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Mieten oder Kaufen : Lust auf ein eigenes Haus

Bild: Thilo Rohtacker

Die Bauzinsen sind niedrig. Und Immobilien werden teurer. Wer vom eigenen Haus träumt, sollte schnell rechnen. Doch was ist eigentlich besser - Mieten oder Kaufen?

          3 Min.

          Natürlich ist es eine zutiefst ideologische Frage. Was ist besser: ein Mieter zu sein oder ein Hausbesitzer? Mieter trösten sich gern damit, dass sie sich nicht um die Reparatur des Daches scheren müssen. Hausbesitzer dagegen können regelrecht ins Schwärmen geraten über die Freiheit, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Und niemanden fragen zu müssen, wenn sie einen Kamin einbauen oder eine Wand einreißen wollen. Hausbesitzer lachen gern über die Mieter, weil die Monat für Monat viel Geld abdrücken müssen, ohne jemals zu Eigentum und Vermögen zu kommen. Und Mieter lachen über Hausbesitzer, weil die sich so bis an den Hals verschuldet haben, dass weder Urlaub noch Essengehen drin ist.

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Aber wer hat recht? Was zahlt sich langfristig mehr aus, Mieten oder Kaufen? Im Augenblick lohnt es sich, über die Frage nachzudenken. Die Zinsen sind schließlich historisch niedrig – beginnen aber gerade zu steigen. Eine einfache Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ gibt es allerdings nicht – man muss schon ein bisschen rechnen.

          Rendite und Sparen

          Zwei Faktoren sind vor allem für den Ausgang dieses Vergleichs entscheidend: Zum einen die Rendite der Immobilie. „Ab zwei Prozent Wertsteigerung im Jahr gewinnt meistens der Immobilienkäufer“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt.

          Der andere Faktor ist die Frage, was ein Mieter mit dem Geld macht, das er spart, weil er eine niedrigere monatliche Belastung hat als der Hauskäufer. Gibt er es einfach aus, steht er am Ende ohne Vermögen da. Der Hauskauf diszipliniert in diesem Sinne zum Sparen. Ist der Mieter hingegen ein Aktienfreak und erzielt hohe Renditen am Kapitalmarkt – dann kann er sein Vermögen schneller vermehren als der Hauskäufer.

          Eine hohe Wertsteigerung haben vor allem Immobilien in guten Lagen. Die Deutsche Bank rechnet in einer Studie für die vergangenen zwei Jahre vor, dass Häuser und Wohnungen in angesagten Großstädten wie Hamburg die beste Wertsteigerung brachten – und Eigentumswohnungen in mittelgroßen Universitätsstädten wie Heidelberg oder Trier.

          Nutzwert steht im Vordergrund

          Aber wenn jemand die Immobilie selbst nutzt, ist er bei der Wahl der Lage selten frei. Sie muss ja in der Regel in der Nähe des Arbeitsplatzes liegen. Das ist unter Renditegesichtspunkten ungünstig. Ist es deshalb klüger, eine Wohnung an einem renditeträchtigen Standort zu kaufen, diese zu vermieten – und selbst in der Nähe seiner Arbeit zur Miete zu wohnen? „Wenn man so viel verdient, dass es einem auf 1000 Euro im Monat nicht ankommt, ist das eine gute Strategie“, meint Finanzberater Herbst. Ansonsten gibt es erhebliche Risiken: Was ist, wenn die Wohnung, die man vermieten will, eine Zeit leer steht? Oder ein Mieter dort wohnt, aber keine Miete zahlt? „Dann hat man die Rate für die Wohnung am Hals – und die eigene Miete auch noch.“

          Für die meisten Eigenheimkäufer ist ohnehin weniger die Rendite entscheidend – als vielmehr die monatliche Belastung. Solange man ein Haus nicht verkauft, ist dessen Verkaufswert schließlich zweitrangig – der Nutzwert steht im Vordergrund. Hinsichtlich der Belastung sollten Kaufinteressenten sich nichts vormachen, warnen Experten: „Zins und Tilgung sind in den ersten Jahren eigentlich immer höher als die Miete“, sagt Franz Lücke, Chef der Baufinanzierung bei der ING-Diba. „Dafür hat der Immobilienbesitzer im Alter weniger Kosten fürs Wohnen.“

          Das Maximum an Belastung

          Die Banker haben eine Faustformel, wie sich die Kosten von Mieten und Kaufen beim derzeitigen Zinsniveau zueinander verhalten: Für 800 Euro im Monat kann man eine Immobilie im Wert von 170.000 Euro finanzieren. Wer aber heute eine Wohnung hat, die 800 Euro Miete kostet, wird in den seltensten Fällen für 170.000 Euro etwas Vergleichbares zum Kaufen finden. Er muss also mit einer höheren Belastung kalkulieren – und prüfen, ob er diese verkraften kann.

          Auch für das Maximum an Belastung, das ein Hauskäufer vertragen kann, haben die Banker eine Überschlagsrechnung. Die ING-Diba betrachtet dazu das Nettoeinkommen des Kreditnehmers. Davon zieht sie sonstige außergewöhnliche Aufwendungen etwa für andere Kredite (Auto, Urlaub, Möbel) ab. Davon rechnet sie 20 Prozent für Lebenshaltungskosten runter, mindestens 650 Euro je Single oder 850 Euro je Paar. „Der Rest steht für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung“, sagt Lücke.

          Wer derzeit von seiner Bank einen Kredit für eine Immobilienfinanzierung bekommt, profitiert zumindest von zwei Umständen: die Finanzierung ist relativ günstig – und für alternative Geldanlagen gibt es kaum Zinsen. Viel mehr als zwei Prozent sind auf Tagesgeldkonten im Augenblick nicht drin, und selbst Festgeldkonten sind nicht wesentlich attraktiver.

          Starke Konkurrenz

          Die Bauzinsen hingegen sind mit weniger als vier Prozent, teils weniger als zwei Prozent im historischen Vergleich sehr niedrig. Wer die Zinsen auf 10 Jahre festschreibt, zahlt etwa 2,5 Prozent – bei 15 Jahren rund 3,0 Prozent, je nach Eigenkapital. Durchschnitt in den letzten 30 Jahren aber waren laut FMH 7 Prozent. Deshalb sollten Hauskäufer darüber nachdenken, Zinsen möglichst lange festschreiben zu lassen.

          Die entscheidende Frage ist aber: Findet man im Augenblick überhaupt ein Haus oder eine Wohnung zu einem akzeptablen Preis? Der Markt ist jedenfalls schon ziemlich heiß.

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