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Baukredite : Hauskauf in Gefahr

Die eigenen vier Wände mit einem Kredit: gar nicht mehr so einfach Bild: dpa

Die Bundesregierung hat die Bedingungen für Baukredite verschärft. Vor allem junge Familien und ältere Menschen könnten keine Finanzierung mehr bekommen.

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          „Beste Absichten, aber eine schlechte Herangehensweise führen oft zu einem mangelhaften Ergebnis“, sagte schon vor mehr als 100 Jahren Thomas Edison, der Erfinder der Glühlampe. Und so verfolgte auch die Bundesregierung durchaus hehre Ziele, als sie gerade die Kriterien für die Vergabe von Immobilienkrediten verschärfte. Sie will damit die Gefahr von Finanzkrisen bannen. Doch sie erzeugt vor allem Frust bei Hauskäufern: Denn sie bekommen viel schwerer als bisher einen Kredit – oder gar nicht mehr.

          Dyrk Scherff
          Redakteur im Ressort „Wert“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Hintergrund ist eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU, die Deutschland anders als etwa Österreich besonders streng in nationales Recht umgesetzt hat und deren Folgen nun zunehmend zu spüren sind. Banken und Versicherungen müssen seit Ende März nachweisen, dass sie genau geprüft haben, dass der Kunde seinen Kredit innerhalb der Laufzeit zurückzahlen kann. Bisher haben die Finanzhäuser häufig vor allem darauf geachtet, dass die Immobilie in Zukunft nicht an Wert verliert, sondern am besten zulegt. Dann können sie sie notfalls ohne Verluste verkaufen, wenn der Eigentümer die Kredite nicht mehr zurückzahlen kann.

          Bild: F.A.Z.

          Schließlich ist der Kredit mit einer Grundschuld auf die Immobilie abgesichert. Diese Grundschuld gibt es auch weiterhin – und damit die Gewähr, dass Baudarlehen weniger Zins kosten als zum Beispiel Ratenkredite. Aber der Wert der Immobilie darf jetzt kein entscheidendes Kriterium mehr sein für die Frage, ob der Kredit vergeben wird oder nicht. Es zählt vor allem die Bonität des Eigentümers – und weniger die Qualität der Sicherheit. In dieser Hinsicht ähneln die Anforderungen eines Baukredits denen eines Ratenkredits, bei dem es normalerweise gar keine Sicherheiten gibt.

          Schwierige Situation für Banken

          Das hat Folgen. Etwa für geringe Beleihungswerte. Wer bisher weniger als 60 Prozent des Kaufpreises mit dem Kredit und den Rest mit eigenem Geld bezahlen wollte, bekam das Baudarlehen bisher oft sehr unbürokratisch. Die Angaben zur Bonität mussten nicht belegt werden. Das ist jetzt anders. Nun sind auch für diese Fälle komplette Unterlagen zu allen Einkünften aus Gehalt, Depot und eventuell Vermietung einzureichen. Bei höheren Beleihungswerten war das schon bisher Pflicht. Hier wirkt sich aus, dass Banken nun die Einnahmeentwicklung des ganzen Lebens vorhersehen müssen, was entsprechend aufwendig und unsicher ist. Sie wollen jetzt genaue Daten zur gesetzlichen Rente und der privaten Altersvorsorge wissen. Die Gehälter werden unter vagen Annahmen in die Zukunft hochgerechnet.

          Schlimmer noch: „Da das Gesetz viele Details nicht regelt, sind die Banken seit März vorsichtig geworden. Legen sie es zu großzügig aus, müssen sie spätere Klagen von Kunden befürchten“, sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des zweitgrößten deutschen Baukreditvermittlers Dr. Klein, der im vergangenen Jahr fast neun Milliarden Euro Baukredite an 200 Partnerbanken und -versicherungen vermittelte. Kreditnehmer, die irgendwann ihre Raten nicht mehr bedienen können, könnten die Bank vor Gericht zerren, weil sie angeblich schlecht beraten wurden.

          Die Banken haben gerade erst ein ähnliches Drama erlebt, als sich viele Immobilienbesitzer aus ihren teuren Baukrediten der Vergangenheit herausklagen konnten, weil Formfehler in der Widerrufsklausel der Kreditverträge diese noch Jahre später rechtlich angreifbar machten. Das soll sich jetzt mit dem neuen Baukreditgesetz nicht noch einmal wiederholen.

          Die Banken setzen jetzt an vielen Stellen Daumenschrauben an. Zum Beispiel werden höhere Lebenshaltungskosten unterstellt und damit der Betrag gedrückt, den ein Kreditnehmer im Monat maximal für Zins und Tilgung aufbringen kann. Für manche Institute ist das Gesetz zumindest der Anlass, lange nicht mehr angepasste Sätze für die täglichen Ausgaben anzuheben. Bei jungen Paaren mit einem Kind gehen einige Banken davon aus, dass bald weitere Geschwister auf die Welt kommen und damit das verfügbare Einkommen sinkt.

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