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Einziehen oder vermieten? : Wohnungsspekulation für jedermann

Eigentumswohnungen wie hier in Berlin sind begehrt wie nie. Bild: Prisma Bildagentur

Wer eine Wohnung kauft, kann selbst darin wohnen. Oder er kann sie vermieten. Was ist attraktiver? Wir haben das mal ausgerechnet.

          2 Min.

          Spekulanten genießen kein hohes Ansehen: Berechnend, herzlos, nur aufs Geld aus - so lautet das Klischee. Trotz dieses Images entdecken derzeit viele Deutsche die Lust an der Spekulation. Wobei die meisten gerade nicht mit Aktien spekulieren. Sondern mit Immobilien - auch wenn dies nur die wenigsten so bezeichnen würden. Aber im Kern steckt nichts anderes hinter der Frage, die es mittlerweile zum Partygespräch gebracht hat: Wo kann man jetzt noch günstig Häuser oder Wohnungen kaufen? Und wie stark werden sie in Zukunft an Wert gewinnen?

          Dennis Kremer

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          An den enormen Preissteigerungen, die Häuser und Wohnungen in Großstädten wie Frankfurt oder München erfahren, möchten viele ihren Anteil haben. Einige glauben, dafür einen besonders lukrativen Weg gefunden zu haben: Statt eine Wohnung nur zu kaufen, um dann selbst dort einzuziehen, vermieten sie die gekaufte Wohnung lieber an jemand anderen und bleiben selbst zur Miete wohnen. Dies, so das Kalkül, bringe am Ende höhere Erträge ein als die selbstgenutzte Wohnung.

          Nun ist bei Immobilien eines unstrittig: Ihr Wert hängt von der Lage ab. Darum lassen sich leicht Rechenbeispiele konstruieren, bei denen das Vermieten einer Eigentumswohnung lukrativer erscheint - aber auch Beispiele mit dem gegenteiligen Ergebnis. Geht man grundsätzlich an die Sache heran, zeigt sich: Das Vermieten bringt mehrere Nachteile mit sich, denen vor allem drei große Vorteile gegenüberstehen. Sie gilt es gegeneinander abzuwägen.

          Mietpreisbremse, Öko-Auflagen und Mietnomaden

          Zu den Nachteilen: Eine Wohnung zu vermieten ist aufwendig. Man muss Betriebskostenabrechnungen aufstellen und beim Auszug des Mieters nach Ersatz suchen - all dies kostet Zeit und Geld (siehe Grafik). Gut fünf Prozent der Mieteinnahmen gehen für solche Verwaltungsausgaben drauf, rechnen die Experten des VZ Vermögenszentrums vor. Dass beim Auszug sogleich ein Nachmieter gefunden wird, ist zudem nicht sicher: Manchmal zieht der Wunschkandidat erst einen Monat später ein als gedacht - selbst in Toplagen kommt es dann zu Mietausfällen.

          Auch der Gesetzgeber macht es Vermietern nicht leicht. Anders als in einer selbstgenutzten Wohnung müssen sie sich an zahlreiche Vorgaben halten. Die Mieten lassen sich nur in einem bestimmten Umfang erhöhen (Stichwort: Mietpreisbremse), Öko-Auflagen sind einzuhalten, und selbst säumige Mieter lassen sich nicht ohne weiteres aus der Wohnung jagen (Stichwort: Mietnomade).

          Aber jetzt kommen die Vorteile: Wenn alles gut läuft, garantieren die Mieteinnahmen Monat für Monat ein Plus auf dem Konto (sofern sie die selbst gezahlte Miete übersteigen). Zudem sind Menschen, die weiter zur Miete wohnen, beim Kauf der Immobilie flexibler: Schließlich muss die Wohnung nicht zwangsläufig in der gleichen Stadt liegen, in der sie selbst leben - sondern am besten dort, wo sie die höchste Wertsteigerung erwarten. Einen Haken hat dies allerdings: Sie können nicht so einfach nach dem Rechten schauen.

          Der dritte große Vorteil ist nun: Auch wenn dem eigenen Mieter nicht einfach so gekündigt werden darf - bei einer Wohnung, in der man selbst nicht lebt, fällt einem der Verkauf zumindest emotional nicht sonderlich schwer. Wenn der Preis der Immobilie wegen der Lage steigt, kann man teurer verkaufen, und die Investition hat sich gelohnt. Nach mehr als zehn Jahren ist der Verkauf außerdem steuerfrei. Wer sich allerdings nur durch die Mieteinnahmen hohe Renditen erhofft, dürfte häufig enttäuscht sein. Ein Beispiel: Für eine Wohnung in Frankfurt (80 Quadratmeter, Kaufpreis 310.000 Euro, Eigenkapital 60.000 Euro) ergeben sich nach Berechnungen des VZ Vermögenszentrums beim Kauf Nebenkosten von gut 45.000 Euro. Sie fallen vor allem für den Einsatz eines Maklers, den Eintrag in Grundbuch und die Grunderwerbsteuer an. Bis man diese Ausgaben durch Mieteinnahmen (nach Abzug aller Kosten wie Instandhaltung, etc.) hereingeholt hat, vergehen fast zehn Jahre.

          Fazit: Richtig gut verdienen lässt sich mit einer Immobilie nur, wenn sich ihr Wert kräftig erhöht und man sie dann verkauft. Dies ist in Zeiten hoher Immobilienpreise nicht unwahrscheinlich, hängt aber sehr von der Lage der Wohnung ab. Auch wenn jeder Eigentümer seinen Fall genau durchrechnen muss: Wem dies zu viele Unwägbarkeiten sind, der sollte besser selbst in die eigene Wohnung einziehen.

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