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Miethöhe, Vertrag, Kaution : Der Vermieter verkauft - was tun?

Wenn die Wohnung einen neuen Eigentümer bekommt, müssen Mieter auf vieles achten. Bild: dpa

Eine Million Mieter sind betroffen: Der Immobilienkonzern Deutsche Annington übernimmt die Kollegen von Gagfah. Worauf müssen Mieter dann achten?

          3 Min.

          Was mache ich, wenn mein Vermieter die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkaufen möchte?

          Erst mal Ruhe bewahren. Denn an dem bestehenden Mietverhältnis ändert der Verkauf grundsätzlich nichts. Der Vermieter kann dem Mieter nicht einfach kündigen, nur weil er die Wohnung verkaufen möchte. Allerdings gilt das vor allem, wenn der alte Vermieter auch der Eigentümer war. Im Fall von Gagfah und Deutscher Annington kann es sogar sein, dass die Immobilie einer Tochtergesellschaft gehört, die einfach verkauft wird - dann ändert sich nichts.

          Wie finde ich überhaupt heraus, wem die Wohnung gehört, in der ich wohne?

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Nicht immer ist der Vermieter auch der Eigentümer. Wer Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung ist, können Mieter im Grundbuch nachlesen. Dazu sollten sie beim zuständigen Grundbuchamt um Einsicht bitten. Das Grundbuchamt wird beim zuständigen Amtsgericht geführt. Die Auskunft kostet nichts. Allerdings müssen Mieter erst persönlich vorsprechen und ihren Mietvertrag sowie ihren Personalausweis vorzeigen.

          Ist der Vermieter nicht der Eigentümer, ist die Lage komplizierter. Mieter sollten in diesem Fall rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.

          Muss ich einen neuen Mietvertrag mit dem Käufer abschließen oder den alten Mietvertrag anpassen?

          Nein, der alte Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Grundsätzlich gilt der Satz: „Kauf bricht nicht Miete“. Gemäß Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGH) tritt der Käufer anstelle des bisherigen Eigentümers in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Allerdings ist hier wieder erst zu klären, ob es sich beim alten Vermieter auch um den alten Eigentümer handelt. Ist das nicht der Fall, können andere Regelungen gelten.

          Ab wann muss ich die Miete an den neuen Eigentümer zahlen?

          Der Mieter zahlt die Miete so lange weiter an den alten Vermieter, bis er explizit über den Eigentümerwechsel informiert wird. Der Mieter sollte sich eine Kopie des Grundbuchauszuges zeigen lassen, denn formal gehört die Wohnung dem Käufer erst, wenn er hier als Eigentümer eingetragen ist. Es kann auch sinnvoll sein, die Angaben des neuen Vermieters beim alten zu überprüfen. Erst nach diesen Schritten sollten Mieter ihre Zahlungen an den neuen Eigentümer überweisen.

          Kann der neue Eigentümer meine Miete erhöhen oder das Haus samt Wohnungen sanieren lassen?

          Nur wenn die vorherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der neue Vermieter die Miete erhöhen. Der qualifizierte Mietspiegel für die jeweilige Stadt bildet den Referenzpunkt. Verlangt der neue Eigentümer eine höhere Miete, hat der Mieter zwei Monate lang Zeit um zu prüfen, ob die Mieterhöhung gemäß des Mietspiegels zulässig ist.

          Modernisierungmaßnahmen müssen vom neuen Eigentümer drei Monate vorher angekündigt und schriftlich mitgeteilt werden. Der Mieter kann gegen Modernisierungen vorgehen, wenn die Bauarbeiten für den Mieter unzumutbar sind oder wenn es sich um Luxussanierungen handelt.

          Kann mir der neue Eigentümer den Mietvertrag kündigen?

          Der neue Eigentümer kann dem Mieter nur dann kündigen, wenn er einen gesetzlich zugelassenen Grund vorweist, etwa den Eigenbedarf. Dafür muss er allerdings schon im Grundbuch eingetragen sein. Es reicht formal aber nicht aus, in der Kündigung den Eigenbedarf nur zu benennen. Der Käufer muss genau erläutern, warum der Eigenbedarf in seiner Lebenssitutation notwendig ist. Mieter können einer solchen Kündigung aber unter Berufung auf eine Sozialklausel widersprechen, wenn sie schwerwiegende Gründe wie Krankheit oder Alter vorweisen.

          Von wem bekomme ich die Kaution zurück, wenn ich ausziehe?

          Bei dieser Frage kommt es darauf an, wann der Eigentümerwechsel stattgefunden hat:

          Nach dem 1. September 2001:

          Wenn der Mieter nach dem Eigentümerwechsel auszieht, muss ihm der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen - und das unabhängig davon, ob der neue Eigentümer die Kautionen vom alten Eigentümer tatsächlich erhalten hat. Falls der neue Vermieter nicht zahlt, haftet zur Sicherheit des Mieters auch der alte Vermieter für die Kaution. 

          Vor dem 1. September 2001:

          Bis zu diesem Stichtag haftet der neue Eigentümer nur dann für die Rückzahlung, wenn ihm der alte Eigentümer die Kaution auch wirklich gezahlt hat. Derjenige Eigentümer, der die Kaution erhalten hat, musste sie auch zurückzahlen.

          Wer macht bei einem Eigentümerwechsel die Betriebskostenabrechnung?

          Wer am Ende der abgelaufenen Abrechnungsperiode der Vermieter ist, muss sich um die Betriebskostenabrechnung kümmern. Ist das der neue Eigentümer, so ist der vorherige Vermieter für Gutschriften und Nachzahlungen in der Zeit bis zum Eigentümerwechsel zuständig. Diese muss er an den neuen Eigentümer übermitteln. Der neue Eigentümer rechnet den gesamten Zeitraum ab und muss dabei die gezahlten Vorschüsse einbeziehen und Guthaben an die Mieter ausschütten.

          Das sind die größten Immobilienunternehmen Deutschlands.

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