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Immobilien : Mieten oder kaufen?

Abwägen fürs Sparschwein: Ein Baukredit oder immerwährende Mietzahlungen? Bild: Illustration Works/Corbis

Die Zinsen sind niedrig wie nie: Wer jetzt ein Haus kauft, kann davon profitieren. Da tun die gestiegenen Immobilienpreise nur halb so weh. Aber es gibt auch Risiken.

          Die Verlockung ist groß: So billig war Baugeld noch nie. Zugleich hebt so mancher Vermieter gerade die Miete an, oft nach einer energetischen Sanierung. Kein Wunder, dass viele Mieter überlegen, ob sie sich eine eigene Wohnung oder ein Haus zulegen sollen. Eine alte Frage stellt sich daher neu: Was ist besser, mieten oder kaufen?

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Jeder hat dazu eine Meinung. Mieter trösten sich gern damit, dass sie sich nicht um die Reparatur des Daches scheren müssen. Hausbesitzer dagegen können regelrecht ins Schwärmen geraten über die Freiheit, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Und niemanden fragen zu müssen, wenn sie einen Kamin einbauen oder eine Wand einreißen wollen. Hausbesitzer lachen gern über die Mieter, weil die jeden Monat große Beträge abdrücken müssen, ohne je zu Eigentum und Vermögen zu kommen. Und Mieter lachen über Hausbesitzer, weil die sich so bis über beide Ohren verschuldet haben, dass weder Urlaub noch Essengehen drin ist.

          Die disziplinierende Wirkung auf das Sparverhalten

          Wer derzeit eine Immobilie kaufen will, für den kommt eine weitere Abwägung hinzu: Zwar sind die Zinsen niedrig wie nie – aber im Gegenzug sind die Immobilienpreise gestiegen. Jetzt streiten sich die Experten, ob es in Deutschland womöglich schon eine Immobilienblase gibt. Kommt man also zu spät, wenn man jetzt kauft? Ist man der Dumme, der den überhöhten Preis zahlt, damit die Profis ihre Immobilien noch schnell loswerden?

          Reiner Braun vom Immobilien-Forschungsinstitut Empirica hat ein gewichtiges Argument, warum sich der Kauf eines Eigenheims trotz allem lohnt. Die Frage der Immobilienblase – Braun glaubt nicht an sie – müsse man dafür nicht lösen. Auch die Frage, ob die langfristige Rendite von Immobilien letztlich höher ist als die von anderen Anlagen, die in Studien unterschiedlich beantwortet wird, müsse man dafür nicht abschließend klären.

          Das Entscheidende sei die disziplinierende Wirkung des Kaufs eines Eigenheims auf das Sparverhalten. „Empirisch zeigt sich, dass Eigentümer bei gleichem Einkommen weit mehr sparen als vergleichbare Mieterhaushalte.“ Das hängt möglicherweise damit zusammen, dass ein schönes Haus leichter motiviert, mal auf einen Urlaub zu verzichten. Außerdem kann man nicht so leicht aufhören, ein Haus abzuzahlen, wie einen Sparvertrag auflösen.

          „Als Ergebnis stellt sich im Lebenszyklus zum Zeitpunkt der Pensionierung heraus, dass Wohneigentümer, selbst bei identischen Einkommen, ein weit größeres Gesamtvermögen besitzen als Mieterhaushalte“, stellt Braun fest. Für viele Eigenheimkäufer ist ohnehin weniger die Rendite entscheidend als vielmehr die monatliche Belastung. Dabei sollte man sich nichts vormachen, warnen Experten: „In aller Regel ist die monatliche Belastung für jemanden, der eine Wohnung kauft, etwas höher als seine frühere Miete“, sagt Franz Lücke, Chef der Baufinanzierung bei der ING-Diba. „Dafür hat der Immobilienbesitzer im Alter weniger Kosten fürs Wohnen.“

          Rücklagen für die Instandhaltung einplanen

          Max Herbst von der FMH-Finanzberatung hat für die F.A.S. einmal grob überschlagen, wie viel Immobilie man sich für eine Kaltmiete von 700, 900, 1200 oder 1.600 Euro im Monat leisten könnte (siehe Grafik). Mit zwei Szenarien: Einem Fall, bei dem der Hauskäufer nur so viel eigenes Geld mitbringt, dass er die Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer bestreiten kann. Er zahlt 4 Prozent Zinsen. Und einem anderen Fall, bei dem der Käufer zusätzlich zehn Prozent Eigenmittel mitbringt und dafür weniger zahlt, nämlich 3,8 Prozent.

          Beides sind Extremfälle, bei denen Leute wenig Geld mitbringen. Ob die Bank das mitmacht, hängt unter anderem von der Kreditwürdigkeit des Kunden ab. Viele Sparkassen beispielsweise finanzieren erst ab 20 Prozent Eigenmittel. Laut FMH findet man aber durchaus auch Banken, die zu 100 Prozent finanzieren. Nimmt man nun die Kaltmiete als Maßstab dafür, wie viel der Hauskäufer im Monat zu zahlen bereit ist, kann man daraus die Höhe des Kredits berechnen, den er dafür bekommen kann.

          Daraus wiederum lässt sich abschätzen, welchen Quadratmeterpreis man sich leisten kann, wenn die Wohnung, die man kauft, ähnlich groß sein soll wie die vorher gemietete. Dann kann die Suche losgehen. Herbst sagt gleich dazu: Diese Rechnung ist stark vereinfacht. Wer tatsächlich eine Immobilie kaufen will, muss vor allem eine Rücklage für die Instandhaltung einplanen. Herbst zufolge sollte man dafür mindestens 0,5 Prozent des Objektwertes im Jahr ansetzen. Bei 240.000 Euro wäre das eine zusätzliche Belastung von 100 Euro im Monat – oder noch mehr.

          Je länger, desto teurer

          Wem solche Rechnungen zu theoretisch sind, den interessiert vielleicht eine Faustformel aus der Praxis: „Für 800 Euro im Monat kann man eine Immobilie im Wert von grob geschätzt 200.000 Euro finanzieren“, sagt Diba-Finanzierungsexperte Lücke. Das Problem dabei: Wer heute eine Wohnung für 800 Euro mietet, findet für 200.000 Euro oft nichts Vergleichbares in der Lage zum Kaufen. Er kann dann zum Beispiel weiter rausziehen – oder prüfen, ob er eine höhere Belastung verkraftet.

          Die niedrigen Zinsen bergen allerdings erhebliche Risiken: Wenn Hauskäufer sich jetzt (gerade mit wenig Eigenmitteln) bis an die Belastungsgrenze verschulden, bekommen sie später Probleme. Die Zinsen werden nämlich nur für begrenzte Zeit festgeschrieben. Es gilt: Je länger, desto teurer. Bei der Deutschen Bank etwa zahlt man bei 10 Jahren Laufzeit 2,34 Prozent, bei 15 Jahren 2,99 und bei 30 Jahren ungefähr 4,24 Prozent.

          Was danach kommt, ist offen. „Wer im Augenblick eine monatliche Belastung von fünf Prozent der Darlehenssumme für Zinsen und Tilgung hat, muss prüfen, ob er auch acht Prozent verkraften würden“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank. „Das wäre der Fall, wenn sich die Zinsen in zehn oder fünfzehn Jahren verdoppeln würden – wie es Anfang der neunziger Jahre der Fall war.“

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