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Bauzinsen : Wer jetzt umschuldet, spart bares Geld

Nach zehn Jahren können Hausbesitzer ihre Baukredite kostenlos umschulden. Bild: dpa

Noch sind die Bauzinsen niedrig. Wer jetzt seinen alten Baukredit kündigt, kann Zehntausende Euro sparen. Doch das Kleingedruckte will gelesen sein.

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          Eigentlich sind Kündigungen ja eine unangenehme Sache. Aber die Kündigung, von der hier die Rede ist, ist ein wahres Vergnügen: Einige zehntausend Euro mehr auf dem Konto kann sie einbringen. Wer eine Immobilie besitzt, hat die Chance, sich solche Summen relativ leicht zu sichern: mit der Umschuldung eines teuren Baukredits aus der Vergangenheit in einen neuen günstigeren. Denn was viele Eigentümer wissen, aber dann doch oft vergessen: Zehn Jahre nach der kompletten Auszahlung können die alten Baudarlehen jederzeit kostenlos gekündigt werden.

          Dyrk Scherff
          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Das lohnt sich. Denn noch vor zehn Jahren kosteten Hypothekenkredite je nach Dauer der Zinsbindung zwischen fünf und sechs Prozent im Jahr. Heute sind es weniger als zwei Prozent (siehe Zinsvergleich auf Seite 33). Angesichts der langen Laufzeiten und der hohen Summen der Kredite bringen solche Zinsdifferenzen gewaltige Einsparungen, zum Beispiel mehr als 70000 Euro für ein Darlehen von 200000 Euro im Vergleich zum Zinsniveau 2008 (siehe Grafik). „Es ist aktuell eine sehr gute Zeit, sich mit einer Umschuldung zu befassen“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung, die die Bauzinsen der Banken vergleicht. Denn die Zinsen sind zwar noch niedrig, steigen aber schon wieder und dürften das in den nächsten Jahren weiter tun. Experten erwarten für 2019 einen Anstieg um rund 0,5 Prozentpunkte. Zudem ist der Wert der Immobilien in den vergangenen Jahren fast überall gewachsen. Das erleichtert die Verhandlungen mit der Bank, für die die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient. Im Notfall können die Banken derzeit Immobilien zu höheren Preisen zwangsversteigern als früher.

          Für eine Umschuldung muss der existierende Kredit gekündigt werden. Das ist mit einer Frist von sechs Monaten möglich. Schon vor Ablauf der Frist kann ein neuer Baukredit abgeschlossen werden, der nach Ablauf der sechs Monate ausgezahlt wird und den alten ablöst. Ein zügiger Neuabschluss kann sich lohnen, weil in sechs Monaten die Zinsen womöglich etwas höher als derzeit liegen. Die Banken berechnen nichts dafür, dass sie den neuen Kredit schon so frühzeitig festzurren.

          Mehrere Angebote einholen

          Auf der Suche nach einem günstigen Anschlusskredit sollten Immobilienbesitzer dann nicht den bequemsten Weg gehen und nur die Hausbank nach den Zinskonditionen fragen. „Die ist in der Regel weniger entgegenkommend als eine fremde Bank“, sagt Max Herbst. „Besser ist, man holt sich ein paar Angebote anderer Finanzinstitute ein. Wer ein gutes Verhältnis zur Hausbank hat, geht mit den besten zu ihr und verlangt die gleichen Konditionen.“ Viele Hausbanken ließen sich darauf ein, weil sie den Kunden dann doch nicht verlieren wollten. Vor allem nicht, wenn er jahrelang pünktlich die Kreditraten bezahlt hat.

          Bild: F.A.Z.

          Für den Kunden hat das den Vorteil, dass der Kredit nicht auf einen neuen Kreditgeber umgeschrieben werden muss, was Aufwand und mehrere hundert Euro für Grundbuch- und Notarkosten spart. Sperrt sich hingegen die Hausbank gegen wettbewerbsfähige Zinsen, ist der Weg zur Konkurrenz lohnender, denn die Zinsersparnis ist deutlich höher als die Umschreibekosten. Auch kleine Prozentunterschiede machen wegen der hohen Summen und der langen Laufzeiten der Kredite einiges aus.

          Die finanziell größte Ersparnis erreichen Immobilienbesitzer, wenn sie die alte Monatsrate weiterzahlen und die gesparten Zinsen in eine höhere Tilgung stecken. Dann ist ihr Haus oder ihre Wohnung schneller abbezahlt. Sie sollten dabei abermals einen festen Zins (Zinsbindung) vereinbaren, die aber oft nicht länger als zehn Jahre dauern muss, da die Restschuld sich danach meist deutlich verringert hat und steigende Zinsen keine dramatischen Folgen mehr hätten. Durch eine kürzere Zinsbindungsdauer liegt der Zins niedriger. Vereinbart man gar, dass der Kredit bis zum Ende der Zinsbindung voll getilgt wird (Volltilgerdarlehen), liegen die Zinsen in der Regel noch etwas niedriger. Auch weiterhin sollten kostenlose Sondertilgungen möglich sein.

          Niedrige Tilgung bei bevorstehendem Ruhestand

          Eine andere Alternative ist, die Tilgung kaum stärker zu erhöhen als im alten Kredit vorgesehen. Die Umschuldung bringt dann eine niedrigere Monatsrate. Das kann sinnvoll sein, wenn die bisherige Rate wenig Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Belastungen aufwies oder gar bald das Einkommen sinkt, weil der Ruhestand beginnt.

          Der Nachteil: Die Restschuld ist nach zehn Jahren immer noch relativ hoch, es dauert länger, bis die Immobilie abbezahlt ist, und Zinserhöhungen können nach Ende der Zinsbindung die Belastung noch einmal steigern. Hier kann sich eine längere Zinsbindung bis zur Volltilgung des Kredits lohnen. Zudem ist die finanzielle Gesamtbelastung über die ganze Laufzeit des Kredits betrachtet etwas höher als wenn man die Monatsrate gleich lässt und dafür schneller tilgt.

          Läuft der Kredit noch keine zehn Jahre, gibt es zwei Möglichkeiten, trotzdem von den derzeit noch niedrigen Zinsen zu profitieren. Der alte Kredit wird gekündigt, dann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. „Die ist meist so hoch, dass die Zinsersparnis das nicht aufwiegt“, rät Herbst ab. Besser sind Forwarddarlehen. Die können bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Jedes Jahr Vorlauf kostet derzeit etwa 0,2 Prozent Zinsaufschlag für die gesamte Laufzeit des Kredits. Ihn sehr lange im voraus zu vereinbaren, kann daher teuer werden. Am sinnvollsten sind die Kredite, wenn sie ein bis zwei Jahre vorher vereinbart werden. Die Zusatzkosten halten sich dann noch in Grenzen. Bei weniger als einem Jahr gibt es neue Baukredite oft schon ohne Zinsaufschlag. So können fast alle von den noch niedrigen Bauzinsen profitieren. Eine Kündigung kann eben auch Freude bereiten.

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