Debüt in Berlin : Mietpreisbremse startet - worauf Mieter achten müssen
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Hier in Berlin Schöneberg müssen sich Vermieter von heute an die neue Mietpreisbremse halten. Bild: dpa
Heute tritt die Mietpreisbremse in Berlin in Kraft. Weitere Bundesländer basteln noch daran. Woran erkennen Mieter, ob die neue Miete Wucher ist? Was können sie tun? Wo ist der Haken?
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse legt fest, dass der Preis für eine angebotene Wohnung nicht mehr als 10 Prozent über der ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Allerdings gilt das neue Gesetz nur, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, also nicht bei Bestandsmieten. Kostet eine Wohnung bisher 8 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete, so darf die Miete bei Neuvermietungen ab Juni maximal auf 8,80 Euro steigen. Falls die Wohnung allerdings schon vor Juni zu Wucherpreisen vermietet wurde, muss der Eigentümer die Preise wegen der Mietpreisbremse nicht wieder senken.
Welche Ausnahmen gibt es bei der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal vermietet wurden, und auch nicht bei umfassend modernisierten Wohnungen. Eine Wohnung darf sich dann umfassend modernisiert nennen, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel des Werts einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat. Grund: Die Mietpreisbremse soll nicht verhindern, dass neue Wohnungen gebaut oder alte saniert werden.
Wann darf der Vermieter die Miete bei bestehenden Mietverträgen anheben?
Bei bestehenden Mietverträgen sind die Mieter schon heute vor starken Mietsteigerungen geschützt. Erstens muss die Miete ein Jahr konstant gewesen sein. Höhere Nebenkosten oder Modernisierungszuschläge sind davon allerdings ausgenommen. Zweitens darf der Vermieter die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Drittens darf die Miete ab dem 19. Mai 2013 innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent steigen.
Wie finde ich heraus, ob meine Miete zu hoch ist?
Wie teuer die eigene Wohnung im Vergleich zu ähnlich ausgestatteten Wohnung in der Umgebung ist, kann der Mieter im Mietspiegel nachlesen, der sich meist auf die Durchschnittspreise der vergangenen vier Jahre bezieht. Den Mietspiegel für ihre Stadt erhalten Mieter unter anderem beim Amt für Wohnungswesen. In der Mietspiegeltabelle findet sich die durchschnittliche Nettokaltmiete für verschiedene Wohnungsgrößen, die auch nach Baujahr des Hauses gestaffelt sein kann. Hinzu kommen gegebenenfalls Zuschläge oder Abschläge, je nach Ausstattung oder Lage der Wohnung. Daraus ergibt sich dann die vergleichbare Durchschnittsmiete.
Was kann ich tun, wenn die Miete für die neue Wohnung zu hoch ist?
Merkt man schon vor Abschluss des neuen Mietvertrags, dass die Miete zu hoch ist, sollte man den Mietvertrag gar nicht erst abschließen. Hat der Mieter schon unterschrieben, kann er den Vermieter schriftlich auf die errechnete ortsübliche Vergleichsmiete hinweisen und die tatsächliche Miete rügen. Für den Berliner Wohnungsmarkt findet man zu diesem Zweck eine Vorlage beim Berliner Mieterverein. Kann sich der Mieter auch danach nicht mit dem Vermieter einigen, sollte sich der Mieter an den Mieterschutzbund wenden und sich juristisch beraten lassen. In letzter Konsequenz kann der Mieter eine Klage einreichen.
Wieso ist es in Berlin gerade schwierig, die Mietpreisbremse gerichtlich durchzusetzen?
Das Problem ist der alte Berliner Mietspiegel. Das Amtsgericht Charlottenburg hat kürzlich entschieden, dass es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel handele, da er nicht den notwendigen wissenschaftlichen Gütekriterien entspreche. Weil es durch das Urteil vor allem von Seiten der Vermieterverbände Zweifel an der Aussagekraft des Berliner Mietspiegel gibt, ist es momentan problematisch, sich vor Gericht darauf zu berufen. Allerdings ist das Urteil des Amtsgerichtes Charlottenburg noch nicht rechtskräftig und es wird dagegen Berufung eingelegt.
Die Landesregierung erwartet auch Klagen gegen den neuen Berliner Mietspiegel, den die Stadt kürzlich vorgestellt hat. Es ist zu erwarten, dass auch in anderen Städten gegen die Mietspiegel geklagt werden könnte. Deswegen dürfte es zwischen Vermietern und Mietern zu Rechtsstreitigkeiten kommen, auf welche Weise die Vergleichsmiete erhoben werden soll. Ist die Mietspiegelfrage geklärt, dürften die Klagen von Mietern vor Gericht allerdings gute Erfolgsaussichten haben.
Wie versuchen Vermieter, die Mietpreisbremse zu umgehen?
Wird die Wohnung nur vorübergehend vermietet, müssen sich die Vermieter nicht an den Mietpreis laut Mietpreisbremse halten. Es ist denkbar, dass deshalb solche Vermietungsformen zunehmen. Da sich das Gesetz auf die Nettokaltmiete bezieht, könnten die Wohnungseigentümer auch versuchen, über höhere Nebenkosten eine insgesamt höhere Bruttomiete zu erhalten. Normalerweise muss der Vermieter die Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung aber offenlegen. Der Mieter sollte diese nach Einführung der Mietpreisbremse deshalb besonders genau prüfen und sich über nicht nachvollziehbare Kosten beschweren.
Wo soll die Mietpreisbremse gelten?
Die Mietpreisbremse gilt laut Gesetz nur in „Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“. Diese Regionen müssen die Bundesländer jeweils für fünf Jahre festlegen. Besonders betroffen dürften Großstädte, Ballungsräume und Universitätsstädte sein.
Wann wird die Mietpreisbremse in anderen Bundesländern eingeführt?
Berlin ist das einzige Bundesland, das die Mitpreisbremse zum 1. Juni einführt. Hamburg könnte bald nachziehen. In Nordrhein-Westfalen könnte die Preisbremse zum 1. Juli in Kraft treten. In vielen deutschen Großstädten startet das Gesetz aber wohl erst nach dem Sommer. Baden-Württemberg will nach eigenen Aussagen spätestens im September so weit sein. Eine baldige Umsetzung sei in Bayern, Hamburg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein vorgesehen – genaue Termine wurden aber noch nicht festgelegt. In Brandenburg dagegen sollen Mieter noch maximal bis Ende 2015 warten müssen, in Niedersachsen bis 2016. Sachsen-Anhalt und das Saarland sehen den Landesregierungen zufolge keinen Bedarf, Mieten zu deckeln.
