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Kreditvergabe : Weniger Hindernisse für den Bau des Eigenheims

Die neuen Regeln sollten Baufinanzierung erleichtern. Eine Überarbeitung ist jetzt aber nötig. Bild: dpa

Seit März gelten neue Regeln für Baukredite. Seither häufen sich die Beschwerden. Jetzt rudert die Regierung etwas zurück - und wagt sich zugleich an viel spektakulärere Grenzen.

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          Wer in Deutschland ein Haus bauen will, der soll in Zukunft wieder etwas leichter an einen Kredit kommen. Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) und Justizminister Heiko Maas (SPD) haben einen Gesetzentwurf vorgelegt, der voraussichtlich schon kommenden Mittwoch das Kabinett passieren könnte. Es geht dabei um zwei Schritte: Auf der einen Seite soll die umstrittene Wohnimmobilienkreditrichtlinie, von Insidern kurz „Wikr“ genannt, an heiklen Stellen nachgebessert werden. Auf der anderen Seite aber wagt sich die Bundesregierung zugleich an eine neue, eigentlich viel spektakulärere Regulierung für den Kampf gegen Immobilienblasen.

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Seit März ist das erste der beiden Vorhaben, die Regeln für die Vergabe von Baukrediten durch Banken aufstellen, schon in Kraft. Und seither reißen die Beschwerden nicht ab. Offenkundig hat die neue Regel eine gute Absicht verfolgt - aber „unintended consequences“, unbeabsichtigte Nebenwirkungen, gehabt, wie es Soziologe Robert Merton es in den dreißiger Jahren formulierte.

          Kreditnehmer sollte Kredit abbezahlen können

          Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verfolgte unter anderem das Ziel, Banken dazu zu bringen, bei der Kreditvergabe darauf zu achten, dass der Kreditnehmer im Laufe seines Lebens mit hoher Wahrscheinlichkeit wirklich in der Lage ist, den Kredit abzuzahlen. Die Banken sollten zumindest nicht vordringlich darauf abzielen, im Notfall einfach das Haus als Sicherheit verwerten zu können.

          So wollte die Politik, als Lehre aus der Finanzkrise, einen unheilvollen Zyklus durchbrechen, bei dem in guten Zeiten mit niedrigen Zinsen von den Banken endlos Immobilien finanziert und die Preise immer höher getrieben werden und in schlechten Zeiten viele Kreditnehmer ihre Raten nicht mehr zahlen können und ein billiger Zwangsverkauf des Hauses dann auch noch weitere Lücken reißt.

          Doch die neuen Vorschriften, wie sie die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden zu prüfen haben, empfanden viele Banken als sehr bürokratisch. Insbesondere gab es bei Beratern offenbar Angst, dass sie juristisch belangt werden könnten, wenn sie bei dieser Prüfung zu großzügig vorgingen und ein Kreditnehmer später scheitert. Diese Rechtsunsicherheit hat vor allem in Sparkassen zumindest im Frühjahr zu einer Zurückhaltung bei der Kreditvergabe geführt. Andere Institute, wie die ING Diba, registrierten keinen Rückgang.

          Der Sparkassenverband und der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken fordern seither Nachbesserungen an der Richtlinie. Und die Länder Hessen und Baden-Württemberg brachten diese Forderung in den Bundesrat ein.

          Es soll nachgebessert werden

          Insbesondere für ältere Menschen, die keine lange Zeit in Berufstätigkeit zum Abzahlen des Kredits mehr vor sich haben, und für junge Familien, die noch auf höhere Einkommen hoffen, gab es offenbar Schwierigkeiten. Aus Düsseldorf wurde ein Fall berichtet, in dem eine 64 Jahre alte Frau von ihrer Bank keinen Kredit über 35 000 Euro bekam, mit dem das Bad behindertengerecht umgebaut werden sollte - obwohl die Frau ein schuldenfreies Haus besitzt und eine monatliche Rente von 750 Euro bezieht.

          Jetzt wird an drei Punkten nachgebessert. Der Deutsche Sparkassen- und Giroverband spricht davon, zumindest einem „großen Teil“ seiner Forderungen werde entsprochen, der Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken spricht von „sachgerechten Klarstellungen“. Und auch bei den Bausparkassen äußert man sich positiv: Das sei „ein Schritt in die richtige Richtung“, sagte Jörg Münning, der Vorstandsvorsitzende der LBS West: „Ältere Personen und junge Familien dürfen nicht benachteiligt werden.“

          Noch sind die Juristen mit der Ausdeutung des Gesetzentwurfes beschäftigt. Ausdrücklich von der Richtlinie ausnehmen will der Entwurf jetzt sogenannte Immobilienverzehrkredite. Es geht dabei um Kredite, die ältere Menschen auf ihr Haus aufnehmen, etwa um davon zu leben. Im Todesfall kann die Immobilie verwertet werden, um den Kredit abzuzahlen. Außerdem soll es neue Leitlinien für die Kreditprüfung geben, deren Inhalt aber noch nicht bekannt ist. Wie es weiter heißt, soll auch bei der Umsetzung der sogenannten Öffnungsregeln nachgebessert werden, mit der Folge, dass bei der Kreditvergabe auch die Wertsteigerung einer Immobilie durch Bau- und Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt werden darf.

          Was die Sparkassen noch vermissen, ist eine Nachbesserung der Regel, dass bei Anschlussfinanzierungen auch noch mal die komplizierte neue Kreditwürdigkeitsprüfung vorgenommen werden muss.

          Strenge Obergrenzen für die Banken

          Zugleich will die Bundesregierung mit dem Gesetzentwurf aber auch neue Regeln schaffen, mit denen die Vergabe von Immobilienkrediten gedrosselt werden kann - wenn eine Immobilienblase droht. Es geht eigentlich um viel spektakulärere Schritte als bei der Wikr-Richtlinie. Der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) soll die Möglichkeit gegeben werden, „wenn dies zur Abwehr einer drohenden Gefahr für die Finanzstabilität erforderlich ist“, strenge Obergrenzen für die Vergabe von Immobilienkrediten zu verhängen.

          Und zwar: eine Obergrenze für die Darlehenshöhe, bezogen auf den Immobilienwert; eine Vorgabe, in welcher Zeit ein gewisser Teil des Darlehens getilgt sein muss; eine Obergrenze für die Raten im Verhältnis zum Einkommen und schließlich eine Obergrenze für das Verhältnis aus Verschuldung und Einkommen. Für die Banken ist das starker Tobak.

          Zum Teil hoffen die Banken offenbar noch, dass diese Regeln nie zum Einsatz kommen, weil nie Gefahren aus einer Immobilienblase diagnostiziert werden. Noch wird allerdings darum gerungen, wer dabei mitentscheiden kann und wer beratend gehört wird. Immerhin warnen nicht nur die deutschen Sparda-Banken schon, es könnte mit den neuen Regeln womöglich so ähnlich ausgehen wie mit den alten: „Pauschale Grenzen werden zu pauschalen Ablehnungen von Kreditanfragen für die Baufinanzierung führen.“

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