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Vermieter, aufgepasst! : Bei der Sanierung Steuern sparen

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In einigen Fällen lässt sich eine Sanierung beim Fiskus ansetzen. Bild: dpa

Wer zeitnah nach dem Kauf seine Immobilie modernisiert, kann die Kosten beim Finanzamt als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten absetzen. Was es dabei zu beachten gilt.

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          Wird nach Kauf einer älteren Immobilie kräftig investiert, stellt sich die Frage, inwieweit der Fiskus an den Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten beteiligt werden kann. Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie anfallen und (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 Prozent der anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudeteils betragen, behandelt das Finanzamt als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Unschöne Folge: Die Aufwendungen können vom Vermieter nicht sofort abgezogen werden. Sie wirken sich nur über die jährlichen Abschreibungen aus. Das bedeutet bei Immobilien regelmäßig eine nur zweiprozentige jährliche Berücksichtigung der Kosten, verteilt über 50 Jahre.

          Doch keine Regel ohne Ausnahme, wie der Bundesfinanzhof (BFH) feststellt. Die Kosten für die Beseitigung eines Schadens, der nachweislich nach der Anschaffung mutwillig von einem Dritten verursacht wurde, ließ der BFH trotz Überschreitens der 15-Prozent-Grenze zum Sofortabzug zu (Urteil vom 9. Mai 2017, IX R 6/16). Vermieter sollten genau hinschauen, um was für Aufwendungen es sich handelt, und gegebenenfalls den Zustand zum Zeitpunkt der Anschaffung dokumentieren. Häufig kann mit bestimmten Aufwendungen auch gewartet werden, um der Überschreitung der 15-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren zu entgehen.

          Außerhalb der Drei-Jahres-Regel können hohe Erhaltungsaufwendungen schneller abgesetzt werden. Sind sie sehr hoch, kann es sich lohnen, die Kosten verteilt über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren abzusetzen. Das ist besonders bei hohen Einkommen interessant, weil dann der Steuersatz besonders hoch ist und die verteilten Aufwendungen deshalb besonders steuersparend wirken können.

          Übrigens: Bekommt der Vermieter seine Immobilie durch Schenkung oder Erbe, sind danach folgende Instandhaltungsarbeiten sofort und in jeder Höhe abziehbar. Die Drei-Jahres-Regel und die 15-Prozent-Kostengrenze gelten dann also nicht.

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