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Immobilien-Neubau : Was Bauherren bei der Bauabnahme beachten müssen

Wer eine neu gebaute Immobilie kauft, sollte spätestens zur Bauabnahme einen Experten mitnehmen. Bild: dpa

Ist die neue Wohnung fertig, muss der Bauherr sie abnehmen. Doch das hat seine Tücken. Welche Fallstricke zukünftige Immobilienbesitzer kennen sollten.

          2 Min.

          Endlich ist sie fertig, die eigene Neubauwohnung! Doch bevor der Bauherr die Möbel packt, muss er einen wichtigen Termin absolvieren: die Bauabnahme. Dabei lauern Fallstricke, die Immobilienbesitzer kennen sollten, damit sie bei Mängeln keine Ansprüche verlieren.

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Die Bauabnahme ist im Bürgerlichen Gesetzbuch Paragraph 640 Absatz 1 geregelt. Sie besagt, dass derjenige, der ein Haus in Auftrag gibt, den Bau am Ende abnehmen muss. Der Auftraggeber prüft, ob die Wohnung der Bestellung im Bauvertrag entspricht, und bestätigt mit der Abnahme, dass das Gebäude fertig und weitgehend frei von Mängeln ist. Vom Stichtag der Bauabnahme an ändert sich einiges: Die Beweislast kehrt sich um. Treten danach Mängel auf, muss nun der Bauherr beweisen, dass das Bauunternehmen diese verschuldet hat. Vor der Abnahme liegt die Beweislast, dass das Gebäude mangelfrei ist, beim Bauträger. Die letzte Rate der Rechnung wird fällig und die meist fünfjährige gesetzliche Gewährleistungsfrist beginnt. Außerdem geht die Verantwortung für Gefahren vom Bauträger auf den Bauherrn über, er muss sein Haus selbst versichern.

          Schon vor dem offiziellen Abnahmetermin sollte der Bauherr die Baustelle mit einem unabhängigen Sachverständigen inspizieren. Einen solchen findet man etwa auf der Internetseite der Industrie- und Handelskammer, beim Verband der Bausachverständigen Deutschlands oder beim Bauherren-Schutzbund. Funktionieren Wasserhähne und Klospülung, gibt es feuchte Wände im Keller, sind Böden und Wände gerade? Findet der Experte Mängel, hält er sie schriftlich und anhand von Fotos und Skizzen fest.

          Bei gravierenden Mängeln darf der Bauherr die Abnahme verweigern

          Beim förmlichen Abnahmetermin mit dem Bauträger vor Ort erstellt der Sachverständige ein Abnahmeprotokoll, in dem alle entdeckten Mängel sowie nicht vertragsgemäße Ausführungen beschrieben und als Vorbehalte formuliert sind. Außerdem sollte eine Frist für die Nachbesserung gesetzt und ein weiterer Abnahmetermin ausgemacht werden. Es ist ratsam, den Fachmann auch hierbei mitzunehmen; er überprüft, ob der Bauträger korrekt nachgebessert hat. Ist im Vertrag eine Vertragsstrafe vorgesehen, etwa falls das Haus nicht zum zugesagten Termin fertig wird, muss der Bauherr diese ausdrücklich im Abnahmeprotokoll vorbehalten, sonst verliert er den Anspruch.

          Kleinere Mängel und Unzulänglichkeiten stehen der Abnahme nicht entgegen. Liegt ein gravierender Mangel vor oder summieren sich mehrere Fehler, darf der Bauherr die Abnahme verweigern - wann das der Fall ist, beurteilt am besten der Profi. Fehlen etwa die Außenanlagen und die Befestigung der Wege, sind Vordächer oder Treppengeländer noch nicht montiert oder funktioniert die Heizung nicht, muss der Bauherr das Haus nicht abnehmen, heißt es beim Verband Privater Bauherren (VPB). Allerdings gehört eine Leistung nur zum fertigen Bau, wenn sie im Bauvertrag steht. Es empfiehlt sich daher, diesen durch einen Experten kritisch auf Vollständigkeit prüfen zu lassen, bevor man unterschreibt.

          Behält sich der Bauherr bei der Abnahme seine Mängelrechte in Bezug auf alle festgestellten Schäden vor, so kehrt sich in diesen Punkten die Beweislast auch nach der Abnahme nicht um. Treten solche Mängel später auf, kann er den Bauträger auffordern, nachzubessern, ihm die Kosten bei Selbstbeseitigung zu erstatten oder die Gewährleistung zu verlängern. Er kann auch eine Summe bis zum Dreifachen der Mangelbeseitigungskosten von der Schlusszahlung zurückbehalten oder einen Preisnachlass vereinbaren.

          Nimmt der Bauherr sein künftiges Heim trotz ihm bekannter Mängel vorbehaltlos ab, verwirkt er bei diesen sein Recht auf unentgeltliche Nachbesserung. Hat der Bauunternehmer die Mängel jedoch nachweislich verschuldet, kann der Hausbesitzer Schadenersatz verlangen. Die letzte Rate sollten Bauherren erst bezahlen, wenn die Immobilie abgenommen ist und alle Mängel komplett beseitigt sind. Wer vorher alles überweist, den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht oder gar einzieht, erklärt sich implizit einverstanden und nimmt den Bau damit automatisch ab.

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