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Kündigung bei Eigenbedarf : „Richter könnten auch einfach nur würfeln“

  • -Aktualisiert am

Otto Depenheuer, 63, hat seit 1999 den Lehrstuhl für Staatslehre, Öffentliches Recht und Rechtsphilosophie an der Universität Köln inne. Bild: privat

Der Bundesgerichtshof beschränkt die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Mieter und Vermieter sind dem Zeitgeist ausgeliefert, sagt der Rechtsgelehrte Otto Depenheuer.

          6 Min.

          Herr Depenheuer, der BGH hat die Möglichkeit von Vermietern erheblich eingeschränkt, Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen. Warum?

          Rainer Hank
          Freier Autor in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Das Gericht hat eine Abwägung getroffen zwischen den Interessen des Vermieters und jenen des Mieters. Dies muss es auch, weil nach Rechtsprechung des Verfassungsgerichts nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter verfassungsrechtlich Eigentümer seiner Wohnung ist.

          Wenn ich bei Herz oder Sixt ein Auto miete, bin ich mitnichten Eigentümer dieses Autos. Für normale Menschen ist Miete gerade kein Eigentum.

          Es gibt nicht nur normale Menschen, sondern auch Juristen. Das Bundesverfassungsgericht hat 1993 das Besitzrecht des Mieters grundrechtlich als Eigentum qualifiziert. Das wird im Zeitalter eines verbreiteten Verfassungsgerichtspositivismus kaum mehr in Frage gestellt: Karlsruhe locuta causa finita.

          Wir dachten, Eigentum und Vertragsfreiheit seien die Grundlagen unserer Wirtschaftsordnung, die nicht ausgehebelt werden dürften?

          Nun übertreiben Sie mal nicht. Alle Rechtspositionen müssen in einen Ausgleich mit gegenläufigen Interessen gebracht werden. Für das Eigentum steht das so schon in der Verfassung: Eigentum verpflichtet.

          ...ein Gummiparagraph...

          ...natürlich. Aber ohne Gummi wird Recht schnell unerträglich: ein fiat iustitia et pereat mundus ist nun wahrlich keine attraktive Alternative. Daher werden Rechtsnormen mal in die eine, mal in die andere Richtung ausgelegt. Das ist Teil eines permanenten politischen und juristischen Suchprozesses nach der je gerechten Ordnung. Dabei testen die einen die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gerne aus, während die anderen tendenziell eher für ein folgenorientiertes Ordnungsdenken plädieren.

          Das hat gewaltige Konsequenzen.

          In der Tat. Dieser Suchprozess nach der je zeitangemessenen Ordnung wird heute überwiegend über einzelfallorientierte Abwägungsentscheidungen aufgelöst. Das mag im Einzelfall billig und gerecht sein, geht aber insgesamt auf Kosten der Rechtssicherheit. Der Abwägungsstaat schafft ein erhebliches Orientierungs- und Ordnungsproblem, weil kein Eigentümer – und auch kein Mieter – mehr voraussehen kann, was im konkreten Fall Recht ist, was man tun soll, darf oder muss.

          Rechtsunsicherheit aber macht nicht nur nervös, sondern kostet auch – Geld, Zeit, Ruhe. Rechtsunsicherheit muss man sich buchstäblich leisten können – oder davon leben.

          Wenn immer abgewogen werden muss zwischen den Interessen beider Parteien – welche Kriterien gibt es dafür?

          Bei Abwägungsentscheidungen stößt die juristische Rationalität ziemlich schnell an ihre Grenzen. Man könnte stattdessen auch würfeln. Allerdings lassen sich in der Rechtsprechung immer auch empirisch Tendenzen feststellen: mal eher vermieterfreundlich, mal eher mieterfreundlich. Das gibt dann wieder annäherungsweise Orientierung.

          Wie kommt es zu solchen Wechseln der Urteilsfindung?

          Durch Konfrontation mit neuen Fällen. Die Gerichtsbarkeit ist ein durchaus sensibler Katalysator für neue, sich anbahnende Problemstellungen. Richter erkennen in der Fülle der an sie herangetragenen Streitigkeiten als Erste, ob und welche Wirkungen neue Gesetze oder eine neue Rechtsprechungslinie zeitigt. Und sie sind es als Erste, die unerwünschte Folgen durch eine behutsame Änderung der Entscheidungspraxis in neue Gleise lenken. Im konkreten Ausgangsfall wird die absehbare Konsequenz sein, dass jeder Eigentümer sich künftig überlegen wird, ob er eine zweite Wohnung noch vermietet, wenn er fürchten muss, dass er sie im Falle des gewerblichen Eigenbedarfs nicht nutzen kann. Dann hätte das Gericht das Gegenteil seiner guten Absicht erreicht: Gerechtigkeit im Einzelfall, aber insgesamt zunehmende Verknappung von Wohnraum. Registriert die Rechtsprechung diesen Effekt, wird sie diesen in neuen Abwägungsentscheidungen einfließen lassen: das Perpetuum mobile der Rechtsentwicklung dreht sich weiter.

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