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Folgen des Coronavirus : Mehr Sorgfalt bei Immobilien

Dem Markt für Wohnimmobilien sollte die Corona-Pandemie eher wenig ausmachen. Bild: Wolfgang Eilmes

Auch der Immobilienmarkt wird von den Folgen des Coronavirus betroffen sein. Künftig heißt es, noch besser auszuwählen. Denn es gibt auch Bereiche, die weniger betroffen sind - oder sogar profitieren können.

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          Wenn eine umfassende Krise den Alltag und die Finanzmärkte erschüttern, geht es den Menschen ähnlich wie wenn sie hören, es seien Taschendiebe unterwegs: Sie tasten instinktiv nach ihrer Geldbörse um sich zu vergewissern, dass diese noch da ist. Jeder der Vermögen besitzt, tut derzeit dasselbe.

          Martin Hock
          Redakteur in der Wirtschaft.

          Immerhin bei einer Art von Vermögen scheinen sich die Deutschen sicher zu sein: Immobilien. 80 Prozent halten diese auch jetzt für sehr wertstabil, ist das Ergebnis einer Online-Umfrage des Immobilien-Crowdinvesting-Portals Exporo, für die 1048 Bundesbürger befragt wurden.

          Allein an der Börse wurden Immobilieninvestments zunächst einmal heftig gebeutelt. Die Kurse der großen deutschen Immobilienfonds aus den Häusern der Sparkassen und Volksbanken sowie der Deutschen und der Commerzbank – sie alle fielen im März binnen weniger Tage um 10 bis 20 Prozent, vor allem an der Londoner Börse, wo diese Fondsanteile vergleichsweise rege gehandelt werden. Mittlerweile aber haben auch hier die Kurse die Hälfte bis drei Viertel ihrer ursprünglichen Abgaben wieder wettgemacht.

          hausInvest

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          Anscheinend holten sich auch hier Anleger Liquidität, um anderswo entstandene Verluste zu decken. Immobilien scheinen in einer #StayAtHome-Gesellschaft womöglich sogar attraktiver als zuvor. Indes zweifeln Experten daran, dass die Immobilienbranche so ganz ungeschoren davon kommt. Auch die Preise von Sachwerten werden zumindest auf kurze Sicht unter Druck geraten, ist sich Chris Urwin sicher, der beim institutionellen Investor Aviva die Forschungsabteilung für Sachwerte leitet. Negativ wirkt sich die aktuelle Krise vor allem auf Einzelhandels- sowie Hotel- und Freizeitimmobilien aus.

          Am stärksten betroffen sei der Hotelsektor, schreibt Matthias Pink Geschäftsführer beim Immobiliendienstleister Savills. Die Auslastung sei deutlich rückläufig und eine baldige Erholung unwahrscheinlich. Zwar sei mit einem gewissen Nachholeffekt zu rechnen, dennoch seien mit erheblichen Umsatzeinbußen und ohne staatliche Unterstützung auch Insolvenzen zu erwarten.

          Auch der Markt für Büroimmobilien reagiere immer sehr sensibel auf konjunkturelle Schwankungen, sagt Sven Carstensen, Büroimmobilienexperte des Analyseinstituts Bulwiengesa. Er rechnet mit steigenden Leerständen, wenn auch auf moderatem Niveau. Stark werde es Co-Working-Anbieter treffen und Unternehmen in Branchenkrisen.

          Selbst für Pflegeimmobilien schätzt die zuständige Bereichsleiterin Heike Piasecki, die Situation eher  negativ ein. Es könne kurz- bis mittelfristig zu Rückgängen in der Auslastung kommen; Insolvenzen kleiner Betreiber mittelfristig nicht auszuschließen.

          Wohnen und Logistik im Vorteil

          Doch es gibt auch Bereiche, die weniger betroffen sind oder sogar profitieren können. Die Krise könne den Trend zur Ad-hoc-Produktion umkehren und der Lagerflächenbedarf steigen, meint man bei Bulwiengesa. Das komme Logistikimmobilien zugute. Für Wohnimmobilien seien die unmittelbaren Auswirkungen eher gering, solange die Rezession eher scharf und kurz verlaufe. Tendenziell könne sogar die Fluktuation sinken.

          In manchem deutschen Immobiliensegment wird das negative Entwicklungen verschärfen, die sich vorher schon abgezeichnet haben. So ist die Fläche der Projektentwicklungen für den Einzelhandel und die Hotellerie in den sieben deutschen A-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln und schon im Vorjahr deutlich zurückgegangen. Vor allem aber der Bau von Wohnimmobilien dürfte nach der jüngsten Projektentwicklerstudie von Bulwiengesa dort abnehmen. Man solle aber davon nicht auf den gesamten deutschen Wohnungsmarkt schließen.

          Die Corona-Krise wird zudem jetzt Verzögerungen hervorrufen, weil es in allen Bereichen noch mehr an Personal fehlen wird. Aber auch ein Aufschub wegen fehlender Nachfrage ist nicht auszuschließen. Immobilienanleger sollten ihre Investitionsentscheidungen derzeit daher noch genauer prüfen als zuvor.

          Offene und geschlossene Fonds sind sich näher gekommen

          Die Investitionsmöglichkeiten sind weiter vielfältig. Klassischerweise stehen dafür Fonds zur Verfügung, entweder in geschlossener oder offener Form. Beide Investitionsvehikel haben sich in der jüngsten Zeit einander angenähert. Geschlossene Fonds waren früher oft auf ein oder wenige Objekte fokussiert, während offene Fonds breiter investierten. Geschlossene Fonds boten bei einer festen Laufzeit eher wenig Ausstiegsmöglichkeiten, offene Fonds konnten stets verkauft werden.  

          Diese Abgrenzung ist schon seit einigen Jahren aufgeweicht. Viele geschlossene Fonds investieren in einen Objekt-Pool, etwa deutsche Einzelhandels- oder Wohnimmobilien. Dagegen ist der Kapitalabzug bei offenen Fonds eingeschränkt worden: Anleger müssen Anteile zwei Jahre halten und können diese auch nur mit einer Frist von 12 Monaten zurückgeben. Allerdings können Anteile an offenen Fonds meist über die Börse verkauft werden.

          Die wesentlichen Unterschiede liegen woanders: So haben geschlossene Fonds ein definiertes Laufzeitende, offene Fonds laufen ad infinitum. In der Regel  investieren geschlossene Fonds als Immobilienunternehmer, das heißt sie entwickeln und verkaufen Immobilien, offene Fonds investieren eher als Finanzanleger, und setzen auf Mieterträge sowie An- und Verkäufe. Allerdings sind auch dort die Grenzen fließend geworden.

          Was sich unterscheidet, ist sie Art der Mittelrückflüsse. Bei geschlossenen Fonds fallen diese vor allem gegen Ende der Laufzeit an, zuvor gibt es, meist in überschaubarer Größe, steuerlich relevante Verluste. Offen Fonds bringen über Ausschüttungen kontinuierliche Erträge.

          Daher bevorzugen offene Fonds Gewerbeimmobilien. Welche Art der Anlage sich derzeit besser eignet, ist – wie so oft bei Immobilien – von den Investitionsobjekten abhängig. Ein offener Fonds, der vorzugsweise in Hotel- oder Einzelhandelsimmobilien investiert, kann die deutlich schlechtere Wahl sein als ein gut geplanter geschlossener Fonds für Wohnimmobilien.

          Hohe Zinsen, hohes Risiko

          Wer gern kurzfristiger geringere Summen zu einem festen Zins anlegt, wird im Immobilien-Crowdinvesting fündig. Im klassischen Fall nehmen hier Projektentwickler für ein bestimmtes Objekt anderthalb bis drei Jahre nachrangige Darlehen zu Zinsen von 5 bis 8 Prozent auf. Sie ergänzen damit ihre Finanzierungen um eine schnell anzapfbare, aber auch schnell tilgbare Komponente. Das Risiko ist grundsätzlich hoch, denn die nachrangigen Darlehen werden im Insolvenzfall in der Regel nicht zurückgezahlt. Allerdings ist dies bislang bei weniger als 1 Prozent der Projekte eingetreten. Weit mehr Projekte wurden pünktlich oder sogar vorzeitig zurückgezahlt.

          Indes verschwimmen auch hier die Grenzen. Anleihefinanzierungen haben zugenommen, auch längerfristige Portfolio-Investitionen in mehrere Objekte, deren Rendite sich nach Rückflüssen aus den Objekten richtet.

          Wer ganz wenig Geld anlegen möchte, kann dies dank neuer Technik schon ab 60 Dollar tun. Das amerikanische Fintech RealT bietet über sogenannte Security Tokens Beteiligungen an Ein- oder Mehrfamilienhäusern an. Die Mieteinnahmen werden dabei in eine digitale Wallet gebucht.

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