https://www.faz.net/-gv6-94n5f

Besser mieten, kaufen, wohnen : So erstklassig sind Deutschlands 1-b-Städte

Das zeigt aber auch gleich das Problem. Die absolut höchste Mietrendite kann nicht das alleinige Kriterium sein. Sie verändert sich ständig, und wenn die Städte nur wenig Wachstumspotential haben, ist eine hohe Rendite nicht viel wert. Empirica misst das mit einem Schwarmindikator. Er zeigt, aus wie viel anderen Landkreisen Neubürger zuziehen. Je mehr Kreise, umso besser. Die Idee dahinter: Der Zuzug von Bürgern sorgt für steigende Nachfrage nach Wohnungen und damit für steigende Mieten. Ziehen die Menschen aus vielen verschiedenen, auch weiter entfernten Landkreisen hinzu, ist das ein Zeichen für die überregionale Attraktivität einer Stadt. Kommen die Neubürger hingegen nur aus der Umgebung der jeweiligen Stadt, wenn sich zum Beispiel das flache Land entvölkert, ist das wenig zukunftsträchtig, weil der Zuzug und damit der Nachfrageanstieg begrenzt ist.

Bei Oberhausen und Chemnitz liegt der Schwarmfaktor bei nur 36 Prozent der Kreise. Das ist wenig, 60 Prozent sollten es nach Meinung von Reiner Braun schon sein. Nach diesem Kriterium sind allen voran Berlin, Hamburg, München und das kleinere Potsdam die für Zuzügler attraktivsten Städte. Hier liegt der Schwarmfaktor bei mehr als 80 Prozent. Nur leider liegen hier eben die Mietrenditen sehr niedrig.

Keine Empfehlung für ehemalige Favoriten

Eine für Vermieter noch halbwegs interessante Stadt muss also eine Mietrendite über dem Durchschnitt, die am besten in den vergangenen Jahren kaum gestiegen ist, einen zu erwartenden ordentlichen Zuzug und die geringsten Anzeichen von Übertreibungen bei den Kaufpreisen aufweisen. Eine solche Stadt ist nach Ansicht von Empirica zum Beispiel Leipzig. Die Mietrendite ist seit 2004 gestiegen, was selten geworden ist und zeigt, dass etwas Übertreibung aus dem Markt entwichen ist. Die Rendite ist mit 4,2 Prozent nicht üppig, aber vergleichsweise hoch. Der Blasenindex zeigt keine Verschlechterung seit 2004. Und der Schwarmfaktor ist mit 73 Prozent gut. Das heißt, die Stadt ist überregional attraktiv und verspricht eine steigende Nachfrage. Das deckt sich auch mit der öffentlichen Wahrnehmung. Die sächsische Stadt hat in den vergangenen Jahren stark an Popularität gewonnen. Renommierte Firmenansiedlungen etwa von Porsche, der Ausbau der Messe, eine vitale Start-up-Szene und viele Studenten geben Leipzig eine gute Perspektive. Und damit auch den Vermietern. Ein Quadratmeter ist im Durchschnitt für nur 1650 Euro zu haben.

Passau: 1980 Euro pro Quadratmeter, Mietrendite: 3,7 Prozent

Attraktiv ist auch das oberfränkische Bamberg. Schwarmfaktor 60, keine Verschlechterung der Gesamtlage, die Mietrendite ist gestiegen. Die historische Altstadt unter Unesco-Schutz lockt genauso wie die heute öffnende ICE-Strecke von Berlin nach München, die Bamberg mit schnellen Zugverbindungen einbindet.

Lohnenswert könnte auch Leipzigs ewiger Rivale Dresden mit einer Mietrendite von 3,9 Prozent sein, stabil zu 2004, und ordentlichem Zuzug, der Blasenindex zeigt nur eine leichte Verschlechterung der Gesamtlage. Die Stadt profitiert vom Tourismus, als Technologiestandort und Landeshauptstadt. Auch Passau und Flensburg sind noch vergleichsweise attraktiv.

Ehemalige Favoriten unter den Vermietern sind hingegen derzeit nicht zu empfehlen. Städte wie Freiburg, Regensburg, Erlangen oder Ingolstadt fallen durch stark gesunkene Mietrenditen auf, die unter drei Prozent liegen und damit sogar noch die Ballungszentren unterschreiten. In Ingolstadt, bedingt durch die Audi-Zentrale und die Nähe zu München, kostet der Quadratmeter schon mehr als in Frankfurt oder Hamburg. In Freiburg ist es sogar noch teurer. Aber zum Glück gibt es noch ein paar Alternativen.

Weitere Themen

Topmeldungen

Samsung Galaxy Fold : Smartphone, 2000 Euro, faltbar

Nun ist es wirklich da. Samsung hat das erste faltbare Smartphone in Serienreife vorgestellt. Es kommt Anfang Mai, kostet 2000 Euro und hat aufgeklappt einen Bildschirm, der fast so groß ist wie das iPad Mini.

Brexit-Krise : Kein Durchbruch, aber May sieht Fortschritte

Der Countdown zum angestrebten Austrittsdatum vom 29. März läuft. Doch einig sind sich die britische Premierministerin May und EU-Kommissionspräsident Juncker nur darüber, dass sie weitere Gespräche führen wollen.
Eine einfache Gesetzesänderung hätte auch gereicht - das Grundgesetz hätte nicht angetastet werden müssen.

Digitalpakt-Kommentar : Armes Grundgesetz

Die Änderung des Grundgesetzes für den Digitalpakt widerspricht dem Geist unserer Verfassung – denn sie schadet dem Föderalismus, der einen Wettbewerb um die beste Politik vorsieht.

2:3 gegen Manchester City : Schalke zerbricht

Lange sieht es danach aus, als würde den Königsblauen das eigentlich Undenkbare gelingen. Doch ausgerechnet ein früherer Schalker trifft kurz vor Schluss für Manchester. Und dann geht doch noch alles schief.

Newsletter

Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.