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Rückläufige Entwicklung : Darum lahmt der Wohnungsbau

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Weniger gefragt: Wohnbauprojekt in Berlin-Schöneberg Bild: dpa

Wer angesichts steigender Mieten meint, es müssten Wohnungen gebaut werden, als gäbe es kein Morgen mehr, der irrt. Die Gründe dafür sind vielfältig. In einigen großen Städten ist es besonders schlimm.

          Der deutsche Immobilienmarkt boomt. Es wird viel gebaut und auch die Projektentwicklung wächst wieder, nachdem sie 2017 etwas schwächelte. In allen sieben deutschen, sogenannten A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) werden derzeit 28,4 Millionen Quadratmeter Fläche entwickelt.

          Doch wer angesichts steigender Mieten meint, nun müssten Wohnungen gebaut werden, als gäbe es kein Morgen mehr, der irrt. Das Projektflächenvolumen für neue Wohnungen ist um 1,6 Prozent abermals zurückgegangen, berichtet das Analyseunternehmen für die Immobilienbranche, Bulwiengesa.

          „Immer mehr Wohnungsbauträger schmeißen hin“

          Damit ist der Rückgang zwar nicht mehr so stark wie im vergangenen Studienjahr, aber die Richtung bleibt dieselbe. Insbesondere in Berlin, wo derzeit eine Bürgerinitiative Wohnungsgesellschaften enteignen möchte, ist das Projektvolumen rückläufig. Nach deutlichen Wachstumsjahren, sind die Flächen in den vergangenen beiden Jahren um 4,6 Prozent zurück gegangen. Rückgänge gibt es auch in München, Düsseldorf und Stuttgart, in Hamburg, Frankfurt und Köln dagegen wuchsen die Flächen um 5 bis 6 Prozent. Auch die Flächen in Planung seien um mehr als 60 Prozent zurückgegangen.

          Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa sieht darin eine Reaktion auf die Wohnungspolitik. „Immer mehr Wohnungsbauträger schmeißen hin und entwickeln lieber Büros.“ Aber die soziale Mitte Deutschlands bekomme immer weniger neue Wohnungen. Vom Wohnungsneubau profitierten nur Reichen und Arme, für die Mehrheit dazwischen fehlten immer gravierender die notwendigen Konzepte.

          Etwas dämpfend wirkt das Volumen der Projekte für den Eigenbestand. Dieses habe zugelegt, sei aber weniger als halb so groß wie Projektentwicklungen für den Verkauf. Trotz der größeren Tätigkeit städtischer Wohnungsbaufirmen sei klar, dass diese die benötigten Wohnung en nicht allein erbauen könnten, meint Schulten. Nicht wenige Projekte würden von den Entwicklern an Wohnungsbaugesellschaften weitergereicht.

          Dass Projektentwickler Büros bevorzugten, sei zum einen den niedrigen Leerstandsquoten in den großen Büromärkten geschuldet. Zum anderen profitiere das Segment von Sonderkonditionen wie einer Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Wohnbau einer geringeren baulichen Regulierung.

          Aktuell würden Büroprojekte durchaus auch spekulativ begonnen.  Nach jahrelangem Flächenrückgang seien nun zum dritten Mal in Folge die Projektflächen gewachsen, diesmal um satte 23 Prozent, besonders stark in Berlin mit 32 Prozent.

          Der Rückgang im Wohnungsbau sei aber auch marktbedingt. Aus Sicht des Endkunden „kratzten die Preise am Limit“, insbesondere die von Eigentumswohnungen. In Kombination mit hohen Grundstückspreisen , höheren Bau - und Planungskosten und immer längeren Planungszeiträumen sei hier schnell die Grenzen der Rentabilität erreicht. An Nachfrage mangele es dagegen nicht. Wegen der hohen Grundstückspreise, seien einige Projektentwickler längst auf  kleinere Märkten ausgewichen.

          Der Wohnungsbau ist mit 60 Prozent das größte Segment unter den Projektentwicklungen, Büros machen 25 Prozent aus.

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