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Mietspiegel-Reform : Fallen jetzt die Mieten?

Schöner wohnen geht anders. Bild: Sven Simon

Die Regeln für den Mietspiegel werden reformiert. Das hat erfreuliche Folgen: Mieter sind deutlich besser gegen Erhöhungen geschützt. Und auch Vermieter profitieren.

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          Über hohe Mieten zu klagen gehört in Städten mittlerweile zum guten Ton bei Gesprächen mit Freunden. Gerne noch in Kombination mit dem Jammern über die Herausforderung, überhaupt eine Wohnung zu finden. Die Politik reagiert darauf, sie versucht mit allerlei Vorschriften, den Mietanstieg zu bremsen. Zentrales, mächtiges Element ist dabei der Mietspiegel.

          Dyrk Scherff
          Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Er hat den Anspruch, die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für eine Stadt für alle öffentlich transparent zu machen. Gemeint ist die durchschnittliche Miete, abhängig von Lage, Art, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit und Alter einer Wohnung. Diese Mieten sind wichtig. Sie definieren, auf welches Niveau eine Miete in bestehenden Verträgen angehoben werden darf. In Städten mit Mietpreisbremse legen sie sogar fest, wie hoch die Miete bei neuen Verträgen sein darf. Zuweilen werden auch die Mietunterstützungen für Hartz-IV- und Sozialhilfeempfänger aus dem Mietspiegel abgeleitet.

          Der Mietspiegel wird daher kritisch beäugt von Mieter- und Vermieterverbänden und von den Stadtregierungen selbst. Die Mieter wollen möglichst niedrige Werte, die Vermieter möglichst hohe und die Städte oft irgendetwas dazwischen. Sie unterstützen traditionell eher die Mieter, müssen aber aufpassen, dass die Niveaus nicht zu niedrig sind, sonst könnten Hartz-IV-Empfänger zu geringe Unterstützungen erhalten. So sorgen die Mietspiegel regelmäßig für Streit. Die Berechnungsmethoden werden angegriffen, und an allen Stellschrauben wird gedreht, um das Ergebnis in die eine oder andere Richtung zu beeinflussen. Da es von Mietern und Vermietern oder zumindest von der Stadt nachher genehmigt werden muss, ist die Macht der Beteiligten entsprechend groß. Einigkeit herrscht selten (siehe Grafik).

          Nun soll eine abermalige Reform für Besserung sorgen. Die bislang letzte wurde Anfang 2020 umgesetzt. Dabei wurde beschlossen, dass die Mieten aus den vergangenen sechs Jahren statt bisher vier Jahren einbezogen werden. Das Kalkül ist durchsichtig: Je länger rückwirkend der Zeitraum, desto mehr ältere Verträge mit niedrigeren Mieten werden berücksichtigt. Der Anstieg der Vergleichsmiete fällt dann geringer aus. Der Effekt ist aber kleiner als von vielen erhofft. „Die Vergleichsmieten steigen dadurch um gerade einmal ein bis zwei Prozent weniger an“, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Er leitet auch die Mietspiegelkommission, eine Gruppe von Wissenschaftlern, die die Qualität der Mietspiegel verbessern will und die Bundesregierung berät. An der jüngsten Reform hat er mitgewirkt. Das Gesetz wurde gerade beschlossen und soll Mitte kommenden Jahres in Kraft treten. Mieter hoffen, dass es den Mietanstieg stoppen kann. Aber wird es das schaffen?

          Mietspiegel für jede Stadt ab 50.000 Einwohner

          Die Reform schreibt vor, dass alle Städte ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen müssen. Und sie verpflichtet Mieter und Vermieter, Auskunft über die Mieten und Details ihrer Wohnung zu geben, wenn sie dazu aufgefordert werden. Bisher war das freiwillig und führte dazu, dass manchmal weniger als zehn Prozent mitmachten. Und dann auch nur die, die Zeit hatten und die Fragen verstanden. Repräsentativ war das nicht und die Qualität der Daten entsprechend verzerrt. Zudem erhöhte dies die Kosten der Erstellung deutlich, manche mittelgroße Stadt verzichtete deswegen auf das Erstellen eines Mietspiegels. Er kann sechsstellige Summen kosten. Die Reform könnte also die Aussagekraft verbessern, Kosten senken und Streitereien um die Methodik verringern, vor allem wenn der Bundesrat im September noch einer Verordnung mit Berechnungsleitlinien zustimmt.

          Bisher ist die Erstellung mühsam. In Großstädten werden teilweise mehr als 100.000 Bewohner angeschrieben und um Auskunft gebeten. Die Adressen kommen per Zufallsauswahl von den Einwohnermeldeämtern oder über die angemeldeten Stromanschlüsse. Die Daten werden dann von der Stadtverwaltung selbst, von Arbeitskreisen aus Mietern und Vermietern oder externen Dienstleistern aufbereitet. „Die Qualität ist dabei höchst unterschiedlich“, hat Steffen Sebastian in einer Analyse von Mietspiegeln der 200 größten Städte in Deutschland herausgefunden.

          Leipzig und Frankfurt gut, Berlin und Hamburg schlecht

          Er lobt Leipzig und Frankfurt, kritisiert aber unter anderem Berlin und Hamburg, die veraltete Berechnungsmethoden benutzen, die keine genaue Differenzierung erlauben. Berlin unterscheide zum Beispiel nur drei, Hamburg nur zwei Lagen, und wichtige Ausstattungsmerkmale würden nicht berücksichtigt. In anderen Mietspiegeln fänden sich sogar immer wieder statistisch nicht zulässige Methoden. Auch würden manchmal die Vermietungen von Privatpersonen zu wenig und die von kommunalen Wohnungsgesellschaften zu stark berücksichtigt, was das Mietniveau drückt.

          Sebastian fordert, dass Dienstleister ihre Sachkunde über eine Zertifizierung nachweisen müssen. Und dass zumindest alle großen Städte einen qualifizierten Mietspiegel erstellen, also nach wissenschaftlichen Standards. Einfache Spiegel, in denen zum Beispiel ohne weitere Kontrolle jeder unsystematisch über ein Onlineportal Mieten angeben könne, sollten allenfalls in mittleren Städten ohne Preisdruck erlaubt sein.

          Steffen Sebastian findet es vor allem problematisch, dass Großstädte wie Hannover, Erfurt, Halle, Krefeld und Lübeck derzeit keinen gültigen Mietspiegel haben, weil deren bisherige Spiegel auf dem früher geltenden 4-Jahres-Zeitraum beruhen und die Übergangsfrist dafür abgelaufen ist. „Ohne Mietspiegel ist auch die Mietpreisbremse faktisch außer Kraft, was vielen Vermietern und Mietern noch gar nicht bewusst ist“, betont Sebastian.

          Und die Mieten? „Neue Mietspiegel könnten bei Neuvermietungen den Anstieg reduzieren, aber ich befürchte, dass anfangs Mieterhöhungen häufiger werden“, sagt er. Denn dafür bekämen Vermieter mit dem Mietspiegel eine anerkannte Grundlage. Ohne sie hätten sie drei Vergleichswohnungen präsentieren oder einen teuren Gutachter einschalten müssen. Davor sind einige bisher zurückgeschreckt. Dafür sind die Mieter aber durch einen Mietspiegel deutlich besser gegen unangemessene Erhöhungen geschützt.

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