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Immobilien : Jetzt noch schnell ins Eigenheim!

Jetzt wäre noch ein guter Zeitpunkt zu bauen. Bild: AP

So niedrig wie derzeit dürften die Zinsen nicht mehr allzu lange bleiben. Hauskäufer sollten trotzdem einiges beachten.

          3 Min.

          Früher oder später stellt sich jeder einmal die Frage: Warum eigentlich jeden Monat Hunderte oder gar Tausende Euro an einen Vermieter überweisen, wenn ich für das gleiche Geld auch meine eigene Immobilie kaufen könnte? Wenn das erste selbstverdiente Geld für die eigenen Kindheitsträume ausgegeben ist und die Familienplanung konkreter wird, muss ein Nest her. Die Zinsen sind noch immer rekordniedrig. Aber lohnt sich der Hauskauf bei den aktuellen Preisen noch?

          Tim Kanning
          (kann.), Wirtschaft

          Als moderat gilt ein Kaufpreis für eine 100-Quadratmeterwohnung, der 20 Jahren Nettokaltmiete entspricht. Mit dem kräftigen Preisanstieg der vergangenen Jahre ist in vielen Großstädten und manchen Landkreisen heute allerdings eher ein Multiplikator von 30 und mehr die Regel. Die Bundesbank spricht inzwischen von Preisübertreibungen nicht nur in Großstädten, sondern auch in immer mehr mittelgroßen Städten. Eine Immobilienblase sieht sie allerdings weiterhin nicht. Die könnte vor allem dann gefährlich werden, wenn die Häuser zu großen Teilen auf Kredit gekauft würden und die Preise in wenigen Jahren wieder abstürzen sollten.

          Eigenkapital sollte sein

          Der Hauskäufer sollte sich bei der Auswahl der Immobilie also sicher sein, dass er sie entweder selbst über lange Zeit nutzen will, in der Lage stets solvente Mieter oder im Falle eines Weiterverkaufs dankbare Abnehmer findet. Lage, Lage, Lage und eine solide Finanzierung sind das A und O.

          Etwas eigenes Kapital sollte er also schon mitbringen, entweder durch eisernes Sparen, eine Erbschaft oder eine großzügige Schenkung. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital verlangen die Banken in der Regel als Minimum. Bei manchen Finanzinstituten geht es auch schon mit weniger, dann aber meist zu einem höheren Zinssatz.

          Einen guten Überblick über die aktuellen Marktkonditionen bieten Vergleichsportale im Internet, etwa der Hypothekenrechner von FAZ.NET. Hier kann man den Kaufpreis eingeben, wie hoch das Darlehen sein soll, über welchen Zeitraum und zu welchen Tilgungssätzen man seinen Kredit aufnehmen möchte. In der Regel kann man hier auch direkt mit dem Finanzierungspartner in Kontakt treten.

          Allerdings erscheinen in diesen Listen häufig eher unbekannte Online-Anbieter auf den obersten Plätzen, und zuweilen ändern sich die angezeigten Konditionen noch einmal deutlich, wenn man dem Anbieter genauere Angaben über sich und die gewünschte Immobilie gibt. Gerade bei der Hausfinanzierung legen viele Kunden aber Wert auf eine persönliche Beratung, gerne bei der Hausbank. Da kann es sich lohnen, einfach einmal mit den Konditionen aus dem Internet zum Bankberater seines Vertrauens zu gehen – denn auch die Hausbank schließt gerne langlaufende Kredite mit ihnen wohlbekannten Kunden ab.

          In der Finanzierung selbst geht es dann vor allem um zwei Dinge: wie viel Geld kann ich im Monat in die Immobilie stecken und über welche Laufzeit will ich planen können? Die monatliche Rate setzt sich zusammen aus der Tilgung und den Zinsen. Der Käufer sollte sich zunächst genau überlegen, wie viel Geld er im Monat entbehren kann und will, und das über einen langen Zeitraum – die bisher gezahlte Miete ist hier eine gute Richtgröße.

          Dabei sollte er nicht vergessen, dass die Rate nicht alles ist. Auch bei der eigenen Immobilie werden Nebenkosten etwa für Strom, Wasser und Heizung fällig – in Mehrfamilienhäusern kommen Kosten für die Hausverwaltung und die Wartung von Aufzügen und Tiefgarage hinzu. Zudem sollte der Eigenheimbesitzer möglichst regelmäßig Geld zurücklegen für die Instandhaltung; wenn nach 15 Jahren die Heizung kaputtgeht, kann das schließlich schnell ein paar tausend Euro kosten. Und nicht vergessen: wenn die Ratenzahlungen dazu führen, dass über Jahre kein Urlaub gemacht werden kann, hängt der Haussegen schnell schief.

          Bis zum Ruhestand schuldenfrei sein

          Viele Fachleute raten, sich die aktuell äußerst niedrigen Zinsen möglichst lange zu sichern, wenn es geht, sogar so lange, bis der gesamte Kredit abbezahlt ist. Dieses Vorgehen hat einen großen Vorteil: die Sicherheit, über den gesamten Hauskauf die Kosten im Griff zu haben. Doch Vorsicht: je länger sich der Kunde seinen Zinssatz von der Bank garantieren lässt, desto höher wird dieser in der Regel auch angesetzt. Ein höherer Zinssatz führt wiederum dazu, dass man von Anfang an weniger tilgen kann.

          Es lohnt sich also, genau nachzurechnen, und dabei im Kopf zu haben, dass man am Ende einer 15 Jahre langen Zinsbindung womöglich nur noch 50.000 Euro nachfinanzieren muss. Etwas höhere Zinsen – dass sie in absehbarer Zeit einmal wieder auf 5 Prozent und mehr steigen, ist eher unwahrscheinlich – lassen sich bei einem so vergleichsweise kleinen Betrag verkraften. In jedem Fall sollte die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt sein, möglichst auch schon früher.

          „Tiny Houses“ : Ein Eigenheim in Autogröße

          Flexibilität ist auch in einer langjährigen Immobilienfinanzierung nicht zu unterschätzen. Vor allem ein Recht auf – möglichst viele – kostenlose Sondertilgungen sollte sich der Hauskäufer zusichern lassen. Gibt es dann eine unerwartete Erbschaft, kann die Abzahlung des Kredits rasch verkürzt werden. Aber auch in die andere Richtung sollte der Kredit flexibel ausgestaltet sein, so dass die monatlichen Ratenzahlungen herab- oder heraufgesetzt werden oder auch einmal ganz ausgesetzt werden können.

          Zwischen 30 und 65 kann schließlich alles passieren ist: Wenn Kinder kommen, fällt meistens ein Verdiener eine Zeitlang aus, von Krankheit oder Arbeitslosigkeit ganz zu schweigen. Das alles sollte eine solide Finanzierung nicht zerschießen.

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