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Immobilien : So bleiben die Bauzinsen lange niedrig

Neubaugebiet bei Köln Bild: dpa

Die Darlehen für die Immobilienfinanzierung werden immer günstiger. Wer klug ist, sichert sich das niedrige Niveau für eine lange Zeit ab. Dabei gibt es aber einiges zu beachten.

          3 Min.

          Die Zinsen für Baufinanzierungen sinken und sinken. Schon seit einiger Zeit reiben sich Immobilienbesitzer die Augen angesichts der Konditionen, zu denen sich die Käufer von heute den Traum vom Eigenheim finanzieren können. Doch mit der weiteren Ausweitung der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sinken die Zinssätze jetzt noch weiter. Die Banken, die der FMH-Finanzberatung ihre Konditionen melden, berechnen bei fünfjähriger Zinsbindung im Schnitt einen Zinssatz von 1,04 Prozent – so wenig wie in den vergangenen 5 Jahren noch nie. Bei längerer Zinsbindung über 10 oder 15 Jahre haben die mittleren Zinssätze nach einem zwischenzeitlichen leichten Anstieg schon fast wieder die Tiefststände von vor einem Jahr erreicht.

          Tim  Kanning

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Immobilienkäufer können auf diese Weise vom Anlagenotstand der Banken und Versicherungen profitieren. Je länger die EZB die Zinsen im Keller hält, desto schwieriger wird es für sie, rentierliche Anlagemöglichkeiten zu finden, und desto größer ist die Bereitschaft, das Geld sehr günstig an die Häuslebauer herauszugeben. Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret warnt die Banken und Sparkassen schon davor, das Geld nicht mit allzu großen Händen und für allzu lange Fristen auszugeben. Dem Immobilienkäufer kann die Spendierfreude aber freilich nur recht sein.

          Forward-Darlehen momentan sehr beliebt

          Auch für sehr lang festgesetzte Zinsen muss er derzeit nicht wirklich tief in die Tasche greifen. Laut Vergleichstabellen lassen sich gleich mehrere Institute auf so lange Zinsbindungen ein und berechnen dafür Zinsen um die 2,3 Prozent, je nachdem, wie groß der Kredit sein soll und wie viel Geld er selbst mitbringt, auch noch weniger. Auch bekannte Namen wie die Hypo-Vereinsbank, Santander oder Comdirect tauchen hier auf den vorderen Rängen auf. Doch sich auf so lange Zeit zu binden, hat auch seine Tücken. Denn niemand weiß, wann und wie stark die Zinsen wieder ansteigen werden. Liegen sie auch in zehn Jahren noch unter 2 Prozent, wäre der Kreditnehmer besser beraten, einen 10 Jahre laufenden Kredit zum niedrigeren Zinssatz abzuschließen, in der Zeit schon einen größeren Teil zu tilgen und den niedrigeren Rest zu den dann üblichen Marktzinsen nach zu finanzieren.

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          Immobilienbesitzer, bei denen in einigen Jahren die Anschlussfinanzierung ansteht, greifen im Moment gern zu Forward-Darlehen, er sichert sich also über einen Vertrag mit der Bank das heutige Zinsniveau für den Zeitpunkt seiner Anschlussfinanzierung ab. Doch auch hier sollten die Interessenten genau durchrechnen – denn wegen der Aufschläge, mit denen sich die Bank die Sicherheit bezahlen lässt, lohnt sich ein solcher Vertrag längst nicht für jeden, wie Max Herbst von der FMH-Finanzberatung kürzlich an konkreten Beispielen durchgerechnet hat. Wer schon im nächsten Jahr eine Anschlussfinanzierung benötigt, ist auf der sicheren Seite, denn für ihn bieten sich sehr günstige Möglichkeiten: Aktuell beläuft sich der durchschnittliche Forward-Aufschlag für zwölf Monate Vorlaufzeit auf 0,1 Prozent. Ein Anschlussdarlehen über 10 Jahre verteuert sich dadurch gerade einmal von 1,3 auf 1,4 Prozent.

          Bild: F.A.Z.

          Etwas anders sieht die Lage aus, wenn die Anschlussfinanzierung erst 2018 oder 2019 ansteht. In diesen Fällen beträgt der durchschnittliche Forward-Aufschlag 0,35 beziehungsweise 0,6 Prozent im Jahr, wie Herbst schreibt. Ein Anschlussdarlehen über 15 Jahre verteuert sich so von durchschnittlich 1,75 auf 2,1 oder sogar 2,35 Prozent im Jahr. Hier muss jeder Kreditnehmer für sich selbst entscheiden, für wie wahrscheinlich er einen Anstieg der Zinsen über diese Marken hinaus hält. „Die Politik der Europäischen Zentralbank deutet unseres Erachtens eher darauf hin, dass die Zinsen in diesem Zeitrahmen sehr niedrig bleiben werden“, schreibt Herbst.

          Keine Gedanken machen über Zinssatzentwicklungen

          Er und seine Kollegen haben auch einmal untersucht, für wen sich in den vergangenen drei Jahren der Abschluss eines Forward-Darlehens eigentlich gelohnt hat. Gegenüber den Normalkunden haben nur diejenigen Forward-Kunden gewonnen, die in der absoluten Niedrigzinszeit von 2015 unterschrieben hatten. Alle anderen Kunden hätten zwischen 8 und 20 Prozent zu teuer finanziert.

          Eine lange Vorlaufzeit birgt ein doppeltes Risiko. Zum einen ist die Ungewissheit besonders hoch, wie sich die Marktzinsen bis zum Inkrafttreten entwickeln. Zum anderen stauen sich die Zinsaufschläge, mit denen sich die Bank die Absicherung zahlen lässt, zu einem besonders hohen Berg zusammen. So verlangen die Kreditinstitute von Kunden, die ein Forward-Darlehen über 5 Jahre abschließen, laut Herbst derzeit im Mittel einen Aufschlag von 0,95 Prozentpunkte. Das treibt die Effektivzinsen für ein Darlehen über 150.000 Euro und 15 Jahre von 1,75 auf 2,7 Prozent im Jahr. Das lohnt sich nur, wenn die Zinsen in fünf Jahren tatsächlich über 2,7 Prozent liegen. Ist das Darlehen dann immer noch für 1,75 Prozent zu haben, steht der Forward-Absicherer weit schlechter da als der Kreditnehmer, der auf die Absicherung verzichtet hat. Seine Restschuld beträgt dann bei gleich hoher Tilgungsrate gut 39.000 Euro – und damit 16.000 Euro höher, als wenn er keine Absicherung genommen hätte.

          Das ist eben die Krux mit Forward-Darlehen. Wie so oft geht der Kunde im Grunde eine Wette mit seiner Bank ein. Gleichzeitig kauft er sich auch Gelassenheit. Denn ist das Forward-Darlehen einmal abgeschlossen, muss er nicht mehr weiter grübeln, wie sich die Zinssätze wohl entwickeln werden. Und das zu einem Aufpreis von 90 Euro im Monat.

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