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Schönheitsreparaturen : Mieter müssen seltener zum Pinsel greifen

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Dübellöcher verputzen, tapezieren, streichen: Wozu sind Mieter beim Auszug verpflichtet? Bild: dpa

Muss ich Schönheitsreparaturen vornehmen, obwohl ich meine Wohnung unrenoviert übernommen habe? Oder einen Anteil bezahlen? Zu diesen Fragen hat der BGH kürzlich Grundsatzurteile gefällt. Die wichtigsten Änderungen im Überblick.

          Mieter müssen künftig seltener zum Pinsel greifen, wenn sie ausziehen. Das hat der Bundesgerichtshof in mehreren Grundsatzurteilen entschieden und ist damit von seiner früheren Linie abgerückt. Grund dafür ist nicht ein spezieller Schwenk der obersten Zivilrichter zu mehr Mieterfreundlichkeit. Vielmehr stützen sie sich hierbei darauf, dass sie längst auch in anderen Rechtsgebieten Klauseln in vorformulierten Verträgen deutlich strenger prüfen als früher. Dieser Umstand ließ schon vor Jahren in mehreren Wirtschaftsbranchen den Ruf laut werden, wenigstens für Geschäfte zwischen Unternehmen die strenge Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch die Justiz zu lockern.

          Auf die jüngsten Entscheidungen hat der Eigentümerverband Haus & Grund mit der Forderung nach einer Gesetzesänderung reagiert - ein Punkt, über den die Rechtspolitiker der großen Koalition im Zuge des nächsten Reformpakets zum Mietrecht nach Informationen dieser Zeitung sprechen wollen. Doch dessen Verabschiedung wird erst im kommenden Jahr erwartet. Zumindest bis dahin gilt, was vielen Mietern gar nicht bewusst ist: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müsste eigentlich der Vermieter alle paar Jahre vorbeikommen und ihre Wände, Türrahmen und Heizkörper streichen - was allerdings zu höheren Mieten führen dürfte.

          Üblicherweise wird diese Pflicht jedoch in den verbreiteten Musterverträgen auf die Bewohner abgewälzt. Weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Verbraucher meist am kürzeren Hebel sitzen, dürfen die Zivilgerichte solche Konditionen aber darauf überprüfen, ob sie die Mieter „entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen“. Das kann daran liegen, dass eine Klausel nicht klar und deutlich formuliert ist; oder auch daran, dass sie von „wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung“ abweicht.

          Gekippt haben die Karlsruher Richter nun die Möglichkeit, Mietern beim Auszug (oder auch schon während des laufenden Mietverhältnisses) Schönheitsreparaturen aufzubrummen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben. Der Mieterbund freut sich: Nun könne es nicht mehr passieren, dass jemand schon nach kurzer Wohndauer die Behausung in einem besseren Zustand als jenem zurückgeben müsse, in dem er sie selbst erhalten hat. „Hiervon werden Hunderttausende Mieter profitieren“, sagt sein Direktor Lukas Siebenkotten. Dem Bundesgerichtshof genügte im Streitfall nicht einmal, dass der Immobilieneigner zum Ausgleich auf eine halbe Monatsmiete verzichtet hatte (Az.: VIII ZR 185/14).

          „Starre“ Renovierungsfristen sind verboten

          Noch wichtiger dürfte eine weitere Änderung sein. Nach Angaben der Mieterlobby enthält bisher jeder zweite Vertrag eine „Quotenklausel“. Diese verpflichtet Mieter dazu, beim Auszug einen anteiligen Ausgleich für Schönheitsreparaturen zu zahlen, wenn die turnusmäßige Frist noch nicht abgelaufen ist. Für Küche, Flur und Bad ist meist eine Auffrischung alle drei Jahre Pflicht, für Wohn- und Schlafzimmer alle fünf. Damit ist es seit dem Verdikt aus Karlsruhe vorbei, weil sich nach Auffassung des Gerichtshofs die Kosten dafür nicht schon beim Einzug genau abschätzen lassen. Das gilt unabhängig davon, ob die vier Wände beim Einzug renoviert waren oder nicht, wie er unterstreicht (Az.: VIII ZR 242/13).

          Auch sonst gelten zahlreiche weitere Einschränkungen. Generell verboten sind „starre“ Renovierungsfristen ohne Rücksicht auf die tatsächliche Mietdauer, also mit Formulierungen wie „mindestens“ oder „spätestens“ (Az.: VIII ZR 21/13). Auch darf der Vermieter nicht verlangen, dass sein Vertragspartner von vornherein „keine neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten“ verwendet (Az.: VIII ZR 224/07). Mieter können auch nicht gezwungen werden, beim Auszug automatisch alle Tapeten zu entfernen, die der vorherige Mieter oder sie selbst angebracht haben (Az.: VIII ZR 152/05). Außerdem müssen sie die Möglichkeit haben, Ausbesserungen selbst vorzunehmen - „gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten“ -, statt einen Handwerker zu beauftragen (Az.: VIII ZR 294/09).

          Vorsicht ist für Vermieter überdies geboten, wenn sie in Formularverträgen die verbotenen Klauseln in abgeschwächter Form verwenden. Denn im AGB-Recht gilt das „Verbot der geltungserhaltenden Reduktion“. Das heißt: Wenn ein Mieter eine Regelung von einem Gericht verwerfen lassen will, muss der Richter stets die „mieterfeindlichste“ Auslegung zugrunde legen, um zu beurteilen, ob sie gerade noch zulässig ist.

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