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Kreditzins und Tilgung : Wie Sie die Baufinanzierung realistisch gestalten

Wer ein Haus gebaut hat, sollte sich mit dem Kreditgeber auf einen passenden Tilgungsplan einigen. Bild: Dieter Rüchel

Oft schauen Schuldner nur auf den Kreditzins, die Tilgung des Kredites gerät aus dem Blick. Mit Annuitätendarlehen passiert das nicht. Besonders geeignet sind die Kredite mit konstanten Raten zur Finanzierung von Immobilien.

          Die Aufnahme eines Kredites ist nicht kostenlos. Während der Laufzeit muss der Kreditnehmer dem Kreditgeber in der Regel einen Zins bezahlen. Und irgendwann wird der Gläubiger vom Schuldner auch die Rückzahlung der Kreditsumme verlangen. Diesen Vorgang nennt man Tilgung.

          Der Kreditzins kann als Preis des Geldes verstanden werden. Schließlich verzichtet der Verleiher darauf, während der Laufzeit des Kredites über das Geld zu verfügen. Diesen "Nachteil" lässt sich der Kreditgeber vom Kreditnehmer vergüten. Der Zins kann für die Kreditlaufzeit starr vereinbart oder an eine Größe - zum Beispiel einen sich täglich ändernden Marktzins wie den Libor - gekoppelt werden.

          Die Bonität des Schuldners beeinflusst den Zins

          Außerdem wird sich der Kreditgeber die Frage stellen, wie groß die Gefahr ist, dass der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlt. Banken prüfen dieses Risiko oft sehr systematisch und ordnen dann den Schuldner je nach Wahrscheinlichkeit des Zahlungsausfalls einer Bonitätsklasse zu. Je schlechter die Bonität des Schuldners und damit seine Kreditwürdigkeit, desto höher wird der Zins sein, den die Bank verlangt. Und auch die Laufzeit des Kredites wird den Zins beeinflussen: Je länger der Kredit läuft, desto größer wird die Bank das Risiko eines Kreditausfalls empfinden und desto größer wird daher in der Regel der Zinsaufschlag sein. Doch manchmal kommt es auch vor, dass die Zinskurve mit zunehmender Laufzeit nicht steigt, sondern fällt.

          Bezüglich der Tilgungsmöglichkeiten sind im Grunde alle möglichen Gestaltungsformen denkbar. Beim Kontokorrentkredit oder Überziehungskredit ("Dispo") entscheidet der Kreditnehmer innerhalb bestimmter Termine meist von sich aus, wann er den Kredit zurückzahlt. Oft sind daher die vereinbarten Zinsen sehr hoch, etwa wenn das Girokonto überzogen wird. Während der Zins in der Praxis eher vom Gläubiger bestimmt werden dürfte, sollte der Kreditnehmer bei den Tilgungsmodalitäten seine Bedürfnisse durchzusetzen versuchen.

          Tilgung auf einen Schlag ist nicht für jeden etwas

          Will sich der Kreditnehmer mit dem Kreditgeber auf einen Tilgungsplan einigen, so sind drei Grundtypen denkbar. Es kann erstens vereinbart werden, dass der Schuldner den Kredit auf einen Schlag am Ende der vereinbarten Laufzeit zurück zahlt. Diese gesamtfällige Tilgung kann gefährlich sein. Denn möglicherweise verfällt ein Käufer eines per Kredit erworbenen Eigenheimes während der Kreditlaufzeit der Illusion, dass er sich "die Miete spart" und dafür "nur Kreditzinsen" aufbringen muss. Damit die Tilgung auf einen Schlag am Ende der Kreditlaufzeit nicht zu einem bösen Erwachen führt, sollte eine gesamtfällige Tilgung nur derjenige vereinbaren, der mit sehr hoher Sicherheit bis zur Kreditfälligkeit mit hohen Zahlungen etwa aus einer Schenkung oder einer Erbschaft rechnen kann.

          Wer einen Kredit aufnehmen will, um damit in etwas zu investieren - etwa um eine Arztpraxis zu kaufen -, kann schon eher darauf setzen, dass er bis zum Ende der Kreditlaufzeit genügend Einnahmen erzielt, um den Kredit zurückzahlen zu können. Es ist aber allzu menschlich, die Einnahmen nicht für die noch ferne Kreditrückzahlung zurückzulegen, sondern zum Beispiel in einem schönen Urlaub "einfach so" auszugeben. Damit die Rückzahlung nicht als ein großer Brocken am Ende der Kreditlaufzeit erfolgen muss, kann es sinnvoll sein, zur Tilgung Ratenzahlungen zu vereinbaren. Auch für diesen zweiten Grundtyp der Tilgung sind alle möglichen Formen vorstellbar. So kann man vereinbaren, dass bei einem Kredit über zehn Jahre die ersten fünf Jahre "nur Zinsen" gezahlt werden müssen. In der zweiten Hälfte der Laufzeit, wenn die Investition nach vielleicht zu erwartenden harten Startjahren schon einiges abwirft, kann zusätzlich zur Zinszahlung der Schuldner womöglich eher verkraften, wenn er jedes Jahr 20 Prozent des Rückzahlungsbetrages tilgt. Nach fünf solcher Raten wäre die Schuld getilgt.

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