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Altbau unten nass : Eigentümer müssen hohe Sanierungskosten für Souterrain tragen

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Selbst bei geschätzten Sanierungskosten von 300.000 Euro gilt für die Wohnungseigentümer: mitgehangen, mitgefangen. Bild: dpa

Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses muss gemeinsam für die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im bewohnten Souterrain aufkommen, urteilt der Bundesgerichtshof. Entscheidend ist, was in der Teilungserklärung steht.

          Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern muss sich an den hohen Sanierungskosten feucht gewordener Grundmauern beteiligen, wenn Räume im Untergeschoss ansonsten nicht mehr wie in der Teilungserklärung zugesichert genutzt werden können. Das Alter eines im Streitfall 1890 erbauten Hauses entbindet die Eigentümergemeinschaft nicht von dieser Pflicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag verkündeten Urteil. (Az. V ZR 203/17)

          Das Urteil gilt auch für hohe Sanierungskosten wie im Ausgangsfall von etwa 300.000 Euro, wenn die Sanierung wegen „gravierender baulicher Mängel zwingend erforderlich ist“ und die Kosten nicht „völlig außer Verhältnis zu dem erzielbaren Nutzen für die Gebäudesubstanz“ stehen. Eine „Opfergrenze“ für einzelne Wohnungseigentümer gebe es nicht, entschied der BGH.

          Im Ausgangsverfahren stritt sich die Eigentümergemeinschaft eines Hamburger Altbaus mit zwölf Wohnungen und drei gewerblichen Einheiten über die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden in den Außenmauern des Gebäudes. Laut Gericht waren die Wände der im Untergeschoss gelegenen drei gewerblichen Räume bis auf einen Meter Höhe so feucht geworden, dass Putz abblätterte, Metall in den Wänden verrostete und elektrische Installationen korrodierten.

          Auf das Alter des Hauses kommt es nicht an

          Gutachtern zufolge fehlten in den Grundmauern eine äußere Sockelabdichtung und eine Horizontalsperre. Die Besitzergemeinschaft lehnte den Antrag der Betroffenen auf eine gemeinsame Beseitigung der Schäden und den Einbau von Feuchtigkeitssperren mit Kosten von bis zu 300.000 Euro jedoch ab. Ihr Argument: In einem über 100 Jahre alten Haus müsse mit Feuchtigkeit in den Grundmauern gerechnet werden.

          Der BGH verwies nun darauf, dass es nicht auf das Alter des Hauses, sondern den Inhalt der Teilungserklärung ankomme. In der Erklärung von 1986 werden dieses Räume als „Laden“ oder „Büro“ bezeichnet. Die betroffenen Besitzer haben laut Urteil deshalb einen Anspruch darauf, dass diese gravierenden Mängel beseitigt werden.

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