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Wilder Wohnungsmarkt : Der tägliche Immobilien-Wahnsinn

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Morgens angeschaut, am Nachmittag schon beim Notar: Wohnungsmarkt in Deutschland 2016. Bild: Picture-Alliance

Makler verticken Wohnungen im Stundentakt. Die Käufer schauen die Immobilien gar nicht mehr an. Gesund ist das alles nicht.

          Die Hitliste der Spontankäufe führen eigentlich Dinge an wie Kleidung oder Schuhe, Süßigkeiten und Zeitschriften. Immobilien gehörten bisher nicht dazu. Jetzt schon. „Du musst schnell sein, sonst ist die Hütte weg“, so beschreibt ein Großstadtmakler, was viele Wohnungskäufer dieser Tage denken. Wer zögert, dem entgeht womöglich die letzte Immobilie, die er gerade noch finanzieren kann.

          „Vor fünf Jahren lautete die Logik: Ich schaue mir in Ruhe ein paar Objekte an und kümmere mich dann um die Finanzierung“, sagt Miriam Mohr, Vorstandsmitglied des Kreditvermittlers Interhyp, „da war es normal, zwei oder drei Wochen auf die Bankzusage zu warten. Heute treffen wir immer öfter auf Menschen, die nach zwei Tagen nervös werden - und spätestens nach drei Tagen einen schriftlichen Darlehensvertrag brauchen.“Denn heute verlangen manche Makler schon bei der Besichtigung den Nachweis, dass ein Käufer einen entsprechenden Kredit von der Bank bekommt. Manche Verkäufer haben schon den Notartermin geblockt, bevor überhaupt ein Suchender das Objekt gesehen hat. Und man kann abends auf die Frage: „Und, wie war dein Tag, Schatz?“ antworten: „Ach, ich habe gerade eine Wohnung gekauft.“

          Natürlich gehen dem Kauf einige Vorbereitungen voraus. Doch tatsächlich treffen viele Bürger die endgültige Entscheidung über die größte Anschaffung im Leben immer schneller, beobachten Makler, Bauträger, Notare und Kreditfinanzierer. „Heute kümmern sich die Leute schon im Voraus um eine Finanzierungsberatung, weil im Ernstfall alles ganz schnell gehen muss“, sagt Mohr. Die Käufer tun es nicht gerade aus eigenem Antrieb und schon gar nicht aus reiner Impulsivität, sondern weil der Markt es so will. „Der Wettbewerb ist härter geworden, teilweise schon extrem. Und die Kunden wissen, dass sie sich beeilen müssen“, beobachtet auch Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Finanzdienstleisters Dr. Klein.

          „Schnelldreher“

          Vor allem die Banken und Kreditvermittler spüren die zunehmende Hektik der Suchenden, sagt Miriam Mohr von Interhyp: „In den vergangenen drei bis fünf Jahren ist der Markt so explodiert, dass der Druck auf Käufer viel höher geworden ist. Heute bewerben sie sich regelrecht um eine Immobilie, und wir bekommen häufig den Anruf: Können wir heute, spätestens morgen über das Objekt sprechen?“

          Immer häufiger werden Kaufzusagen vom Fleck weg gegeben, berichten Makler. „Es kommt zu wilden Verhaltensweisen: Oft werden morgens Objekte besichtigt, und abends sitzen die Parteien beim Notar“, sagt ein Marktbeteiligter, „vor allem im Premiumsegment passiert das, wenn das Geld da ist.“ Aber auch wenn die Bank bei der Finanzierung mithilft, wechseln sechsstellige Summen notfalls innerhalb weniger Tage den Besitzer. „Es gibt Kunden, die gehen zuerst zum Notar und kommen danach mit allen Objekt- und Finanzierungsfakten zu uns“, sagt Gawarecki, „das ist allerdings die absolute Ausnahme. Es ist eher der Fall, wenn jemand das dritte oder vierte Objekt kauft.“ Ist all das noch normal?

          Alles kaufen, was vier Wände hat

          Zumindest in den deutschen Großstädten ist es das längst. In Städten wie München oder Hamburg, Frankfurt, Berlin oder Stuttgart sind mittelgroße Eigentumswohnungen und Doppelhaushälften wahre „Schnelldreher“. So heißen im Handelsjargon Produkte, die, kaum ins Regal geschoben, schon wieder verkauft werden. Viele Objekte stehen nur wenige Tage auf den Seiten von Maklern oder Immobilienportalen, bevor der Hinweis „reserviert“ oder „verkauft“ auf ihnen prangt, zum Beispiel im Raum München: „Jede Doppelhaushälfte in Gräfelfing könnten wir 150-mal verkaufen“, sagt der geschäftsführende Gesellschafter des Maklerunternehmens Engel & Völkers, Robin Graf Douglas.

          Der Anstieg geht weiter. Bilderstrecke

          Der Grund dafür ist: Viele Anleger sehen die Hauspreise und Mieten vor allem in den Großstädten seit Jahren steigen, während die Spar- und Anlagezinsen ins Bodenlose fallen - deshalb wollen immer mehr Leute in feste Werte investieren, in Immobilien. Während die Zahl der gehandelten Wohnungen zuletzt nicht größer geworden ist, eilt das Volumen der Transaktionen von Rekord zu Rekord. Im vergangenen Jahr hat es die 200-Milliarden-Euro-Schallmauer durchbrochen, Wohnungen und Häuser für 219 Milliarden Euro wechselten hierzulande den Besitzer.

          Ausländische Investoren mischen kräftig mit

          Nicht nur Selbstnutzer, sondern auch Kapitalanleger kaufen inzwischen alles, was vier Wände hat. Das gilt vor allem für den Preisbereich, den sich Normalverdiener leisten können, also Immobilien bis 500.000 Euro, in Hochpreisstandorten oft bis zu einer Million. Und auch ausländische Investoren mischen kräftig mit, weil der deutsche Häusermarkt so wertstabil ist wie kein anderer in Europa. Das hat die Preise seit 2010 hierzulande um rund 30 Prozent nach oben katapultiert. In der bayerischen Metropole München haben die Wohnungspreise seit 2009 sogar um knapp 80 Prozent zugelegt, in Hamburg um 55 Prozent, in Berlin und Stuttgart um fast die Hälfte.

          Das gilt nur für den Bestand, die Quadratmeterpreise im Neubau steigen ungleich schneller. Ein Ende der Spirale ist nicht abzusehen, denn das Problem ist: Es wird zwar viel gebaut, aber längst nicht genug, sagen die Analysten von Deutsche Bank Research. Vor allem in den Ballungsräumen verschärft sich die Lage weiter. Dorthin ziehen immer mehr Menschen. Doch freie Flächen sind in vielen Städten ohnehin schon knapp oder nicht mehr existent. Das macht die Planungszeiten für Neubauten lang. Zudem steigen die Grunderwerbsteuern und die energetischen Anforderungen. All das macht den Neubau teuer, doch nicht mal das schreckt vielerorts die Käufer ab. „In München und anderen Mangelstädten wird vieles vom Papier weg verkauft, bevor es gebaut ist“, weiß der Kreditfinanzierer Dr. Klein. Und Bauträger sagen: „Wir brauchen gar keine Musterwohnungen vorzuhalten oder einzurichten. Wir verkaufen alles schon vorher.“

          Gefahr einer Immobilien-Blase

          Weitere sechs Prozent werden Immobilien hierzulande im laufenden Jahr nochmals teurer, schätzen Analysten. An den sieben Top-Standorten wird es wieder Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich geben, um 10 bis 16 Prozent, sagt das Immobilien-Trendbarometer des Beratungshauses Ernst & Young. Die überwältigende Mehrheit der Anleger - rund 80 Prozent - erwartet sowohl für die A-Standorte als auch für die kleineren B-Städte steigende Preise. Inzwischen sagen allerdings genauso viele von ihnen: Der Markt ist überhitzt. In den Herzlagen der Top-7-Städte seien inzwischen Immobilien jeglicher Art zu teuer. Bei Preisen von 16.000 Euro pro Quadratmeter in der Innenstadt von München glaubt man das mühelos. „Das ist fast schon Pariser Niveau“, staunen selbst etablierte Makler.

          Erste Ökonomen wie Jörg Krämer von der Commerzbank warnen vor einer Blase am Immobilienmarkt. Die Europäische Zentralbank hat deren Anschwellen vorvergangene Woche zusätzlich befeuert, indem sie die Leitzinsen auf null Komma null gesenkt hat. Schon jetzt sind Immobilienkredite historisch billig wie nie. Demnächst werden die Zinsen sogar unter die bisherigen rund 1,5 Prozent fallen. Und das wird noch mehr Käufer verleiten, Darlehen aufzunehmen.

          Die Banken merkten bereits im vergangenen Frühsommer, welche Wirkung die EZB-Zinsen haben: „Kurz vor dem damaligen Zinsanstieg rannten die Leute den Banken regelrecht die Bude ein, um sich noch Kredite zu sichern“, erzählt ein Branchenkenner. Das Kreditneugeschäft stieg im Sommer um 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, belegen Zahlen von Deutsche Bank Research. „Momentan sind die Banken stark überlastet“, beobachten Makler.

          Preiskorrektur immer wahrscheinlicher

          Wird dadurch auch gewagter finanziert? Zumindest nehmen die Bundesbürger immer höhere Kredite auf, warnt eine Umfrage des Internetportals Immobilienscout: Demnach ist die durchschnittliche Darlehenssumme in den vergangenen drei Jahren bundesweit um 24 Prozent gestiegen. In München sogar um 53 Prozent, in Hamburg um 42 Prozent. 92 Nettomonatsgehälter leihen sich Süddeutsche, um eine Wohnung zu kaufen, das sind fast acht Jahreseinkommen. Die meisten bringen allerdings auch mehr Eigenkapital mit. Es ist jedenfalls nicht so, also ob viele ohne Ersparnisse ihre Häuser auf Pump kauften, beschwichtigen Finanzierungsvermittler: „Die Beleihungswerte sind extrem stabil und liegen im Durchschnitt bei knapp 80 Prozent“, sagt Dr.-Klein-Vorstand Gawarecki, „die Tilgung hat sich aber deutlich verändert und beträgt jetzt rund 3 Prozent. Bis 2010 lag sie deutlich unter zwei Prozent.“ Immobilienkäufer zahlen also prozentual mehr ab - und das müssen sie auch, wenn sie nicht wollen, dass ihre Kredite 50 Jahre laufen oder länger.

          Das ist nämlich die Kehrseite der niedrigen Kreditzinsen: Darlehen werden zwar billiger, aber wenn Käufer nicht die Tilgung erhöhen und doch hohe Monatsraten in Kauf nehmen, verlängert sich die Zeit bis zu deren Abzahlung erheblich. Bisher machten die erschwinglichen Kredite die steigenden Preise noch wett. Doch inzwischen, so sagen Langfristanalysen von Deutsche Bank Research, „kommen wir an den Punkt, wo Hauspreise erstmals seit den 90er Jahren überbewertet sind.“ Eine Preiskorrektur wird immer wahrscheinlicher.

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