hingegen beschert ein hoher Anteil an Kreditfinanzierung den Bauherren höhere Verluste. Außerdem können im Extremfall die Banken eines Landes mitgerissen werden. So war es für Deutschland in der Finanzkrise von Vorteil, dass hierzulande Wohnimmobilien von den Banken in der Regel nur zu 60 Prozent finanziert wurden, während es in Amerika oft 100 Prozent und mehr waren - es gab sogar zusätzlich noch Geld fürs Auto.

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