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Zinswende : Die Hausfinanzierung wird wieder teurer

Der Immobilienmarkt bleibt angespannt: Ende April haben einzelne Banken Baukredite sogar zu Zinssätzen von weniger als 0,9 Prozent herausgegeben. Bild: dpa

Bauen ist derzeit attraktiv, die historisch niedrigen Zinsen verleiten dazu. Doch auch beim Baugeld dreht sich der Zins. Ging er über Monate nur bergab, zieht er nun wieder an.

          Neulich im Frankfurter Bahnhofsviertel: Ein Neubauprojekt mit mehreren Eigentumswohnungen geht an einem Samstagmorgen in die Vermarktung. Doch der junge Mann, der sich mittags eine der Wohnungen anschauen will, kommt schon nicht einmal mehr so weit. Alles schon weg – ausverkauft.

          Tim  Kanning

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Der Immobilienmarkt bleibt angespannt. Die historisch niedrigen Zinsen verleiten nach wie vor viele dazu, ihr Geld in Betongold zu stecken. Doch langsam könnte die Talsohle beim Baugeld erreicht sein. Über Monate kannten die Zinsen nur eine Richtung. Ende April haben einzelne Banken Baukredite sogar zu Zinssätzen von weniger als 0,9 Prozent herausgegeben. Doch ähnlich wie an den Anleihemärkten steigen die Zinsen nun auch wieder bei den Hypotheken. Beides hängt zusammen: Denn mit den Anleiherenditen sind auch die für Pfandbriefe gestiegen; und über die finanzieren die meisten Banken die Kredite, die sie an Häuslebauer herausgeben.

          Aktuell weist die FMH-Finanzberatung in ihrem im Internet zusammengetragenen Zinsvergleich die Santander-Bank als günstigsten Baugeld-Anbieter aus: Für einen Kredit von 200.000 Euro nimmt die Bank laut Tabelle vom Montag bei 10 Jahren Zinsbindung 1,35 Prozent. Im Schnitt verlangen die 40 Banken und Baufinanzierer, die Finanzberater Max Herbst im Internet vergleicht, derzeit einen auf 10 Jahre festgeschriebenen Zinssatz von 1,45 Prozent. Noch vor drei Wochen hat dieser Durchschnittswert bei 1,23 Prozent gelegen.

          Ist das schon die Wende? Haben Bauwillige, die sich jetzt noch keinen Kredit gesichert haben, den besten Zeitpunkt verpasst? Darüber gehen die Meinungen ähnlich weit auseinander wie bei den Anleihen. „Wenn die EZB-Politik des billigen Geldes die Konjunktur in Europa nachhaltig stabilisiert und die Inflation ankurbelt, können sich Immobilienkredite weiter verteuern“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Baufinanzierungsplattform Interhyp. „Vorerst aber werden wir uns auf eine höhere Zins-Volatilität am Markt einstellen müssen, die es als Immobilienkäufer auszunutzen gilt.“ Denn auch wenn viele Banken zuletzt ihre Konditionen wieder angehoben haben, gibt es laut Interhyp auch einige Anbieter, die im Gegenzug die Preise weiter gesenkt haben. Offenbar nutzten Banken oder Sparkassen, die nicht so sehr auf die direkte Refinanzierung über Pfandbriefe angewiesen seien, ihren Wettbewerbsvorteil, erläutert eine Sprecherin von Interhyp.

          Anstieg der Hypothekenzinsen auf 2 Prozent realistisch

          Auch Herbst sieht noch keinen Grund zur Panik. Das aktuelle Marktniveau entspreche etwa dem vom Februar, sei also immer noch sehr niedrig. Das jüngste Anziehen sieht er eher als Normalisierung, nachdem die Zinsen im März und April in der ersten Reaktion auf die EZB-Anleihekäufe noch einmal deutlich tiefer gesunken waren. In seinen Augen ist zwar ein Anstieg der Hypothekenzinsen auf 2 Prozent bis zum Jahresende durchaus realistisch. Von den 4 Prozent und mehr, die noch vor wenigen Jahren üblich waren, ist der Markt aber immer noch weit entfernt. Wer jetzt allerdings damit rechnet, dass die Zinsen merklich und dauerhaft ansteigen, sollte versuchen, sich die aktuellen Konditionen möglichst lange zu sichern. Das geht zum einen natürlich über eine lange Zinsbindung des Darlehens. Außerdem sollte der Kunde eine möglichst hohe Tilgungsrate mit der Bank vereinbaren, damit im Anschluss, wenn die Zinsen vermutlich wieder höher sein werden, nur noch eine vergleichsweise niedrige Restschuld finanziert werden muss.

          Zwei andere Möglichkeiten, sich die derzeit guten Konditionen auf längere Zeit zu sichern, sind der Abschluss eines Bausparvertrags oder eines sogenannten Forward-Darlehens. Beim Bausparvertrag spart der Kunde eine Zeitlang regelmäßige Raten an und erhält nach einer bestimmten Zeit zu einem zu Anfang festgelegten Zinssatz ein Darlehen ausgezahlt. Bei Schwäbisch-Hall etwa kann sich der Kunde auf diese Weise im besten Fall einen Zinssatz von 1,5 Prozent für die Zukunft sichern. Den Bausparkassen beschert die Angst der Kunden vor steigenden Zinsen gerade beste Geschäfte. „Wir liegen weit über Plan“, sagt etwa ein Sprecher von Schwäbisch-Hall.

          Viele schließen einen solchen Vertrag auch direkt beim Kauf einer Immobilie ab, um die Auszahlung des Bauspardarlehens dann als Anschlussfinanzierung zu nutzen. Herbst rät aber dazu, solche Angebote von Banken genau zu vergleichen und darauf zu achten, dass der Bausparvertrag auch tatsächlich dann ausgezahlt wird, wenn das erste Darlehen ausläuft. Er rät Kunden, die sich die günstigen Konditionen sichern wollen, eher zum Abschluss eines Forward-Darlehens. Damit bekommt der Kunde heute einen Kredit zugesichert, den die Bank zum Beispiel in drei Jahren zu festgelegten Konditionen auszahlt. Laut FMH-Vergleich gibt es so etwas von Santander 200.000 Euro in drei Jahren zu 1,51 Prozent. Aber natürlich geht man damit eine Wette mit der Bank ein – liegt der Marktzins bis dahin höher als 1,51 Prozent, gewinnt der Kunde, liegt er niedriger, gewinnt die Bank.

          In jedem Fall sollten Kaufinteressenten nichts überstürzen. Selbst wenn die Zinsen weiter anziehen – am Ende macht ein Zinsunterschied von 0,4 Prozent bei 200.000 Euro zwar einen Unterschied von 800 Euro im Jahr aus. Auf zehn Jahre spart der Kunde mit dem günstigen Zinssatz also 8000 Euro. Doch die nutzen wenig, wenn er sich Hals über Kopf für die falsche Immobilie entscheidet.

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