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Grundsteuer-Ranking : Ach, wie schön ist Gütersloh

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In der Fußgängerzone von Gütersloh - wo die Grundsteuer schön niedrig ist Bild: Daniel Pilar

Grundsteuer zahlt fast jeder. Eine Studie zeigt, dass die Belastung durch diese Steuer je nach Stadt ganz unterschiedlich ausfällt. Warum eigentlich?

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          Rund 90 Kilometer Luftlinie liegen zwischen der Ruhrgebietsstadt Witten und dem ostwestfälischen Gütersloh. Keine Entfernung, möchte man meinen. Doch in Sachen Grundsteuer trennen die Städte Welten: Während Witten seine Bürger kräftig zur Kasse bittet und für ein Standard-Einfamilienhaus 771 Euro im Jahr haben will, möchte Gütersloh mit 323 Euro noch nicht mal die Hälfte davon. Damit kommen die beiden Städte auf den letzten und ersten Platz des Grundsteuer-Rankings, das das Instituts der Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag des Wohnungs- und Grundstückseigentümerverbandes Haus & Grund erstellt hat und das am Dienstag veröffentlicht wurde. Das IW ermittelte dafür die Höhe der Grundsteuer der 100 größten deutschen Städte.

          Die Grundsteuer ist ein eigentümliches Gewächs in der üppigen deutschen Steuerlandschaft. Zur Berechnung wird zunächst eine Vorgabe des Bundes herangezogen, bevor die Kommunen über die sogenannten Hebesätze die absolute Höhe der Steuer festlegen können. Es ist einer der wenigen Spielräume der Kommunen, um die Höhe der eigenen Einnahmen zu beeinflussen: Für einige geht es um akuten Finanzbedarf, für andere Kommunen darum, mit niedrigen Sätzen an Attraktivität zu gewinnen. Es geht in der Studie um die sogenannte Grundsteuer B, also für Immobilien.

          Grundlage des Rankings ist ein Standard-Einfamilienhaus mit 125 Quadratmetern Wohnfläche und einem 500 Quadratmeter großen Grundstück. Das Gesamtbild ist sehr heterogen und entspricht der kommunalen Hoheit über die Hebesätze und damit auch mancherorts nur schwer zu verstehen. Düsseldorf etwa verlangt nur 373 Euro und nimmt Platz 12 im Ranking ein. Solingen hingegen, nur einen Katzensprung von der NRW-Landeshauptstadt entfernt, verlangt 585 Euro und damit 212 Euro mehr. In der Liste kommt die Stadt auf Platz 86. Das überrascht weniger, blickt man auf die Verschuldung der Städte. Die liegt in Solingen mit 4603 Euro je Einwohner im Kernhaushalt (2019) beim 35-fachen von Düsseldorf.

          Auch die Unterschiede zwischen anderen Städten, die nicht weit voneinander entfernt liegen und wo viele Menschen arbeitsbedingt hin- und herpendeln, sind groß: In Bonn sind es 576 Euro im Jahr und in Köln 436 Euro. In Offenbach sind es 758 Euro und in Frankfurt am Main 424 Euro. In Berlin sind es 686 Euro und in Potsdam 462 Euro. Auch das korrespondiert tendenziell mit den Finanzen: Die Schulden sind in Bonn mehr als doppelt so hoch wie in Köln und auch wenn Frankfurt und Offenbach ähnlich hoch verschuldet sind, so sind doch die Steuereinnahmen je Einwohner in Frankfurt rund zweieinhalb mal so hoch wie in Offenbach. Vor allem im Ruhrgebiet ist die Grundsteuer hoch: Mülheim an der Ruhr verlangt 754 Euro, Duisburg 724 Euro und Marl 669 Euro. Auch hier sind es die hohen Schulden aus dem Strukturwandel, derer die Städte irgendwie Herr werden wollen.

          Im Vergleich zur Studie von 2018 haben zwölf Städte ihre Grundsteuer angehoben. So stieg die durchschnittliche Grundsteuer in Offenbach um 49 Prozent, in Mülheim um 38 Prozent, in Gelsenkirchen um 24 Prozent auf 572 Euro und in Salzgitter um 25 Prozent auf 458 Euro. Drei Städte aber senkten sogar die Hebesätze: Erlangen, Remscheid und Leverkusen.

          Studienautor Hanno Kempermann weist darauf hin, dass die meisten Städte notgedrungen an der Steuerschraube drehen. Aufgrund ihres Finanzbedarfs würden sie von den übergeordneten Landesbehörden dazu verpflichtet. Auch andere Städte mit hohen Schulden, aber ohne Haushaltsnotstand, gehen nach Worten des Fachmanns oft den Weg höherer Hebesätze. „Das ist aber keine gute Vorgehensweise, denn das mindert ihre Attraktivität“, sagt Kempermann. „Wenn Bauträger eine Wohnsiedlung bauen oder wenn sich Privatleute ein Haus kaufen wollen, ist eine hohe Grundsteuer ein Kriterium für die Standortwahl: Wenn eine Stadt in der Nähe eine viel niedrigere Steuer hat, orientiert man sich mitunter um.“

          Die Höhe der Grundsteuer ist zwar nur ein Baustein für die Wohnortwahl. Die Kosten für Baugrund oder die Höhe der Mieten fallen in der Regel stärker ins Gewicht. Dennoch ist es eine wichtige Facette, die sich mit weiteren Kostenfaktoren und mit Infos zu der Frage, was eine Stadt den Bürgern bietet, zu einem Gesamtbild zusammenfügen - und das fällt positiv oder negativ aus. „Unser Vergleich soll nicht anklagen, sondern soll zur Transparenz beitragen“, erklärt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. „Nur dann können die Bürger ihre Kommunalpolitiker konkret fragen, warum sie mehr Grundsteuer zahlen als Bürger anderer Gemeinden.“ Warnecke empfiehlt den Kommunen, Strategien für eine Senkung der Grundsteuer zu entwickeln und diese den Bürgern zu erklären.

          Allerdings ist das derzeitige Bild mit Einschränkungen zu betrachten. Denn nachdem das Bundesverfassungsgericht die Berechnungsgrundlagen 2018 für verfassungswidrig erklärte, wird diese spätestens ab 2025 neu berechnet werden. In aller Regel wird dadurch die Grundsteuerbelastung steigen - vor allem in Großstädten.

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