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„Professioneller Charakter“ : Privatwohnungen in Geschäftshaus nicht zulässig

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Privatwohnungen in einem Geschäftshaus sind nicht zulässig, sagt der BGH. Bild: Ly, Martin

Räume in einem ausdrücklich als Geschäftshaus deklarierten Gebäude dürfen nicht ohne weiteres in private Wohnungen umgewandelt werden. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden und räumt Eigentümern aber eine Ausnahme ein.

          Die Eigentümergemeinschaft eines Ärztehauses oder anderer beruflich-gewerblicher Nutzer hat ein berechtigtes Interesse daran, dass „der professionelle Charakter einer solchen Anlage erhalten bleibt“. Die Eigentümer dürfen daher die Wohn-Nutzung grundsätzliche ausschließen, wie am Freitag der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied (Az.: 5 C 18/15 WEG). Eigentümer können allerdings eine Ausnahme verlangen, wenn die vorgesehene Nutzung nicht mehr möglich ist.

          Im Streitfall geht es um ein Ärztehaus in der Nähe von München. Die Eigentümer hatten 1989 vereinbart, dass die Einheiten des Hauses der beruflichen und gewerblichen Nutzung dienen sollen, „insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis“. Danach befanden sich ursprünglich sechs Arztpraxen und eine Apotheke in dem Haus.

          2013 wurde in unmittelbarer Nähe ein großes modernes Ärztehaus neu gebaut. In der Folge wurde es immer schwieriger, Ärzte für das Haus zu gewinnen. Auch die Apotheke musste schließen. Als wieder ein Arzt seine Praxisräume kündigte, baute der Eigentümer diese kurzerhand in Wohnungen um. Andere Eigentümer klagten, er müsse die Nutzung zu Wohnzwecken unterlassen.

          Der BGH verwies nun auf die ursprüngliche Vereinbarung einer beruflichen oder gewerblichen Nutzung. Danach könnten die Eigentümer zumindest verlangen, dass andere Eigentümer diese angestrebte Nutzung nicht stören. Davon aber sei bei einer Wohnnutzung auszugehen, etwa durch Musik, Kinder oder Fahrräder im Treppenhaus.

          Allerdings dürfe dies nicht so weit gehen, dass ein Eigentümer seine Einheit gar nicht mehr nutzen kann. Hier habe der Eigentümer trotz intensiver Bemühungen keinen beruflich-gewerblichen Mieter mehr gefunden.

          Aus formalen Gründen gab der BGH dennoch der Klage der anderen Eigentümer statt. Denn statt eigenmächtig zu handeln hätte der beklagte Eigentümer zunächst die abweichende Nutzung einfordern und gegebenenfalls selbst einklagen müssen.

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