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Immobilienmarkt : Deutschland steuert auf eine Spekulationsblase zu? Von wegen!

Teure Skyline: In Australien steigen die Immobilienpreise seit Jahrzehnten sehr viel stärker als in Deutschland. Bild: Reuters

Seit 40 Jahren steigen in vielen Ländern die Häuserpreise kräftig. Grund ist oft ein zu geringes Angebot als Folge von Regulierungen. Die Geldpolitik spielt langfristig eine geringere Rolle.

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          Wer über steigende Immobilienpreise in Deutschland klagt und sich inmitten einer Spekulationsblase wähnt, sollte einmal nach Australien schauen. Auf der anderen Seite der Erdkugel steigen die Immobilienpreise seit Jahrzehnten sehr viel stärker als in Deutschland. In den frühen achtziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts musste ein Australier in einer Großstadt im Durchschnitt das Dreifache eines Jahresgehalts für den Kauf eines Hauses mobilisieren. Heute reicht in vielen Fällen das Siebenfache eines Jahresgehalts nicht mehr.

          Ob der kräftige Anstieg der Häuserpreise wesentlich durch eine laxe Geldpolitik herbeigeführt wurde und daher als Spekulationsblase bezeichnet werden kann, ist in Australien umstritten. Die Notenbank beginnt jedenfalls Zeichen von Besorgnis an den Tag zu legen. Finanzminister Joe Hockey hingegen bezeichnet die These einer Spekulationsblase als „Ausdruck von Faulheit bei der Analyse“. Stattdessen wachse das Angebot an Immobilien im Vergleich zur Nachfrage einfach zu langsam.

          Inflationsbereinigt: Häuserpreise sind meist stabil

          Eine außergewöhnlich detaillierte langfristige Analyse zahlreicher Immobilienmärkte haben kürzlich die Ökonomen Katharina Knoll, Moritz Schularick und Thomas Steger vorgelegt. Sie kommen einerseits zu dem Ergebnis, dass in den meisten Industrienationen die realen – also um die Inflation bereinigten – Häuserpreise vom 19. Jahrhundert bis in die Mitte des 20. Jahrhunderts nahezu konstant geblieben sind. Dies gilt auch für Deutschland.

          In den meisten Industrienationen sind die realen Häuserpreise seit langer Zeit auf fast gleichem Niveau. In Australien oder Südafrika sieht es dagegen anders aus

          Diese auffallende langfristige Konstanz erklären sie überwiegend mit dem technischen Fortschritt im Transportwesen, der zu einem wachsenden Angebot billigen Baulands führte. Denn langfristig stammen nach diesen Berechnungen rund 80 Prozent des Preisanstiegs eines Hauses aus einer Verteuerung des Baulands und nur rund 20 Prozent aus dem Bau und der Einrichtung des Hauses.

          Dieser Transportkosteneffekt ist keine neue Entdeckung. Seit dem Mittelalter hatten englische Hochschulen lange Zeit sehr gut von den Renditen gelebt, die ihnen umfangreicher Grundbesitz in Großbritannien bescherte. Dies änderte sich mit Fortschritten im Schiffbau und der Erfindung der Eisenbahn, die eine rasche Besiedelung und Bewirtschaftung weiter Flächen in Nordamerika gestattete. Daraufhin fielen die Renditen auf den Grundbesitz in Großbritannien, worauf die Hochschulen begannen, einen wachsenden Teil ihres Kapitals in Wertpapieren anzulegen.

          Hohes Einkommen zieht es in die Städte

          Der Transportkosteneffekt, der die Landpreise in den Industrienationen lange Zeit niedrig hielt, wirkt aber in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts immer weniger. Und so sind seit den siebziger Jahren die Immobilienpreise gestiegen, allerdings in sehr unterschiedlichem Ausmaß. Sehr stark zugelegt haben sie in Südafrika, in Australien und in Neuseeland. Auch in Ländern wie Großbritannien und Frankreich sind deutliche Zuwächse erkennbar im Unterschied zu Deutschland und der Schweiz, wo das Preisniveau sehr viel weniger zugelegt hat.

          Was sind die langfristigen Treiber dieser Preissteigerungen? Knoll, Schularick und Steger nennen zum einen Beschränkungen des Angebots an neuem Bauland durch staatliche Regulierungen. Dies spielt vor allem dann eine Rolle, wenn wie in Südafrika und Australien die Länder zwar über eine große Fläche verfügen, ein sehr großer Teil der Menschen mit mittleren und hohen Einkommen aber in Städten leben will. Dem steht eine wachsende Nachfrage nach Häusern gegenüber, die sich aus unterschiedlichen Quellen speist. Zum einen sind viele Menschen mit wachsendem Einkommen bereit, einen größeren Teil ihres Einkommens für ihr Haus oder ihre Wohnung auszugeben.

          Australien ist ein solches Beispiel: Zwischen 1985 und 2003 ist die durchschnittliche Wohnfläche neuer Häuser um 54 Prozent gestiegen. Weitere Unterstützung erfährt die Nachfrage nicht selten durch steuerliche Vergünstigungen s. Preistreibend kann daneben auch eine starke Nachfrage nach Wohnraum durch Ausländer wirken, die ihre Immobilien oft nicht selbst nutzen, sondern als Kapitalanlage verstehen. Dieser Effekt ist zum Beispiel in Südafrika, in Australien und in Metropolen wie London zu beobachten.

          Wachsendes Interesse am deutschen Immobilienmarkt

          Diese Analyse erklärt, warum in Deutschland die Immobilienpreise weniger stark gestiegen sind als in anderen Ländern. Wohneigentum hat in einem Land voller Mietwohnungen für viele Menschen eine geringere Bedeutung gespielt. Auch ist der deutsche Markt in der Vergangenheit kein bevorzugtes Zielland für spekulatives Auslandskapital gewesen.

          Die in Deutschland sehr beachteten, im internationalen Vergleich aber wenig spektakulären Preissteigerungen auf Teilen des deutschen Immobilienmarktes in der jüngeren Vergangenheit sind ein Zeichen für ein wachsendes Interesse sowohl bei deutschen Privathaushalten wie auch bei ausländischen Kapitalgebern.

          Eine lockere Geldpolitik in Gestalt niedriger Zinsen und eines reichlichen Kreditangebots hat auf den Immobilienmärkten ebenso wie Deregulierungen der Finanzmärkte immer wieder eine Rolle gespielt, aber sie ist oft eher vorübergehender als langfristiger Natur gewesen. In Südafrika wie in Australien hat Geldpolitik häufiger den Immobilienmarkt befeuert ebenso wie in Skandinavien um das Jahr 1990. Andererseits ist nicht jeder Immobilienboom, etwa jener im Chicago der Jahre 1880 bis 1883, kreditfinanziert gewesen.

          Uneinheitlich sind auch die Reaktionen der Märkte nach dem Ende kreditfinanzierter Immobilienbooms gewesen. In Spanien sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren deutlich gefallen. In den Vereinigten Staaten war der Fall geringer und mittlerweile steigen dort die Preise im Mittel sogar wieder.

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